Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność – stare czy nowe przepisy?

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nie jest czymś nowym. Możliwe było również na podstawie dotychczasowych przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, dlatego wiele z postępowań jest obecnie w toku. Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, która weszła w życie w lipcu 2018 r. i dotyczy gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe daje jednak użytkownikom wieczystym, których sprawy nie zostały zakończone przed dniem 1 stycznia 2019 r. prawo wyboru, na jakich przepisach ma toczyć się postępowanie.

Co z postępowaniami o przekształcenie będącymi w toku?

Co do zasady według nowej ustawy postępowania w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe wszczęte na podstawie dotychczas obowiązującej ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości i niezakończone decyzją ostateczną przed dniem 31 grudnia 2018 r. stają się bezprzedmiotowe.

Jednakże, jeżeli użytkownik wieczysty lub współużytkownicy wieczyści, którzy posiadają ponad połowę udziałów złożą do 31 marca 2019 r. organowi oświadczenie o prowadzeniu postępowania na podstawie dotychczasowych przepisów, wówczas postępowanie będzie kontynuowane na podstawie dotychczasowych przepisów i nie dojdzie do przekształcenia z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r.

W sytuacji gdy takie postępowanie nie zdąży zakończyć się do dnia 31 grudnia 2021 roku wydaniem pozytywnej decyzji wówczas z dniem 1 stycznia 2022 roku nastąpi przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności z mocy prawa (w trybie nowej ustawy). W takim przypadku wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu 1 stycznia 2022 roku.

Natomiast bierne zachowanie użytkowników wieczystych w tej materii – czyli brak oświadczenia o prowadzeniu postępowania na podstawie dotychczasowych przepisów – spowoduje, że organ wyda zaświadczenie potwierdzające przekształcenie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r.

Kiedy warto skorzystać ze „starego” trybu?

Użytkownicy wieczyści, którzy złożyli wcześniej wnioski o przekształcenie mogli na gruncie dotychczas obowiązujących przepisów liczyć na bonifikaty określone przez samorządy w stosownych uchwałach. W związku z tym przekalkulowali korzyści jakie będą mieli z przekształcenia i ich zamiarem  jest skorzystanie z tych bonifikat. Wprawdzie na gruncie „nowej” ustawy można obliczyć wysokość opłaty rocznej, niemniej gminy mogą fakultatywnie ustanowić bonifikaty, natomiast bonifikaty od Skarbu Państwa określa ustawa.

Zatem może zdarzyć się tak, że gmina nie podejmie uchwały w przedmiocie bonifikaty, a co za tym idzie, przekształcenie na gruncie starych przepisów będzie dużo bardziej korzystne.

W przypadku spraw dużych wspólnot mieszkaniowych, w których trudno uzyskać większościową zgodę nie sposób liczyć, że uda się uzyskać zgodę na złożenie oświadczenia o woli kontynuowania postępowania na starych przepisach, w stosunkowo krótkim terminie. Bierność użytkowników wieczystych w tej materii oznacza, że postępowanie w toku stanie się bezprzedmiotowe i zostanie umorzone a przekształcenie nastąpi z mocy prawa. Będzie to zdecydowanie korzystne dla optujących za przekształceniem. Mniejszość nie będzie miała możliwości zablokowania przekształcenia z mocy prawa jeśli postępowanie nie zdąży zakończyć się przed 31 grudnia 2018 r.

Przekształcenie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r.

Jeśli do przekształcenia dojdzie już 1 stycznia 2019 r. od tego dnia nowi właściciele będą zobowiązani uiszczać opłatę przekształceniową. Termin płatności został określony na 2020 r. jednak w celu skorzystania z bonifikat czy chęci uiszczenia opłaty przekształceniowej od razu za cały okres 20 lat będzie trzeba mieć na względzie dodatkowe formalności. W dniu 1 stycznia 2022 r. będziemy już po uiszczeniu dwóch opłat przekształceniowych, podczas gdy użytkownicy wieczyści którzy wybrali kontynuację postępowania na starych przepisach i nie zdążyli z jej zakończeniem przed 31 grudnia 2021 r. dopiero w tym dniu przekształcą użytkowanie wieczyste we własność z mocy prawa. Będzie to dla nich zatem pierwszy rok uiszczenia opłaty przekształceniowej. To oznacza że na gruncie nowych przepisów szybciej spłacimy opłaty i pozbędziemy się wpisu roszczenia w księdze wieczystej.

Nie bez znaczenia będą również kwestie finansowe – jeśli użytkownicy wieczyści dysponują na tę chwilę środkami finansowymi, korzystniej będzie zdecydować się na przekształcenie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r. bowiem przy uwzględnieniu ustawowych bonifikat i spłaceniu całej sumy już w pierwszym roku można uzyskać znaczny upust i po zakończeniu wszystkich formalności być pełnoprawnym właścicielem nieruchomości. Dla osób, które planują obrót nieruchomością kwestia „czystej” księgi wieczystej i zakończenia wszystkich formalności jest bardzo istotna.

Podsumowanie

Przekształcenie użytkowania wieczystego i wybór przepisów, na podstawie których postępowanie ma się toczyć dotyczy wyłącznie użytkowników wieczystych, których sprawy przekształceniowe są w toku. Warto jednak dokonać analizy i świadomie wybrać bardziej korzystny dla swojej sytuacji tryb postępowania, zwłaszcza że ustawa daje taką możliwość.