Nowe zasady odpowiedzialności deweloperów za wady lokali – Jakub Arczyński dla Real Estate Magazine

Wraz z początkiem nowego roku – 1 stycznia 2021 r. – dla deweloperów zmianie uległy zasady zawierania umów z przedsiębiorcami prowadzącymi jednoosobowe działalności gospodarcze i rygor odpowiedzialności za wady lokali sprzedanych tym klientom. Nowelizacja przepisów kodeksu cywilnego w zakresie rękojmi za wady znacząco wpłynie na praktykę zawierania umów deweloperskich. Dotychczasowy podział uczestników obrotu gospodarczego na przedsiębiorców i konsumentów zyska nową kategorię stron zawieranych umów, tzw. quasi-przedsiębiorców.

Nowy rodzaj klientów deweloperów będzie częściowo korzystać z uprawnień i ochrony przysługujących dotychczas jedynie konsumentom. Nie wszystkie uprawnienia konsumentów będą jednak stosowane do quasi-przedsiębiorców. Wpływ nowych regulacji na codzienne funkcjonowanie obrotu gospodarczego odczuje branża deweloperska, którą w nowym roku czeka dostosowanie dotychczas wykorzystywanych wzorów umów i polityki reklamacyjnej do nowej sytuacji prawnej.

KTO ZYSKA STATUS QUASI-PRZEDSIĘBIORCY?

Dotychczas obowiązujące przepisy przewidywały, że konsumentem jest osoba fizyczna, która dokonuje czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą ani zawodową, zawierając umowę z przedsiębiorcą. Ochroną konsumencką były zatem objęte tylko transakcje dokonywane przez osoby fizyczne prywatnie, bez związku z działalnością gospodarczą takiego klienta. Rozszerzona ochrona nie przysługiwała kupującemu przy tzw. umowach czy zakupach dokonywanych „na firmę”.

Na podstawie nowych przepisów ochroną konsumencką zostaną objęci także przedsiębiorcy zawierający w ramach prowadzonej działalności gospodarczej umowy, które nie mają jednak dla nich charakteru zawodowego. Zakres dodatkowej ochrony będzie stosunkowo szeroki, ale nie identyczny jak w przypadku typowych konsumentów. Nowe przepisy obejmą ochroną jednoosobową działalność gospodarczą oraz wspólników spółek cywilnych. Nie skorzystają z nich spółki osobowe, spółki z o.o. ani spółki akcyjne ani też inne kategorie podmiotów i osób prawnych.

Wystarczającym dla skorzystania z rozszerzonej ochrony będzie to, że zawierana umowa nie będzie miała dla klienta dewelopera charakteru zawodowego, wynikającego w szczególności z przedmiotu wykonywanej działalności na podstawie wpisu do CEiDG. W praktyce oznacza to, że ochroną konsumencką zostanie objęta większość klientów deweloperów nabywających lokale użytkowe, którym dotychczas rozszerzona ochrona nie przysługiwała.

Nowe przepisy odsyłają, co prawda, do przedmiotu działalności ujawnionego w CEIDG, ale nie precyzują, w jakich przypadkach nabycie nieruchomości czy lokalu będzie można traktować jako czynność o charakterze zawodowym. Chociaż w ustawie nie napisano tego wprost, warto pamiętać, że zawodowy charakter transakcji deweloper powinien oceniać na datę podpisania umowy deweloperskiej i następnie umowy przeniesienia własności. Późniejsza zmiana rodzaju wykonywanej działalności przez kupującego (jej rozszerzenie lub ograniczenie) nie powinna mieć wpływu na nabycie uprawnień z rękojmi dla quasi-przedsiębiorcy ani analogicznie ich utratę w okresie odpowiedzialności dewelopera za wady.

CIĘŻAR OCENY KONTRAHENTA SPOCZNIE NA DEWELOPERZE

Zawierając umowę deweloperską z potencjalnie biznesowym klientem, deweloper będzie musiał sam ocenić, czy nabywca powinien być potraktowany jako quasi-przedsiębiorca czy jako klasyczny przedsiębiorca. Warto podkreślić, że sam rodzaj prowadzonej przez kontrahenta działalności ujawniony w CEiDG nie będzie tutaj wiążący, a ma jedynie stanowić pomocnicze narzędzie do oceny charakteru klienta. Ogólny opis rodzaju prowadzonej działalności według kodów PDK nie wystarczy, żeby ocenić, czy zakup lokalu ma dla kupującego charakter zawodowy czy też nie. Deweloper będzie musiał sam ocenić ryzyko kontraktowe, bo to na niego spadnie odpowiedzialność za ewentualne zastosowanie niedozwolonych klauzul umownych w kontrakcie zawartym z quasi-przedsiębiorcą.

Rozwiązaniem dla deweloperów może być wprowadzenie w umowach oświadczeń składanych przez kupującego, czy daną umowę zawiera w charakterze zawodowym oraz w ramach którego z rodzajów wykonywanej działalności. Takie oświadczenie klienta nie wyłączy oczywiście wszystkich rodzajów ryzyka po stronie dewelopera, ale może znacząco ograniczyć liczbę i skalę przyszłych konfliktów z nabywcami lokali.

W praktyce inwestycji deweloperskich jako klasycznego przedsiębiorcę będzie można traktować klientów, którzy zawodowo zajmują się obrotem nieruchomościami. Charakteru zawodowego nie będzie miało, co do zasady, natomiast nabycie lokalu użytkowego w celu prowadzenia sklepu, punktu usługowego czy biura, jeśli nabywca nie uczestniczy profesjonalnie w rynku nieruchomości. Sporne może być, jak kwalifikować klientów, którzy w ramach prowadzanej działalność zajmują się np. prowadzeniem robót budowlanych albo komercyjnym administrowaniem i wynajmowaniem lokali. Uważam, że nabywca, który zakupi lokal w celu jego dalszego komercyjnego wynajmu, nie powinien być traktowany jako quasi-przedsiębiorca z rozszerzonym zakresem uprawnień.

Prawidłowe zakwalifikowanie kontrahenta jest bardzo ważne dla dewelopera. W stosunku do quasi-przedsiębiorcy znajdą zastosowanie przepisy dotyczące klauzul niedozwolonych w obrocie konsumenckim, co w praktyce zdelegalizuje wiele zapisów umownych stosowanych dotychczas w profesjonalnym obrocie.

Postanowienia dotyczące ograniczenia odpowiedzialności dewelopera za wady czy też opóźnienia w realizacji inwestycji, często spotykane w umowach zawieranych z przedsiębiorcami, staną się niedozwolonymi postanowieniami umownymi w relacjach z quasi-przedsiębiorcami. Nie powinny być dalej stosowane, chyba że poszczególne zapisy zostały przez strony indywidualnie uzgodnione w toku negocjacji.

DEWELOPER ODPOWIE ZA WADY JAK WOBEC KONSUMENTA

Zauważalnym skutkiem zmiany przepisów będzie przyznanie quasi-przedsiębiorcom szerszych uprawnień w zakresie rękojmi za wady nabytych lokali i części wspólnych budynków. Dochodzenie roszczeń w ramach rękojmi w relacjach między przedsiębiorcami było dotychczas stosunkowo nieatrakcyjnym i w praktyce mało skutecznym działaniem dla kupujących. Na przedsiębiorcy nabywającym lokal spoczywały liczne obowiązki, aby zachować i móc w praktyce realizować roszczenia z rękojmi. Nabywca miał obowiązek niezwłocznego zbadania rzeczy – nabytego lokalu z należytą zawodową starannością.
Aby wystąpić przeciwko deweloperowi z roszczeniem o obniżenie ceny lub usunięcie wady w ramach rękojmi, nabywca musiał również niezwłocznie zgłosić wykryte wady. Niewywiązanie się z tych obowiązków przez kupującego skutkowało utratą uprawnień z tytułu rękojmi w stosunku do danych wad. Dodatkowo dla kupujących będących przedsiębiorcami roszczenia o usunięcie wady przedawniają się z upływem jednego roku od dnia stwierdzenia wady. Deweloper może również odmówić usunięcia wady zgłoszonej przez przedsiębiorcę, jeżeli koszty wykonania naprawy przewyższają cenę rzeczy sprzedanej.
W stosunku do quasi-przedsiębiorców deweloper będzie musiał stosować procedury reklamacyjne jak w przypadku konsumentów. Wiele z dotychczasowych praktyk w relacjach między przedsiębiorcami ulegnie zmianie. Nowa kategoria klientów będzie korzystać z uprawnień przyznanych konsumentom, które są znacznie szersze i ograniczają wymogi zachowania staranności w sprawdzeniu stanu lokalu przy odbiorze. Roszczenia z rękojmi przysługujące konsumentowi oraz quasi-przedsiębiorcy mogą być zgłaszane i realizowane przez cały 5-letni okres odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości. Obowiązek niezwłocznego zgłoszenia wady po jej wykryciu i roczny termin przedawnienia roszczenia od tego zdarzenia nie znajdą już zastosowania dla quasi-przedsiębiorcy. Może on dochodzić roszczeń przez 5 lat, niezależnie do daty faktycznego wykrycia wady i jej zgłoszenia.

Warto podkreślić, że potencjalnie deweloper może ograniczyć swoją odpowiedzialność z rękojmi wobec quasi-przedsiębiorcy. Do tej kategorii klientów nie znajdzie zastosowania zakaz ograniczania ani wyłączania odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi w zawieranych umowach, stosowany do konsumentów na podstawie art. 558 §1 k.c. Deweloperzy muszą jednak pamiętać, że granicę ograniczenia rękojmi w umowach z quasi-przedsiębiorcami będą stanowiły niedozwolone postanowienia umowne w obrocie konsumenckim (klauzule abuzywne). W praktyce możliwości umownego ograniczenia odpowiedzialności dewelopera mogą zatem okazać się iluzoryczne, chyba że takie uzgodnienia stron będą indywidualnie negocjowane z kupującymi.

TRZEBA PAMIĘTAĆ O ODPOWIEDZI NA REKLAMACJĘ W TERMINIE 14 DNI

Ważną konsekwencją wprowadzonych zmian jest również objęcie umów z quasi-przedsiębiorcami obowiązkiem udzielenia przez dewelopera odpowiedzi na reklamację w terminie 14 dni. W przypadku zgłoszenia roszczenia z rękojmi, np. o obniżenie ceny lub usunięcie wady, deweloper ma obowiązek ustosunkować się do zgłoszonego żądania w ciągu 14 dni od dnia jego otrzymania, podobnie jak w przypadku typowych konsumentów.

Brak odpowiedzi w tym terminie aktywuje domniemanie przewidziane w art. 5615 k.c., że deweloper uznał żądanie nabywcy za uzasadnione. Doprowadzenie do takiej sytuacji może znacznie utrudnić deweloperowi obronę w sporze z quasi-przedsiębiorcą, również w przypadku gdy dana wada występowała w znacznie mniejszej wartości lub skali, niż twierdził kupujący.

W stosunku do nowej kategorii klientów będzie również funkcjonować domniemanie, odpowiedzialności dewelopera za istnienie wady fizycznej, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania lokalu w posiadane kupującego. Jest to bardzo istotne ułatwienie dochodzenia roszczeń dla kupujących, które dotychczas nie przysługiwało żadnej grupie nabywców lokali, którzy są przedsiębiorcami. Nowe przepisy w wielu przypadkach przeniosą ciężar podejmowania obrony w sporze z quasi-przedsiębiorcą na dewelopera i to w znacznie szerszym zakresie niż dotychczas.

Znowelizowane regulacje mogą też sprawić, że roszczenia o wady realizowane w ramach rękojmi staną się bardziej atrakcyjne dla nowej grupy klientów deweloperów. Dotychczas największą popularnością cieszyły się nie roszczenia o obniżenie ceny z rękojmi, lecz dochodzenie zapłaty odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera na zasadach ogólnych z art. 471. k.c. Roszczenia odszkodowawcze po stronie kupującego przedawniają się przed upływem 3 lat i nowelizacja przepisów o rękojmi nie zmodyfikowała tych terminów. Natomiast rękojmia za wady będzie wiązać dewelopera przez 5 lat od sprzedaży lokalu i przy niewielkich możliwościach ograniczenia odpowiedzialności quasi-przedsiębiorcy częściej będą korzystać z tego trybu egzekwowania roszczeń od deweloperów.

NOWE REGULACJE OBOWIĄZUJĄ DLA UMÓW ZAWARTYCH PO 1 STYCZNIA 2021 R.

Nowe obowiązki i uprawnienia w zakresie rękojmi za wady będą stosowane do umów zawartych po 1 stycznia 2021 r. Umowy przeniesienia własności nieruchomości i lokali zawarte przed 2021 r. będą funkcjonować na dotychczasowych zasadach, także w przypadku zawarcia umowy z quasi-przedsiębiorcą. Nowe reguły gry mogą jednak znaleźć zastosowanie, w przypadku gdy umowa deweloperska została zawarta przed 2021 r., a umowa przeniesienia jego własności zostanie zwarta dopiero po 1 styczna 2021 r. Jest to bezpieczniejsze rozwiązanie dla deweloperów do czasu, aż ugruntuje się praktyka sądowa interpretacji nowych przepisów.

Chociaż ustawodawca nie uregulował wprost takiego przypadku, to podstawą do odpowiedzialności dewelopera z rękojmi za wady jest przede wszystkim zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości na rzecz kupującego. Co prawda, jest to również wykonanie wcześniejszych zobowiązań z umowy deweloperskiej, ale formalnie w ramach tych czynności deweloper i quasi-przedsiębiorca zawierają kolejną, odrębną umowę – przeniesienia własności.

Artykuł ukazał się w Real Estate Magazine.