Wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną lecz jednostką organizacyjną której ustawa przyznała zdolność prawną oraz zdolność sądową. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa i powołana jest do zarządu nad częściami wspólnymi nieruchomości – nie posiada kompetencji do decydowania o sprawach lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych właścicieli lokali. Odrębne własności lokali jej zarządowi zatem nie podlegają.[1] [1]
Ustawa o własności lokali przesądza, że jeśli w ramach jednej nieruchomości lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, to właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową powinien reprezentować powołany przez nich zarząd, który może być jedno lub kilkuosobowy.
To zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Zarząd taki co do zasady umocowany jest do dokonywania czynności z zakresu tzw. zwykłego zarządu, a do czynności poza ten zakres wykraczających potrzebna jest uchwała wszystkich właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie danych czynności oraz udzielająca odpowiednie pełnomocnictwo zarządowi.
Postępowanie w przedmiocie wydania decyzji WZ i pozwolenia na budowę
Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie wypowiadał się w kwestii reprezentacji mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy („WZ”) oraz o wydanie pozwolenia na budowę dotyczących danej nieruchomości.
W orzecznictwie NSA utarł się już pogląd, że stroną wyżej wymienionych postępowań jest co do zasady wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd. Poszczególni właściciele lokali mogą być stroną postępowania jedynie wtedy, gdy wykażą istnienie indywidualnych interesów prawnych dotyczących konkretnie ich lokali (nie zarządzanych przez wspólnotę mieszkaniową części wspólnych).
W orzeczeniu z dnia 4 marca 2011 r. (sygn. akt: II OSK 419/10) NSA stwierdził wprost w odniesieniu do postępowania w przedmiocie wydania decyzji WZ, że skarżący musi wykazać istnienie indywidualnego / własnego interesu prawnego, ponieważ skoro jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej to wspólnota reprezentuje jego interesy w toczącym się postępowaniu.
NSA w przytoczonym orzeczeniu przyznał że skarżący jest jedynie stroną w sensie formalnym (decyzja administracyjna była do niego skierowana), ale zgodnie z art. 50 § 1 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uprawniony byłby do wniesienia skargi, gdyby miał w tym indywidualny interes prawny.
W tym samym kierunku zmierza orzeczenie NSA z dnia 18 stycznia 2012 r. (sygn. akt: II OSK 2047/10) dotyczące postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. W uzasadnieniu wyroku czytamy: w sprawach o charakterze publiczno-prawnym, a takimi są sprawy z dziedziny prawa budowlanego, co do zasady to zarząd wspólnoty mieszkaniowej występuje wykonując ustawowo powierzone zadania reprezentacji.
W dalszej części NSA podkreśla też: nie jest wykluczony udział w postępowaniu administracyjnym obok zarządu wspólnoty także właścicieli poszczególnych lokali, którym służy prawo współwłasności w częściach wspólnych oraz mają oni udział w gruncie, jednakże pod warunkiem, że wykażą własny zindywidualizowany interes prawny, a więc ich udział jest zakreślony granicami tego właśnie interesu prawnego.
Warto odwołać się również do twierdzeń NSA wysłowionych w wyroku z dnia 22 października 2015 r. (sygn. akt: II OKS 2772/13) dotyczących konkretnie reprezentacji członka wspólnoty mieszkaniowej w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej. W takich sytuacjach interes właścicieli lokalu – członków wspólnoty – jest chroniony przez wspólnotę mieszkaniową, działającą poprzez zarząd.
W ocenie NSA: Rozstrzygnięcia administracyjne załatwiające sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej odnoszą się do praw i obowiązków wspólnoty mieszkaniowej. Dotyczy to także spraw prowadzonych w oparciu o prawo budowlane. W sprawach dotyczących wyodrębnionych lokali koniecznym jest wykazanie interesu prawnego poszczególnych właścicieli.
Przytoczone wyżej orzeczenia wskazują jednoznacznie, że pojedynczemu właścicielowi lokalu trudniej jest zablokować działania dewelopera zmierzające do uzyskania decyzji WZ oraz pozwolenia na budowę, dla terenu sąsiadującego z budynkiem w którym posiada on lokal. Taki właściwe musi wykazywać indywidualny i skonkretyzowany interes prawny, aby zostać uznanym za stronę postępowania administracyjnego.
Stosunkowo niewielu zainteresowanym udaje się ten zabieg, a pomijanie indywidualnych właścicieli lokalu w postępowania o wydanie warunków zabudowy i pozwoleń na budowę to obecnie niema powszechna praktyka organów administracji.
[1] [2] Wyrok NSA z dnia 4 listopada 2015 r., II OSK 511/14, LEX nr 1990843