Jak było dotychczas?
Właściciele gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste – Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego mogą na podstawie art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami aktualizować opłaty nie częściej niż raz na trzy lata. Podstawą aktualizacji jest zazwyczaj wzrost wartości nieruchomości, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie wzrost wartości gruntu jest znaczący. Opłata za użytkowanie wieczyste gruntu z zabudową mieszkaniową odpowiada 1% wartości nieruchomości określonej przez właściwego rzeczoznawcę w drodze operatu szacunkowego.
Organ wypowiada użytkownikowi wieczystemu wysokość dotychczasowej opłaty w formie pisemnej do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz jednocześnie przesyła ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Jeśli użytkownik wieczysty nie zgadza się z zaproponowanymi warunkami, ma prawo do złożenia wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, wskazując, że opłata jest nieuzasadniona bądź uzasadniona w innej wysokości. W konsekwencji przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym organ musi wykazać, że istnieją przesłanki umożliwiające aktualizację. Przez czas trwania postepowania należy uiszczać opłatę w uprzednio ustalonej wysokości.
Jak będzie po 1 stycznia 2019 r. ?
Ustawa wyeliminuje możliwość dokonywania aktualizacji opłat pobieranych za nieruchomości mieszkalne po 1 stycznia 2019 r. z wyjątkiem dotyczącym „opóźnionego przekształcenia”, bowiem w tym dniu użytkowanie wieczyste na gruntach z zabudową mieszkaniową przekształci się z mocy prawa we własność, a dotychczasowi użytkownicy wieczyści staną się właścicielami nieruchomości.
Aktualizacja jeszcze przed przekształceniem
Podstawą do obliczenia opłaty przekształceniowej ma być aktualna stawka opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Wiele z samorządów nie dokonywało cyklicznej aktualizacji opłat, a w konsekwencji obecna opłata nie koresponduje z wartością nieruchomości. Działo się tak z różnych powodów m.in. braku w budżecie gmin środków na wyceny gruntów, które są niezbędne do przeprowadzenia aktualizacji czy też czasochłonność procedury.
Dla samorządów jest to tak naprawdę ostatni moment na wszczęcie postepowań aktualizacyjnych, które docelowo doprowadzić mają do podwyższenia stawki bazowej, od której obliczana będzie opłata przekształceniowa. Z racji tego, że opłata przekształceniowa będzie opłacana przez 20 lat, nawet niewielka podwyżka może dać o wiele większy przypływ środków do samorządowego budżetu.
Co z opłatą gdy aktualizacja jest w toku?
Użytkownik wieczysty ma możliwość kwestionowania ustalonej przez organ nowej opłaty na „starych zasadach”, dlatego może zdarzyć się tak, że w dniu 1 stycznia 2019 r. będą trwały nadal postępowania w sprawach aktualizacji opłat rocznych oraz aktualizacji i ustalania stawek procentowych dotyczących prawa użytkowania wieczystego. W przypadku postępowań będących w toku, zwłaszcza gdy użytkownicy wieczyści wnieśli środki odwoławcze, kwestionując wysokość aktualizowanych opłat postępowanie może potrwać jeszcze kilka miesięcy.
Jeżeli w wyniku aktualizacji ustalona zostanie nowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, opłata przekształceniowa wnoszona będzie w nowej wysokości od dnia 1 stycznia roku, w którym nastąpiło przekształcenie. W przypadku nadpłaty nadwyżka poniesionej np. od dnia 1 stycznia 2019 r. opłaty przekształceniowej podlegałby zaliczeniu na poczet przyszłych opłat przekształceniowych, a w przypadku niedopłaty właściciel uiszczałby dopłatę opłaty odpowiadającą różnicy między wniesioną opłatą przekształceniową a jej nową wysokością.
Opóźnione przekształcenie
Samorządy będą mogły wszczynać aktualizacje opłat po 1 stycznia 2019 r. wyłącznie w odniesieniu do tych gruntów, które będą podlegały przekształceniu opóźnionemu (np. gruntów w trakcie zabudowy). Wówczas ta opłata będzie podstawą do ustalenia wysokości opłaty przekształceniowej. Stwarza to istotne ryzyko, że ostateczna opłata przekształceniowa należna po oddaniu budynku do użytkowania znacznie wzrośnie – w stosunku do aktualnej wysokości tej opłaty – płaconej przez użytkowania wieczystego na dzień dzisiejszy.
Z pewnością należy spodziewać się wzmożonej aktywności organów w zakresie aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego do końca 2018 roku. Do końca 2018 r. mają możliwość aktualizacji tak, aby stawka bazowa do obliczenia opłaty rocznej z tytułu przekształcenia realnie korespondowała z wartością nieruchomości. Po 1 stycznia 2019 r. takiej możliwości co do wybudowanych i oddanych w użytkowanie budynków nie będą już miały, a jedyną możliwością podwyższenia opłaty będzie jej waloryzacja.