Opłata planistyczna nie zawsze należna i poprawnie wyliczona

Czym jest opłata planistyczna? Zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt pobiera z tego tytułu tak zwaną opłatę planistyczną od zbywcy. Opłata ta stanowi określony ułamek (zwykle 30%) wzrostu wartości.

Wyceny w zakresie wzrostu wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy powołany przez wójta.

Co istotne, pojęcie „wzrostu wartości” zostało zdefiniowane w ustawie. Stanowi on  różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Opłata tylko przy zmianie przeznaczenia

Z powyższej definicji wynika, że opłata należna jest tylko wówczas, gdy nowy plan zmienił przeznaczenie nieruchomości, której miałaby dotyczyć opłata.

Skąd wiedzieć czy przeznaczenie uległo zmianie?

Przeznaczenie nieruchomości zwykle określone jest w początkowych przepisach uchwały rady gminy o uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazuje się tam określone przeznaczenia poszczególnych terenów oraz korespondujące z nimi oznaczenia literowocyfrowe, na przykład 1MN. Te oznaczenia nanosi się na mapę będącą załącznikiem do uchwały. Lokalizując swoją działkę na mapie ustalimy, jakie jest jej przeznaczenie w planie.

Tylko zmiana przeznaczenia podstawą wyceny

Wracając do przytoczonej wyżej definicji „wzrostu wartości” zauważyć należy także, że wyliczenia w tym zakresie mogą być dokonywane wyłącznie przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed i po zmianie planu. Oznacza to, że podstawą wyliczeń rzeczoznawcy nie powinny być jakiekolwiek inne okoliczności, w tym wynikające z innych zmian dokonanych w planie, a dotyczących na przykład wysokości zabudowy, czy też możliwości podziałowych działek. Zmiana szczegółowych parametrów zabudowy nie ma bowiem związku ze zmianą przeznaczenia terenu.

Co na to rzeczoznawcy?

Rzeczoznawcy, przyzwyczajeni do standardowych wycen nieruchomości, często zapominają o powyższej zasadzie i dokonują wyceny przy uwzględnieniu wszystkich czynników wpływających na cenę. Tymczasem, powinni wyodrębnić czynnik polegający na zmianie przeznaczenia nieruchomości i dokonać wyceny wzrostu wartości jedynie w odniesieniu do tej zmiany. Pozostałe parametry zabudowy, nawet jeśli uległy znacznej poprawie, są bez znaczenia dla określenia wysokości opłaty planistycznej.

Czy wycenę można kwestionować?

Wycena rzeczoznawcy stanowi najważniejszy i zwykle jedyny dowód w sprawie polegającej na ustaleniu wysokości opłaty planistycznej. Wycenę tę, podobnie jak wydaną na jej podstawie decyzję można jednak kwestionować. W tym celu warto jednak skorzystać z profesjonalnej pomocy adwokata lub radcy prawnego z doświadczeniem w zakresie spraw dotyczących nieruchomości.