Umowy najmu powierzchni handlowych
Jednym z rozwiązań jest uregulowanie kwestii umów najmu. W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o pow. większej niż 2000 m2, wygasają wzajemne zobowiązania stron z tytułu umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych polegających na oddaniu do używania powierzchni handlowej.
Zakaz działalności, o którym mowa wyżej, w Polsce wprowadzono od dnia 14 marca 2020 r. wraz ze wprowadzeniem stanu zagrożenia epidemicznego i zakaz ten jest do tej pory utrzymywany w kolejnych rozporządzeniach Ministra Zdrowia, także tych wprowadzających stan epidemii.
Wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron będzie miało moc wsteczną od dnia wprowadzenia zakazu, tj. od 14 marca 2020 r.
Zgodnie z postanowieniami tarczy – uprawniony do używania powierzchni handlowej, po ustaniu zakazu prowadzenia działalności, o którym mowa wyżej, musi złożyć podmiotowi udostępniającemu powierzchnię wiążące i bezwarunkowe oświadczenie o woli przedłużenia umowy na warunkach dotychczasowych (o okres obowiązywania zakazu przedłużony o 6 miesięcy). Oferta taka powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu.
Przepisy przewidują, że w przypadku bezskutecznego upływu terminu na złożenie oferty przez uprawnionego do korzystania z powierzchni, wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań przestaje wiązać oddającego powierzchnię do używania. Wobec tego uzasadniony wydaje się wniosek, że korzystający będzie wtedy zobowiązany uiścić należności za cały okres trwania zakazu prowadzenia działalności.
Od tego obowiązku korzystający może uwolnić się, powołując się na ogólne zasady prawa cywilnego, chociażby w zakresie wystąpienia siły wyższej.
Umowy najmu lokali – przedłużenie umów najmu i okresów wypowiedzenia
Do dnia 30 czerwca 2020 r. przedłużono umowy najmu, które zostały zawarte przed dniem wejścia w życie tarczy antykryzysowej, a których termin upływałby w okresie pomiędzy wejściem w życie tarczy a 30 czerwca 2020 r. W tym przypadku – po oświadczeniu najemcy – umowa zostaje przedłużona do 30 czerwca 2020 r. Najemca oświadczenie złożyć może najpóźniej w ostatnim dniu umowy. Przedłużenie następuje z zachowaniem dotychczasowych warunków umowy.
Najemca nie może przedłużyć umowy najmu, m.in wtedy, gdy w ciągu 6 miesięcy przed dniem wejścia w życie tarczy (lub przez całą umowę) był w zwłoce z zapłatą należności za 1 okres rozliczeniowy, a kwota przekracza należność za 1 miesiąc. najemca nie może skorzystać z przedłużenia także, gdy nienależycie używał lokalu, bezprawnie podnajął go lub gdy ma położony niedaleko inny lokal zamienny, którego może używać.
Ograniczenie możliwości wypowiadania umów i przedłużenie terminów wypowiedzenia
Do dnia 30 czerwca 2020 r. ograniczono możliwość wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu. Wypowiadać można jednak umowy najmu lokali mieszkalnych, w przypadku jeżeli najemca nienależycie korzysta z lokalu, bezprawnie podnajął go, lokal wymaga remontu / rozbiórki lub jeżeli najemca ma położony niedaleko inny lokal zamienny, z którego może używać.
Wypowiadać można także umowy lokali inne niż mieszkalne w przypadku nienależytego używania lokalu lub w związku z koniecznością remontu czy rozbiórki.
Jeżeli wynajmujący lokal mieszkalny (nie dotyczy innych lokali) przed dniem wejścia w życie tarczy antykryzysowej wypowiedział najemcy umowę najmu lub wysokość czynszu, najemca – po złożeniu oświadczenia woli wynajmującemu – może przedłużyć rozpoczęte przed dniem wejścia w życie tarczy antykryzysowej okresy wypowiedzenia. Przedłużenie nastąpi maksymalnie do 30 czerwca 2020 r. Oświadczenie najemcy musi być złożone najpóźniej w ostatnim dniu terminu wypowiedzenia. Przedłużyć terminów wypowiedzenia nie można, gdy przyczyną wypowiedzenia było nienależyte używanie lokalu, zaległości czynszowe, bezprawny podnajem, konieczność remontu lub rozbiórki oraz gdy najemca ma położony niedaleko inny lokal zamienny, który może używać.
Wstrzymanie wyroków eksmisyjnych
W okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego (wyroków eksmisyjnych).
Nowelizacja tarczy antykryzysowej (tarcza 2.0 lub tarcza 1.1. – spotykamy się z różnym nazewnictwem) planuje umożliwić eksmisję osób z powodu przemocy domowej.
Ułatwienia w zakresie najmu i dzierżawy nieruchomości publicznych
Odraczanie, umarzanie lub rozkładanie na raty należności z tytułu najmu dzierżawy lub użytkowania nieruchomości Skarbu Państwa, którymi gospodaruje albo starosta albo właściwy minister za okres trwania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii. Konieczne jest złożenie wniosku przez podmiot, którego płynność finansowa pogorszyła się przez pandemię.
W kolejnych artykułach przedstawiać będziemy kolejne ważne zmiany w zakresie prawa nieruchomości i budowlanego. Do pełnego opracowania tarczy antykryzysowej przygotowanej we współpracy z prawnikami M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni sp. k. odsyłaliśmy także we wcześniejszym wpisie. [1]