ROKOWANIA POPRZEDZAJĄCE OGRANICZENIE SPOSOBU KORZYSTANIA Z NIERUCHOMOŚCI – FORMA, CZAS TRWANIA, ZAKOŃCZENIE

Jeśli właściciel nieruchomości nie wyraża zgody na udostępnienie nieruchomości dla budowy urządzeń przesyłowych, starosta może wydać decyzję administracyjną ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości. Udzielenie zezwolenia powinno być jednak poprzedzone rokowaniami z właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Ponieważ przepisy nie regulują formy prowadzenia i przebiegu rokowań, to sposób ich przeprowadzenia stanowi jeden z najczęściej podnoszonych przez strony zarzutów.

Zgodnie z treścią przepisu art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) rokowania przeprowadza podmiot zamierzający uzyskać decyzję ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości, a dokumenty z przeprowadzonych rokowań powinny zostać załączone do wniosku o udzielenie zezwolenia na wykonanie prac na nieruchomości.

Przepisy nie określają jednak, ani w jaki sposób rokowania winny być prowadzone, ani w jakiej formie należy tego dokonać. Ustawodawca nie wskazał także, jak długo powinny się odbywać i w jakiej formie należy je zakończyć.

Wątpliwości powstałe na tym tle rozwiewa Naczelny Sąd Administracyjny. W najnowszych orzeczeniach NSA wydanych  np. we wrześniu 2016 r.[1] NSA wskazał, że Strony zmierzające do załatwienia sprawy w sposób określony w art. 124 ust. 3 ugn nie są związane jakimikolwiek regułami w zakresie prowadzenia rokowań oprócz obowiązku zainicjowania. Ponadto,  NSA w innym swoim rozstrzygnięciu precyzuje, że zainicjowanie rokowań powinno nastąpić poprzez przedstawienie przez jedną [ze stron] stronie przeciwnej stosownego odszkodowania.

W sprawach będących podstawą wydanych rozstrzygnięć inwestor zaprosił właściciela nieruchomości do rokowań i złożył mu ofertę, która ostatecznie nie została przyjęta. NSA przyjął, że brak porozumienia stron był wystarczający do stwierdzenia, że złożenie przez inwestora wniosku (…) o udzielenie zezwolenia na przeprowadzenie (…) linii elektroenergetycznej zostało poprzedzone etapem nieskutecznych negocjacji.

W ocenie NSA wystarczające było skierowanie pisma zawierającego ofertę oraz wyznaczenie właścicielowi nieruchomości 7 – dniowego terminu do zajęcia stanowiska w sprawie. Z kolei brak odpowiedzi właściciela nieruchomości na złożoną ofertę nie świadczy o pozorności rokowań”.

Podobnie swobodnie przedstawia się kwestia zakończenia rokowań. Ustawodawca w żaden sposób nie formalizuje momentu zakończenia rokowań. Zatem rokowania mogą być zakończone w dowolnym czasie, chociażby w przypadku, gdy w ocenie którejkolwiek ze stron nie ma szans na zawarcie porozumienia.

Uzasadnienia wydanych orzeczeń prowadzą do wniosku, że rokowania nie muszą być formalnie zakończone. Zdaniem NSA ustawa nie nakłada na inwestora obowiązku poinformowania właściciela na piśmie, że rokowania w sprawie uważa za zakończone.

Problematyka rokowań ma istotny wymiar praktyczny – od ich przeprowadzenia zależeć będzie skuteczność postępowania administracyjnego w przedmiocie wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Z uwagi na, niekoniecznie celowe, zaniechania ustawodawcy forma prowadzenia i zakończenia rokowań może budzić w konkretnej sprawie spore wątpliwości.

[1] Wyroki NSA z dnia 07. września 2016 r., I OSK 285/16 oraz I OSK 87/16.

Autor:
Paulina Skonieczna