Prezes UOKiK dokonał szerokich konsultacji społecznych w postaci między innymi badania ankietowego obejmującego, obok kwestii związanych z funkcjonowaniem przepisów ustawy, czynniki ekonomicznoprawne wpływające na kondycję rynkową przedsiębiorstw deweloperskich. Jak zostało podane w uzasadnieniu projektu, ankieta została skierowana do 1000 różnych podmiotów. W wyniku tych działań uzyskano przegląd działania obecnej regulacji dostrzegając potrzebę znowelizowania przepisów.
Wedle założeń UOKiK projekt ma na celu poprawę skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, poprawę bezpieczeństwa obrotu prawnego oraz wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców. Zrealizowanie tych celów będzie się wiązać z faktycznym zaostrzeniem przepisów i kolejnymi obowiązkami dla deweloperów.
Kluczowe zmiany w ustawie deweloperskiej maja objąć przede wszystkim.
Poszerzenie zakresu zastosowania ustawy
Jak zauważają projektodawcy deweloper może być zobowiązany do wybudowania lokalu albo domu, ustanowienia odrębnej własności oraz do przeniesienia prawa własności lokalu albo domu. Ustawa po nowelizacji swoim zakresem objąć może także umowy zawierane przez dewelopera już po wybudowaniu lokalu albo domu, a także po ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Dotychczas ustawa nie obejmowała sprzedaży gotowych lokali w budynku, który została oddany do użytkowania przed zawarciem umowy z nabywca. Po nowelizacji część obowiązków dewelopera wynikających z ustawy będzie znajdowała zastosowania także do tych umów. Również umowy dotyczące lokali użytkowych oraz umowy rezerwacyjne będą podlegać przepisom ustawowy deweloperskiej.
Większa kontrola banku nad przedsięwzięciem deweloperskim i zadaniem inwestycyjnym
Projekt precyzuje minimalny zakres kontroli przeprowadzanej przez bank przed wypłaceniem środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego. Zbadany będzie m.in.: tytuł prawny dewelopera do nieruchomości, zgodność prospektu informacyjnego oraz umowy deweloperskiej z prawem, ważność pozwolenia na budowę, prowadzenie postępowania restrukturyzacyjnego czy upadłościowego, oświadczenia o płynności finansowej oraz rozliczenie kosztowe inwestycji wraz ze wskazaniem celów wypłaty środków.
Jeśli choć jeden z elementów bank oceni negatywnie, nie wypłaci deweloperowi środków do czasu usunięcia naruszeń.
Bardziej wymagająca ochrona wpłat nabywców
Kluczową zmianą jest modyfikacja katalogu środków ochrony wpłat nabywcy – planuje się usunięcie otwartego rachunku powierniczego oferowanego bez dodatkowych zabezpieczeń. W praktyce wiązać się to będzie ze zwiększeniem kosztów prowadzenia inwestycji oraz większym ryzykiem po stronie deweloperów – w myśl przepisów projektu odstępstwa od prawidłowego przebiegu procesu inwestycyjnego czy upadłość dewelopera nie mogą narażać nabywców na utratę środków.
Planuje się także wprowadzenie bardziej restrykcyjnych zasad wpłacania i wypłacania środków z rachunków powierniczych oraz ochronę nabywców w racie upadłości banku.
Umowy rezerwacyjne
Umowy na podstawie których nabywca „rezerwuje” daną nieruchomość obecnie są stosowane w praktyce jednak nie zostały wprost uregulowane ustawowo. Projektodawcy widzą w tym niebezpieczeństwo dla nabywców lokali. Aby ograniczyć te ryzyka planuje się sformalizować zasady pobierania i rozliczania wpłaty nabywców z tytułu tzw. opłat rezerwacyjnych oraz inne dalej idące obowiązki. Wysokość opłaty rezerwacyjnej ma również zostać ograniczona do nie więcej niż 1% wartości lokalu.
Nowe przestępstwo deweloperskie
W projekcie pojawił się także nowy typ przestępstwa przewidujący odpowiedzialność karną dewelopera za niezapewnianie jednego z obowiązkowych środków ochrony wpłat nabywców, tj. niekorzystanie z zamkniętego rachunku powierniczego lub rachunków otwartych zabezpieczanych gwarancją bankową lub ubezpieczeniową.
W kolejnych artykułach przedstawimy Państwu szczegółowe rozwiązania zmian projektowanych w ustawie deweloperskiej oraz będziemy informować o postępach prac legislacyjnych. Zapraszamy do śledzenia informacji publikowanych na łamach portalu.