Wysokość wynagrodzenia
Przypomnijmy, że ustanowienie służebności przesyłu może odbyć się dwojako – w drodze zawarcia pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą przesyłowym umowy, bądź na skutek orzeczenia sądu. O ile w przypadku pierwszej opcji obowiązuje swoboda zawierania umów i tylko od stron zależy wysokość określonego wynagrodzenia, to wszczęcie postępowania sądowego co do zasady rodzi spór na tle ustalenia tej kwoty. Sąd powołuje wówczas biegłego, którego opinia niejednokrotnie w toku dalszego postępowania jest przez strony kwestionowana.
Wynagrodzenie odpowiednie
Przepis art. 305 2 k.c. posługuje się pojęciem „odpowiedniego wynagrodzenia”. Ustawa nie wskazuje precyzuje jednak co takie odpowiednie wynagrodzenie oznacza. Należy zatem oprzeć się na dorobku orzecznictwa.
Dwa składniki
Sąd Najwyższy w swojej jednolitej, jak do tej pory, linii orzeczniczej stoi na stanowisku, że wynagrodzenie należne na podstawie art. 3052 §2 k.c. jest „dwuskładnikowe”, tj. powinno uwzględniać cały uszczerbek będący następstwem ustanowienia służebności przesyłu, w tym także zmniejszenie wartości nieruchomości obciążonej[1] [1].
Wynagrodzenie należne właścicielowi gruntu powinno być ponadto proporcjonalne do stopnia ingerencji w treść prawa własności, uwzględniać wartość nieruchomości i w takim kontekście mieć na względzie straty właściciela z uszczuplenia przysługującego mu prawa.
Objęcie wynagrodzeniem spadku wartości nieruchomości ma charakter kompensaty na rzecz właściciela nieruchomości za to, że na skutek obciążenia nieruchomości służebnością przesyłu nie mógłby otrzymać za nią takiej kwoty, jak przed dokonaniem obciążenia[2] [2].
Argumenty przedsiębiorcy
Wobec stanowiska właścicieli nieruchoatmości słusznie żądających uwzględnienia w wysokości wynagrodzenia spadku wartości nieruchomości, przedsiębiorcy przesyłowi z reguły powołują się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 08. września 2011 r.[3] [3] Problem w tym, że wspomniana uchwała nie znajduje zastosowania w sprawach, w których rozstrzygana jest kwestia wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, bowiem została ona wydana w sprawie dotyczącej roszczeń uzupełniających właściciela nieruchomości. Stan faktyczny oraz sytuacja prawna jest zatem całkowicie odmienna. Nie mniej przedsiębiorcy przesyłowi powołujący się na tezę tej uchwały (dotyczącą, jak wspomniano, wyłącznie roszczeń uzupełniających) zdają się nie wgłębiać w jej treść. W jej uzasadnieniu Sąd Najwyższy wprost wskazuje bowiem że „uszczerbek właściciela związany z pogorszeniem nieruchomości tylko w następstwie zbudowania na niej i eksploatacji urządzeń elektroenergetycznych jest rekompensowany świadczeniem, jakie może on uzyskać za obciążenie jego prawa służebnością przesyłu. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności (art. 3052 k.c.) powinno równoważyć wszelki uszczerbek związany z trwałym obciążeniem nieruchomości.[4] [4]
Krajowe Zasady Wyceny
Chociaż Konstytucja RP pośród źródeł powszechnie obowiązującego prawa nie wymienia wytycznych konkretnych grup zawodowych, to nie bez znaczenia dla podejmowania przez sądy decyzji w sprawach powinny być uchwalane standardy.
Konieczność uwzględnienia w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu składnika obejmującego spadek wartości nieruchomości została wielokrotnie podkreślona w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny – Krajowym Standardzie Wyceny Specjalistycznym dotyczącym określania wartości służebności przesyłu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorców przesyłowych, który to standard jest wydawany przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych[5] [5]
Jak widać kwestia wysokości oraz składników wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu jest złożona. Na wynagrodzenie to składa się bowiem szereg istotnych czynników, które każdorazowo powinny zostać należycie ocenione przez Sąd (z reguły na podstawie sporządzonej opinii biegłego). Omówiony problem dwuskładnikowości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu to nie jedyna komplikacja na drodze do wydania postanowienia kończącego sprawę. Kolejne zostaną omówione w najbliższych artykułach, do których lektury serdecznie zapraszam.
[1] [6] Postanowienie SN z dnia 20. września 2012 r. IV CSK 56/12.
[2] [7] Postanowienie SN z dnia 07. lutego 2013 r., IV CSK 317/12.
[3] [8]Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 września 2011 r., III CZP 43/11
[4] [9], OSNC 2012/2/18, LEX nr 898222, www.sn.pl, Biul.SN 2011/9/6-7.
[5] [10] Zalecany do stosowania Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny uchwalony przez Radę Krajową PFSRM w dniu
08. grudnia 2014 r. i włączony jako Standard Specjalistyczny KSWS do zbioru Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny.
Autor:
Paulina Skonieczna