Kontakt

Strefa
szkoleń


Inwestycje
liniowe


Dowiedz
się jak
możemy
Tobie
pomóc


Co może zagrozić transakcji gruntami rolnymi? Omawiamy prawo pierwokupu

Nieruchomości

9.01.2020


Dokonując transakcji gruntami rolnymi trzeba zwrócić uwagę na wiele niuansów prawnych, wynikających głównie z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Obrót takimi gruntami jest znacznie ograniczony, dodatkowo strony transakcji pamiętać muszą o potencjalnych zagrożeniach jakimi jest na przykład przysługujące określonym podmiotom prawo pierwokupu czy prawo nabycia.

prace nad ułatwieniem obrotu ziemią rolną z korzyścią dla Inwestorów

We wcześniejszym artykule informowaliśmy o projekcie nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która to nowelizacja weszła w życie 26 czerwca 2019 r. Jedną z szeroko komentowanych modyfikacji było złagodzenie rygoru rządzącego obrotem gruntami do 1 ha powierzchni. W kolejnej publikacji zwracaliśmy uwagę na wyłączenie ograniczeń w obrocie co do nabywania gruntów rolnych w toku egzekucji komorniczej.

Przypomnijmy, że przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego objęte są nieruchomości rolne o powierzchni 0,3 ha lub więcej. Transakcje takimi gruntami spełniać muszą wszelkie wymagania określone w ustawie lecz pamiętać trzeba także o dodatkowych elementach, takich jak potencjalnie przysługujące różnym podmiotom prawo pierwokupu gruntów, udziałów i akcji spółek czy prawo nabycia.

W niniejszym artykule skupimy się wyłącznie na prawie pierwokupu zarówno gruntów jak i akcji i udziałów w spółkach.

Czym jest prawo pierwokupu?

Gdy między dwoma podmiotami ma dojść do przeniesienia własności nieruchomości, innemu podmiotowi – trzeciemu może przysługiwać prawo pierwszeństwa w nabyciu tej nieruchomości. Prawo to może wynikać z umowy lub ustawy.

W przypadku chęci dokonania transakcji konieczne będzie powiadomienie uprawnionego podmiotu, któremu przysługuje pierwszeństwo, tak aby z tego prawa mógł ewentualnie skorzystać.

Komu może przysługiwać prawo pierwokupu gruntów?

Zgodnie z art. 3 ust.1 ustawy jeśli mamy do czynienia ze zbyciem nieruchomości rolnej w postaci sprzedaży (a nie żadną inną formą przeniesienia własności), prawo pierwokupu przysługuje z mocy prawa dzierżawcy tej nieruchomości jeśli spełnione są określone w ustawie warunki, mianowicie:
– umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej z datą pewną (urzędowo poświadczoną) oraz była wykonywana przez 3 lata licząc od owej daty pewnej oraz
– nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy (gospodarstwo rodzinne to gospodarstwo prowadzone przez tzw. rolnika indywidualnego ).

W przypadku, gdy prawo pierwokupu nie przysługuje dzierżawcy, albo gdy nie wykonał on przysługującego mu prawa, w dalszej kolejności prawo pierwokupu przysługuje z mocy prawa Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR), czyli Skarbowi Państwa.

Kiedy prawo pierwokupu gruntów nie przysługuje?

Ustawodawca przewidział katalog sytuacji, w których wyłączone jest prawo pierwokupu dzierżawcy jak i KOWR w odniesieniu do gruntów rolnych.

Przypadki, kiedy prawo pierwokupu nie będzie przysługiwało żadnym podmiotom to – zgodnie z art. 3 ust. 5 ustawy – między innymi sytuacje, gdy nabywcą nieruchomości rolnej ma być jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, osoba bliska zbywcy (czyli jej zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierb), a także chociażby wskazane w przepisie spółki, grupy kapitałowe, spółdzielnie produkcyjne.

Ponadto ustawodawca wskazuje, że prawo pierwokupu KOWR (nie dzierżawcy), nie przysługuje, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.

Prawo pierwokupu KOWR udziałów i akcji w spółkach kapitałowych

Powyżej opisaliśmy kwestie prawa pierwokupu gruntów rolnych. KOWR posiada jednak możliwości prawne, aby – zgodnie z art.3a ustawy – nabyć korzystając z prawa pierwokupu udziały i akcje w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.

Oczywiście podobnie jak w przypadku pierwokupu gruntów, ustawodawca przewiduje kiedy KOWR z takiego prawa skorzystać nie może. I tak w art. 3a ust. 2 wskazano szereg takich sytuacji, jak na przykład zbywanie udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej, na rzecz Skarbu Państwa, czy określonych operatorów systemów przesyłowych.

Jak można zauważyć w przedstawionego powyżej przybliżenia problematyki pierwokupu gruntów rolnych, kwestia ta jest skomplikowana. Przedstawione tutaj informacje nie stanowią także pełnego katalogu ryzyk związanych z transakcją gruntami, ponieważ tak jak wspominaliśmy KOWR w niektórych przypadkach ma także możliwość skorzystania z tzw. prawa nabycia.

Wobec skomplikowania procesu transakcji gruntami rolnymi zasadna jest zawsze dogłębna analiza praktyki i przepisów aktów prawnych, aby uniknąć ewentualnych niespodzianek i nieprzewidzianych kosztów.

MASZ PYTANIE DOTYCZĄCE TEGO
ARTYKUŁU? NAPISZ DO NAS

Zobacz inne artykuły z tego działu

Konsekwencje zakupu nieruchomości bez sprawdzenia stanu prawnego

Konsekwencje zakupu nieruchomości bez sprawdzenia stanu prawnego

grunty rolne w toku licytacji komorniczej

Każdy może nabyć grunty rolne w toku licytacji komorniczej

UOKiK - wyższe ceny mieszkań

Czy UOKiK sprawi, że ceny mieszkań będą jeszcze wyższe?

Zagrożenia dla transakcji gruntami rolnymi? Czym jest prawo nabycia przysługujące KOWR?


Inwestycje
liniowe

Strefa
szkoleń

Kontakt

Inwestycje
liniowe

Strefa
szkoleń

Kontakt

Dowiedz
się jak
możemy
Tobie
pomóc