Zasadą na gruncie polskiego prawa administracyjnego jest, że uzyskana decyzja administracyjna jest nieprzenoszalna na inny podmiot. Niemniej w niektórych przypadkach, zwłaszcza w toku procesu inwestycyjno–budowalnego, ustawodawca wprowadził wyjątki od tej reguły. W praktyce, prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnej mogą być przeniesione na inny podmiot (zmiana adresata decyzji), jeśli istnieje w porządku prawnym konkretny przepis, który na to zezwala. W innym przypadku jest to niedopuszczalne. Regulacje pozwalaną m.in. na przeniesienie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu czy pozwolenia na budowę.
Ogólne informacje
Prawo budowlane w art. 40 tworzy możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę. Nowelizacja prawa budowlanego utrzyma taką możliwość, niemniej tworzy dodatkowe ułatwienia dla inwestorów.
Przeniesienie pozwolenia na budowę wymaga wszczęcia postępowania administracyjnego w tym zakresie – aktualnie wniosek może złożyć obecny jak i przyszły adresat decyzji, po nowelizacji wniosek składał będzie jedynie przyszły Inwestor.
Organ, który wydał pozwolenie na budowę, w drodze kolejnej decyzji administracyjnej wyda decyzję przenoszącą prawa i obowiązku z niej wynikające. Jak wskazuje się w literaturze, organem właściwym będzie tak naprawdę organ I instancji, który byłyby właściwy do wydania pozwolenia na budowę, a nie zawsze ten organ, który wydał pozwolenie.
Zarówno w aktualnym jak i przyszłym stanie prawnym, organ musi przenieść decyzję (zmienić jej adresata), jeśli spełnione zostaną ustawowe przesłanki, aby tego dokonać. Organ jest więc związany wnioskiem w tym zakresie i treść decyzji nie zależy od jego uznania, ale od spełnienia przesłanek przez strony.
Zarówno aktualnie jak i po nowelizacji, stronami postępowania w przedmiocie przeniesienia decyzji będą jedynie dotychczasowy i przyszły inwestor.
Konieczne do spełnienia przesłanki
Aktualnie, aby przenieść pozwolenie na budowę, konieczne są:
- zgoda dotychczasowego inwestora w tym zakresie,
- oświadczenie przyszłego inwestora o przyjęciu na siebie wszystkich warunków zawartych w decyzji
- oraz oświadczenie przyszłego inwestora o tym, iż posiada on prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (tytuł prawny wynikający z prawa własności innych praw rzeczowych czy umów).
Po nowelizacji niezbędne do spełnienia przesłanki pozostaną właściwie niezmienne.
Zmiany wynikające z nowelizacji
Ustawodawca zauważa problem nabywania nieruchomości, na których toczy się inwestycja budowlana. Zgodnie z aktualnymi przepisami nabycie nieruchomości wraz z obiektem budowlanym w budowie nie prowadzi do automatycznego nabycia praw do pozwolenia na budowę, nie jest tez traktowane jako wyrażenie zgody przez poprzedniego inwestora na przeniesienie pozwolenia na inwestora przyszłego.
Wyrażenie zgody przez poprzedniego inwestora może nastąpić w umowie sprzedaż, niemniej nie zawsze ma to miejsce. Czasem nabycie nieruchomości odbywa się np. w toku licytacji komorniczej co generuje dodatkowe trudności. Jak podnosi ustawodawca w uzasadnieniu nowelizacji, czasem zbywcy nieruchomości nie chcą wyrażać zgody na przeniesienie pozwolenia na budowę na nowego inwestora lub żądają za to dodatkowych należności.
Wobec powyższego ustawodawca w odrębny sposób uregulował takie sytuacje. Przyjęto rozwiązanie, że skoro dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości (lub uprawnień wynikających z prawa użytkowania wieczystego), to automatycznie oznacza to zgodę dotychczasowego inwestora na przeniesienie pozwolenia na budowę na inwestora przyszłego.
Uzyskiwanie osobnej zgody poprzedniego inwestora nie będzie więc konieczne, przeniesienie własności nieruchomości lub uprawnień z prawa użytkowania wieczystego oznacza w rzeczywistości wyrażenie zgody na przeniesienie.