Umowa zawsze pisemna
Z punktu widzenia procesu eksmisyjnego dobrze sporządzona umowa najmu zawiera elementy przydatne w późniejszych etapach tej procedury. W pierwszej kolejności należy mieć na uwadze, że mimo tego, że umowy najmu zawierane na okres krótszy niż rok mogą zostać zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi zawarte w formie dowolnej, a więc również ustnie, dla celów dowodowych w ewentualnym postępowaniu sądowym zalecane jest zawieranie umów zawsze w formie pisemnej. Dla umów dłuższych przewidziany został prawny wymóg pisemności.
Kto właściwie jest naszym najemcą?
Umowa najmu powinna być jasna oraz zawierać dane najemców, aby możliwe było ich zidentyfikowanie. Co istotne z punktu widzenia dokonywania dalszych działań, w razie zawarcia umowy przez osobę pozostającą w związku małżeńskim status najemcy posiadać będą obydwoje małżonkowie, nawet jeżeli na dokumencie umowy najmu widnieje podpis tylko jednego z nich[1]. Jeżeli jednak umowa najmu poprzedza zawarcie małżeństwa, to przyszły małżonek, zarówno przed jak i po ślubie, będzie jedynie lokatorem uprawnionym do zamieszkiwania, nie będzie zaś najemcą.
Podobnie, lokatorami będą dzieci najemcy, a także wszelkie inne osoby uprawnione do zajmowania mieszkania na podstawie przepisów szczególnych, w tym Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, a nie widniejące w umowie najmu[2]. Pożądanym jest pozyskanie przez wynajmującego danych nie tylko najemców, ale również lokatorów. Ich wyszczególnienie będzie bowiem niezbędne na etapie składania ewentualnego pozwu o eksmisję.
Zmiany w lokalu
Dokładnego określenia wymaga także przedmiot najmu, zwłaszcza jeżeli wraz z mieszkaniem lokatorom wydawane są meble lub przedmioty urządzenia domowego. W umowie zawrzeć należy postanowienia dotyczące możliwości ewentualnych remontów, zmian i adaptacji w lokalu lub zastrzec, iż działania takie nie są dopuszczalne. Warto określić również wymagany stan lokalu w chwili wydania go wynajmującemu.
Czas trwania umowy
Skonkretyzowana powinna być również wysokość czynszu, sposób i termin jego uiszczania, a także czas na jaki umowa zostaje zawarta, chyba że zawierana jest na czas nieoznaczony. Pamiętać należy, że jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Zgoda ta może być przy tym wyrażona przez wynajmującego w sposób dorozumiany, co rodzi problemy natury praktycznej.
Zdarza się, iż właściciele lokali, zwłaszcza Ci posiadający większa ich liczbę, przeoczą moment, w którym rozwiązaniu ulega umowa któregoś z lokatorów i w dalszym ciągu przyjmują opłaty z tytułu najmu. Dalsze tolerowanie zamieszkiwania przez niego w lokalu może zostać przez sąd, w razie ewentualnego sporu, potraktowane jako dorozumiana zgoda na przedłużenie umowy najmu. Tym samym, proces eksmisyjny może zostać z tego powodu wydłużony. Powyższego problemu można jednak w łatwy sposób uniknąć. Zawarcie w umowie najmu zastrzeżenia, iż jej ewentualne przedłużenie dokonane zostać może tylko w formie pisemnej pod rygorem nieważności, zabezpieczy interesy wynajmującego[3].
Rozliczanie płatności najemców
Kolejną istotną dla późniejszej eksmisji zasadą prawa cywilnego jest ta stanowiąca, iż w braku oświadczenia dłużnika lub wierzyciela spełnione świadczenie zalicza się przede wszystkim na poczet długu wymagalnego, a jeżeli jest kilka długów wymagalnych – na poczet najdawniej wymagalnego[4]. Wyobraźmy sobie bowiem sytuację, w której najemca zalega z zapłatą z uwagi na uiszczanie comiesięcznie jedynie części umówionego czynszu. Właścicielowi przysługuje uprawnienie do dochodzenia swych należności przed sądem, jednakże po złożeniu przez niego pozwu dalsze wpłaty najemcy zaliczane będą, zgodnie z zasadą wynikającą z wyżej przytoczonego przepisu, na rzecz należności najdawniej wymagalnych, a więc objętych powództwem. W ten sposób dochodzona przed sądem kwota mogłaby zostać uregulowana jeszcze zanim sprawa trafi na wokandę, pomimo że w rzeczywistości zadłużenie lokatora względem wynajmującego wzrosło, a nie zmalało. By do takiej sytuacji nie doprowadzić należy zawrzeć w umowie najmu postanowienie, zgodnie z którym wpłaty dłużnika w pierwszej kolejności zaliczane będą na poczet bieżącego czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych.
Klauzule specjalne
Znaczna część wynajmujących decyduje się również na wprowadzanie do podpisywanych umów najmu tak zwanych klauzul specjalnych w postaci kar umownych, co polega na zastrzeżeniu, iż w razie niewykonania przez dłużnika świadczenia niepieniężnego (np. opuszczenia lokalu po rozwiązaniu umowy najmu) będzie on zobowiązany do zapłaty na rzecz wierzyciela określonej kwoty. W praktyce jednak kary umowne mają cel wyłącznie motywujący do zapłaty, rzadko bowiem dochodzone są przed sądem, rzadziej jeszcze są zasądzane z uwagi na ich kontrowersyjność w świetle zasad współżycia społecznego i nieproporcjonalności statusów wynajmującego i najemcy.
Postępowanie zmierzające do eksmisji najemców lokalu mieszkalnego należy ocenić jako postępowanie wysoce sformalizowane, szczególnie na etapie przedsądowym. Dlatego też warto poświęcić czas na staranne sporządzenie umowy najmu, mając na uwadze wyżej wskazane wytyczne. Ułatwi to przeprowadzenie procedury eksmisyjnej, gdy zajdzie tak potrzeba.
Zachęcam również do śledzenia naszego portalu. W kolejnych artykułach ujawnimy bowiem jakie działania i czynność należy podjąć wobec lokatorów w celu skutecznego doprowadzenia do eksmisji.
[1] art. 6801 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 z późn. zm.).
[2] Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lipca 2004 r., sygn. V Ca 1/04, LEX nr 503242.
[3] Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 1980 r., sygn. II CR 110/80, LEX nr 2520.
[4] art. 451 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 z późn. zm.).
Artykuł jest nawiązaniem do publikacji pt. „Eksmisja od A do Z. Część I”, Problemy Rynku Nieruchomości, Nr 1-2/2017.