Na początku roku weszły w życie zapowiadane zmiany, polegające na ułatwieniu realizacji domów mieszkalnych do określonej powierzchni zabudowy.
Omawiane zmiany wynikają z nowelizacji ustawy Prawo budowalne oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które weszły w życie 3 stycznia 2022 r.
W prawie budowlanym wprost dodano postanowienie, że pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:
wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.
Domy mieszkalne do 70 m2
Z nowego prawa budowlanego wynika obowiązek po stronie Inwestora, aby ten oświadczył, że budowa ma na celu zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych. Dodatkowo Inwestor przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową (w przypadku nieustanowienia kierownika budowy, którego dla takich inwestycji ustanawiać nie trzeba – nie trzeba prowadzić także dziennika budowy). W takim przypadku to Inwestor musi zadbać o odpowiednie oznaczenie miejsca inwestycji oraz m.in. dokonać pomiarów powierzchni użytkowej budynku i oświadczyć o jego zgodności z projektem budowlanym oraz przepisami – techniczno-budowlanymi.
Budowa omawianych budynków nie wymaga pozwolenia na budowę, ale wymaga zgłoszenia do organu administracji wraz z załączeniem projektu budowlanego i odpowiednich oświadczeń, w tym oświadczenia, ze przedkładana dokumentacja jest kompletna. Niemniej wprost wyłączono obowiązek i kompetencję organu, do badania poprawności takiego zgłoszenia. Organ nie może także od takiego zgłoszenia wnieść sprzeciwu czy żądać jego uzupełnienia. Budynek musi więc spełniać właściwie te same wymagania prawne i techniczne co wcześniej lecz znacznie ograniczona zostanie możliwość ingerencji organów administracji w cały proces inwestycyjny, a odpowiedzialność biorą na siebie Inwestorzy.
Do budowy budynku do 70 m2 przystąpić można już jedynie po doręczeniu organowi zgłoszenia, nie trzeba czekać na milczące załatwienie sprawy czy sprzeciw, ponieważ organ zgłoszenia takiego właściwie nie musi badać.
Ministerstwo ma przygotować także bazę projektów domów do 70 m2, które zgodnie z zapowiedziami będzie można pobierać za darmo.
Warunki zabudowy
Budowa domu do 70 m2 wymaga, aby inwestycja ta była zgodna z przepisami dot. planowania przestrzennego – planu miejscowego w przypadku jego uchwalenia lub indywidualnych decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Decyzję o warunkach zabudowy wydawać dla takich inwestycji należy w ciągu 21 dni.
Przy wydawaniu decyzji WZ obszar analizowany został ograniczony jednak do 200 metrów od terenu inwestycji, przez co zabudowa może nie być możliwa jeśli w odległości 200 metrów nie ma innych podobnych zabudowań.
* * *
Specjaliści, m.in. Polska Izba Inżynierów Budownictwa, wskazują, że planowane zmiany przyczynią się do spadku bezpieczeństwa realizowanych budynków oraz negatywnie wpłyną na pracowników zatrudnionych na budowie, w szczególności ze względu na brak kierownika budowy i dziennika budowy.
Fakt, że procedura budowy domu została odformalizowana nie oznacza, że mogą powstawać budynki nieodpowiadające prawu – to bowiem w dużej mierze na inwestora została przerzucona odpowiedzialność za legalność inwestycji. O ile organy nie mają możliwości sprzeciwu na etapie poprzedzającym realizację inwestycji, o tyle organy nadzoru budowlanego mogą potem taką inwestycję oceniać, w tym stwierdzić samowolę budowlaną, obowiązek jej legalizacji czy usunięcia skutków naruszeń a nawet rozbiórki.
Dodatkowo pojawić się może odpowiedzialność karna Inwestora za nieprawdziwość złożonych przez niego oświadczeń, w przypadku gdy dom nie będzie jednak zaspokajał jego potrzeb mieszkaniowych. Dodatkowe problemy, na które aktualnie brak odpowiedzi, to pytanie, czy wybudowany na własne potrzeby dom można potem sprzedaż i wynająć, a jeśli tak to pod jakimi warunkami i po jakim okresie od wybudowania.
* * *
Nawiasem wskazujemy także, że dokonano modyfikacji również w zakresie wolnostojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, gdzie wskazano, że pozwolenia na budowę nie wymaga budowa takich obiektów do 35 m2 (tutaj bez większych ograniczeń) oraz budowa takich obiektów o powierzchni od 35 m2 do 70 m2 (tutaj z zastrzeżeniem, że rozpiętość elementów konstrukcyjnych ma mieć do 6 m, a wysięg wsporników do 2 m). W obu przypadkach liczba takich budynków nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki.