Co może zagrozić transakcji gruntami rolnymi? Omawiamy prawo pierwokupu

Nieruchomości

9.01.2020


Dokonując transakcji gruntami rolnymi trzeba zwrócić uwagę na wiele niuansów prawnych, wynikających głównie z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Obrót takimi gruntami jest znacznie ograniczony, dodatkowo strony transakcji pamiętać muszą o potencjalnych zagrożeniach jakimi jest na przykład przysługujące określonym podmiotom prawo pierwokupu czy prawo nabycia.

prace nad ułatwieniem obrotu ziemią rolną z korzyścią dla Inwestorów

We wcześniejszym artykule informowaliśmy o projekcie nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która to nowelizacja weszła w życie 26 czerwca 2019 r. Jedną z szeroko komentowanych modyfikacji było złagodzenie rygoru rządzącego obrotem gruntami do 1 ha powierzchni. W kolejnej publikacji zwracaliśmy uwagę na wyłączenie ograniczeń w obrocie co do nabywania gruntów rolnych w toku egzekucji komorniczej.

Przypomnijmy, że przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego objęte są nieruchomości rolne o powierzchni 0,3 ha lub więcej. Transakcje takimi gruntami spełniać muszą wszelkie wymagania określone w ustawie lecz pamiętać trzeba także o dodatkowych elementach, takich jak potencjalnie przysługujące różnym podmiotom prawo pierwokupu gruntów, udziałów i akcji spółek czy prawo nabycia.

W niniejszym artykule skupimy się wyłącznie na prawie pierwokupu zarówno gruntów jak i akcji i udziałów w spółkach.

Czym jest prawo pierwokupu?

Gdy między dwoma podmiotami ma dojść do przeniesienia własności nieruchomości, innemu podmiotowi – trzeciemu może przysługiwać prawo pierwszeństwa w nabyciu tej nieruchomości. Prawo to może wynikać z umowy lub ustawy.

W przypadku chęci dokonania transakcji konieczne będzie powiadomienie uprawnionego podmiotu, któremu przysługuje pierwszeństwo, tak aby z tego prawa mógł ewentualnie skorzystać.

Komu może przysługiwać prawo pierwokupu gruntów?

Zgodnie z art. 3 ust.1 ustawy jeśli mamy do czynienia ze zbyciem nieruchomości rolnej w postaci sprzedaży (a nie żadną inną formą przeniesienia własności), prawo pierwokupu przysługuje z mocy prawa dzierżawcy tej nieruchomości jeśli spełnione są określone w ustawie warunki, mianowicie:
– umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej z datą pewną (urzędowo poświadczoną) oraz była wykonywana przez 3 lata licząc od owej daty pewnej oraz
– nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy (gospodarstwo rodzinne to gospodarstwo prowadzone przez tzw. rolnika indywidualnego ).

W przypadku, gdy prawo pierwokupu nie przysługuje dzierżawcy, albo gdy nie wykonał on przysługującego mu prawa, w dalszej kolejności prawo pierwokupu przysługuje z mocy prawa Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR), czyli Skarbowi Państwa.

Kiedy prawo pierwokupu gruntów nie przysługuje?

Ustawodawca przewidział katalog sytuacji, w których wyłączone jest prawo pierwokupu dzierżawcy jak i KOWR w odniesieniu do gruntów rolnych.

Przypadki, kiedy prawo pierwokupu nie będzie przysługiwało żadnym podmiotom to – zgodnie z art. 3 ust. 5 ustawy – między innymi sytuacje, gdy nabywcą nieruchomości rolnej ma być jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, osoba bliska zbywcy (czyli jej zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierb), a także chociażby wskazane w przepisie spółki, grupy kapitałowe, spółdzielnie produkcyjne.

Ponadto ustawodawca wskazuje, że prawo pierwokupu KOWR (nie dzierżawcy), nie przysługuje, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.

Prawo pierwokupu KOWR udziałów i akcji w spółkach kapitałowych

Powyżej opisaliśmy kwestie prawa pierwokupu gruntów rolnych. KOWR posiada jednak możliwości prawne, aby – zgodnie z art.3a ustawy – nabyć korzystając z prawa pierwokupu udziały i akcje w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.

Oczywiście podobnie jak w przypadku pierwokupu gruntów, ustawodawca przewiduje kiedy KOWR z takiego prawa skorzystać nie może. I tak w art. 3a ust. 2 wskazano szereg takich sytuacji, jak na przykład zbywanie udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej, na rzecz Skarbu Państwa, czy określonych operatorów systemów przesyłowych.

Jak można zauważyć w przedstawionego powyżej przybliżenia problematyki pierwokupu gruntów rolnych, kwestia ta jest skomplikowana. Przedstawione tutaj informacje nie stanowią także pełnego katalogu ryzyk związanych z transakcją gruntami, ponieważ tak jak wspominaliśmy KOWR w niektórych przypadkach ma także możliwość skorzystania z tzw. prawa nabycia.

Wobec skomplikowania procesu transakcji gruntami rolnymi zasadna jest zawsze dogłębna analiza praktyki i przepisów aktów prawnych, aby uniknąć ewentualnych niespodzianek i nieprzewidzianych kosztów.

MASZ PYTANIE DOTYCZĄCE TEGO
ARTYKUŁU? NAPISZ DO NAS

Zobacz inne artykuły z tego działu

Ryczałtowe wynagrodzenie dla biegłego

Sankcje dla biegłych za nierzetelne opinie

Premia kompensacyjna

Żądanie zwrotu wywłaszczonych nieruchomości tylko do maja 2020 r.

Rozwiązanie stosunku najmu przez sąd

Wnioski z raportu o stanie mieszkalnictwa w Polsce

Czy prawo do korzystania z nieruchomości przechodzi na nabywcę urządzeń przesyłowych?


Inwestycje
liniowe

Strefa
szkoleń

Kontakt

Inwestycje
liniowe

Strefa
szkoleń

Kontakt

Dowiedz
się jak
możemy
Tobie
pomóc