Obowiązki spółek posiadających grunty rolne – pierwokup akcji i udziałów KOWR

Nieruchomości

25.01.2021


Z niniejszego artykułu dowiesz się: na co zwrócić uwagę przy sprzedaży udziałów i akcji spółki posiadającej grunty rolne, jakie obowiązki ciążą na zarządzie takiej spółki oraz jak kształtuje się praktyka KOWR w zakresie prawa pierwokupu akcji i udziałów.

grunty rolne ustawa

Na gruncie aktualnie obowiązującej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha lub kilku gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. 

W odniesieniu do spółek osobowych KOWR może przysługiwać prawo nabycia w przypadku gdy dochodzi do zmian składu osobowego spółki 

Ustawa przewiduje wyjątki od tej ogólnej zasady, np. w sytuacji gdy udziały i akcje zbywane są na rzecz osoby bliskiej czy Skarbu Państwa. Jak wskazują przedstawiciele KOWR, nabywanie swoich akcji przez spółkę celem ich umorzenia także aktualizuje uprawnienie KOWR do pierwokupu tych akcji. 

Od 26 czerwca 2019 r. nowe brzmienie art. 3a ustawy nakłada nowe obowiązki na zarząd spółki kapitałowej w przypadku gdy jej udziałowcy zbywają udziały tej spółki lub dokonywany jest obrót jej akcjami a jednocześnie KOWR przysługuje prawo pierwokupu. 

Zasada działania prawa pierwokupu 

Dla zobrazowania omawianego problemu warto przybliżyć konstrukcję prawa pierwokupu, którego ogólne zasady uregulowano w Kodeksie cywilnym. Rzecz (lub w tym przypadku akcja lub udział, czyli prawo) mogą być sprzedane osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony z prawa pierwokupu (KOWR) z pierwokupu nie skorzysta. 

Wobec powyższego, sprzedający z nabywcą zawrzeć powinni wstępną umowę warunkową, w której zobowiążą się do sprzedaży pod warunkiem, że uprawniony z pierwokupu nie skorzysta ze swojego prawa. Po zawarciu pierwszej umowy należy także poinformować uprawnionego (KOWR) o tym fakcie, i dać mu możliwość ustosunkowania się. 

Pierwokup KOWR

Strony transakcji udziałów (akcji) po zwarciu umowy warunkowej powinny poinformować o tym spółkę (najlepiej zbywca). Spółka bowiem dopiero wtórnie zawiadamiana jest o sprzedaży jej udziałów czy akcji i może nie mieć pojęcia kto aktualnie wchodzi w skład jej udziałowców czy akcjonariuszy. Po uzyskaniu takiej informacji spółka powinna niezwłocznie powiadomić uprawniony do pierwokupu KOWR. 

Powiadomienie, które musi dokonać spółka stwarza jednak wiele praktycznych problemów ze względu na załączniki, które musi przedstawić KOWR. 

Zgodnie z art. 3a ust. 4 ustawy spółka wraz z zawiadomieniem przedstawia: 

  1. wypisy z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich nieruchomości rolnych stanowiących własność lub użytkowanie wieczyste spółki.

Powyższe może generować znaczne koszty – od kilkuset złotych do nawet kilku tysięcy jeśli spółka posiada wiele nieruchomości. 

  1. odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie wydane na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla zbywanej nieruchomości rolnej, lub informację o numerze księgi wieczystej dostępnej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych. 
  1. potwierdzone za zgodność z oryginałem bilans oraz rachunek zysków i strat spółki za trzy ostatnie lata obrotowe. 

Aktualnie dokumenty powyższe sporządzone są jedynie w formie elektronicznej, co czyni niemożliwym przedstawienie takich dokumentów potwierdzonych za zgodność z oryginałem. Niemniej KOWR stoi na stanowisku, iż wystarczający jest ich papierowy wydruk podpisany przez zarząd. 

  1. aktualną listę wspólników lub akcjonariuszy oraz umowę lub statut spółki. Jak wspomniano wyżej spółka zawiadamiana jest wtórnie o zbyciu swoich udziałów (akcji) i teoretycznie może nie wiedzieć kto dokładnie na takiej liście winien się znajdować. 
  1. oświadczenie zarządu spółki o wysokości zobowiązań warunkowych, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej. 

Zobowiązania warunkowe to te statuujące obowiązek wykonania określonych świadczeń zależnych od warunków (reklamacje, kary umowne, weksle, zobowiązania nieuznane przez spółkę itp.). 

Należności te pojawiają się w bilansie w informacjach dodatkowych, niemniej nie każdy podmiot gospodarczy jest zobowiązany do prowadzenia ewidencji takich należności. KOWR stoi na stanowisku, że oświadczenie powinno być aktualne na dzień dokonania zawiadomienia (nie na dzień bilansowy), co rodzi konieczność aktualizacji danych z bilansu (jeśli w ogóle bilans takie informacje zawiera). 

Kto ponosi koszty zawiadomienia? 

Słusznie podnosi się, iż spółka jako osobny podmiot względem stron transakcji, została obarczona licznymi obowiązkami, które generują po jej stronie dodatkową prace i koszty. Ustawa nie wskazuje na kim spoczywać ma obowiązek skompletowania zawiadomienia i kto ponosi jego koszty. Część literatury przyjmuje, że obowiązek w tym zakresie spoczywa na spółce niemniej może ona obarczyć sprzedającego kosztami zawiadomienia (koszty wypisów z ewidencji itp.). 

Cześć komentatorów stoi także na stanowisku, że skoro obowiązek zawiadomienia spoczywa na spółce, to udziałowcom przysługuje względem niej pozew o zobowiązanie do dokonania takiego zawiadomienia, jeśli spółka swych obowiązków nie chce wykonać.  

Warto odnotować, że w gronie teoretyków prawa pojawił się także pogląd, iż przepis art. 3a ust. 4 w rzeczywistości w ogóle nie formułuje obowiązku po stronie spółki do dokonania zawiadomienia, ale stanowisko to może być trudne do obronienia. 

MASZ PYTANIE DOTYCZĄCE TEGO
ARTYKUŁU? NAPISZ DO NAS

Zobacz inne artykuły z tego działu

Precedensowy wyrok na agenta nieruchomości

Małżonek musi zgodzić się na nabycie nieruchomości

WEBINAR: Zmiany w rękojmi od stycznia 2021 r. – wpływ na roszczenia o wady lokali i części wspólnych w praktyce inwestyc...

Umowny zarząd nieruchomością wspólną a funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej


Inwestycje
liniowe

Strefa
szkoleń

Kontakt

Inwestycje
liniowe

Strefa
szkoleń

Kontakt

Dowiedz
się jak
możemy
Tobie
pomóc