Specustawa Mieszkaniowa: Przygotowanie i realizacja inwestycji

W toku prac Parlamentu nad Specustawą mieszkaniową(1) wielokrotnie można było usłyszeć w mediach, że celem wprowadzenia nowych regulacji jest przyspieszenie i ułatwienie procesu zmierzającego ostatecznie do wybudowania nowych budynków mieszkaniowych. Docelowo czas przygotowania i realizacji inwestycji skrócić ma się z 5 lat do roku. Jak jednak procedura ta wyglądać będzie w praktyce?

Jak wspominaliśmy już w poprzednich publikacjach, inwestor który zechce zrealizować inwestycję mieszkaniową[2] zlecić musi przygotowanie specjalistycznej koncepcji urbanistyczno – architektonicznej uzasadniającej planowane rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne w odniesieniu do konkretnej lokalizacji.

Kolejnym krokiem jest wystąpienie za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta do właściwej miejscowo rady gminy o ustalenie lokalizacji inwestycji. Wniosek zawierać musi liczne analizy i dane, których spis w pełnym zakresie określa właściwy przepis Specustawy[3], w szczególności wskazać należy, jeżeli taka okoliczność zachodzi, w jakim zakresie planowana inwestycja jest niezgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do wniosku załącza się również wyżej wspomnianą koncepcję urbanistyczno-architektoniczną i decyzję środowiskową (jeśli jest wymagana). Ponadto, gdy inwestycja jest realizowana na terenach o szczególnym charakterze, na przykład na obszarze objętym realizacją inwestycji na podstawie innej specustawy, na obszarze kolejowym lub portowym, koniecznym jest załączenie również właściwych uzgodnień i oświadczeń.

Specustawa Mieszkaniowa

Po złożeniu wniosku publikowany jest on w Internecie, a niewiążące uwagi zgłaszać mogą przez okres 21 dni wszyscy zainteresowani. W międzyczasie wójt, burmistrz lub prezydent miasta zbiera opinie dotyczące projektu i uzgadnia jego treść z właściwymi, wymienionymi w Specustawie organami. Podmioty te również mają zaledwie 21 dni na wyrażenie opinii i stanowisk, a brak odpowiedzi w w/w krótkim terminie jest równoznaczny ze stwierdzeniem braku zastrzeżeń do wniosku.

Co bardzo istotne, do czasu rozpoznania wniosku inwestor może dokonywać w nim zmian, będących w szczególności odpowiedzią na uzyskane opinie i wynik w/w uzgodnień. W takiej sytuacji opisana dotychczas procedura przeprowadzana jest od początku.

Po ostatecznym zakończeniu postępowania w powyższym zakresie wójt, burmistrz lub prezydent miasta przedstawia radzie gminy projekt uchwały w przedmiocie ustalenia lokalizacji inwestycji. To rada gminy jednak ostatecznie w formie uchwały podejmuje decyzję o ustaleniu bądź odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji. Ustalenie lokalizacji rada gminy może również w powziętej uchwale uzależnić od spełnienia przez inwestora określonych warunków lub świadczeń. Uchwała rozpoznająca wniosek jest podejmowana przez radę gminy w instrukcyjnym terminie 60 dni od dnia wpływu wniosku do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Ustalenie lokalizacji inwestycji – zmiany

Pamiętać należy, iż ustalenie lokalizacji inwestycji nie będzie możliwe, jeżeli ta nie będzie spełniać podstawowych wymogów ustawowych, przykładowo w zakresie wymogu jej zgodności z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustawa określa również m.in. maksymalne odległości inwestycji mieszkaniowych od przedszkola, szkoły, przystanku komunikacji publicznej, wymaga zapewnienia dostępu do drogi i sieci przesyłowych.

Jak wynika z powyższego, procedura ustalenia lokalizacji uregulowana w Specustawie jest podobna do obecnie obowiązującej procedury zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z tym że nowe założenia przewidują nie tylko formalny, ale również rzeczywisty udział w niej inwestora występującego jako wnioskodawca. Na inwestora planuje się również przerzucić znaczną część obowiązków, które obecnie obciążają gminy. I tak, będzie on zobowiązany do dokonania części koniecznych uzgodnień i sporządzenia zdecydowanej większości ustaleń i projektów.

Wykonanie tych zadań wiąże się oczywiście ze znacznymi kosztami, jednak obciążenie nimi inwestora, zamiast związanej budżetem rady gminy, faktycznie może przyspieszyć proces inwestycyjny. W projekcie wprowadzono nadto wiążące dla organów publicznych terminy na dokonanie poszczególnych czynności proceduralnych, których to terminów w procedurze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obecnie w wielu miejscach brakuje.

[1] Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

[2] w rozumieniu Specustawy budynek mieszkalny wielorodzinny o liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub co najmniej 10 budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

[3] art. 7 ust. 7 specustawy.