Wspólnoty mieszkaniowe na nowych zasadach

1 stycznia 2020 r. weszła w życie ważna zmiana dotycząca wspólnot mieszkaniowych. Wspólnoty mieszkaniowe powołane na nieruchomościach, w których znajduje się od czterech do siedmiu lokali stały się dużymi wspólnotami mieszkaniowymi. Dotychczasowe małe wspólnoty mieszkaniowe pozostały tylko na nieruchomościach, gdzie lokali jest nie więcej niż trzy. Dla wszystkich nieruchomości, gdzie występuje powyżej trzech samodzielnych lokali znajdują obecnie zastosowanie przepisy o dużych wspólnotach. W założeniu ustawodawcy zmiana ma ułatwić współwłaścicielom podejmowanie decyzji. Po pół roku od wejścia w życie tej nowelizacji zauważa się jednak, że nie wszystkim nowym dużym wspólnotom odpowiadają wprowadzone zmiany.

Jak funkcjonowały małe wspólnoty mieszkaniowe?

Poprzednia ustawa o własności lokali przewidywała podział na „małe” i „duże” wspólnoty mieszkaniowe. Małą wspólnotę stanowili współwłaściciele nieruchomości, w których znajdowało się nie więcej niż siedem lokali mieszkalnych. Takie wspólnoty cieszyły się dużą popularnością, zwłaszcza w ramach tzw. willi miejskich posiadających cztery lub sześć lokali. Małe wspólnoty mieszkaniowe funkcjonowały na podobnych zasadach jak współwłaściciele nieruchomości, w których nie wyodrębniono samodzielnych lokali mieszkalnych.

Czynności zwykłego zarządu podejmowało się za zgodą większości zainteresowanych, ale już czynności przekraczające te ramy wymagały jednomyślnej zgody wszystkich współwłaścicieli. Uzyskanie jednomyślności lub większości w kluczowych kwestiach nieraz okazywało się jednak bardzo trudnym zadaniem.

W dużych wspólnotach łatwiej podejmować decyzje

Duże wspólnoty mieszkaniowe działają w sposób bardziej sformalizowany. Jednym z podstawowych obowiązków takiej wspólnoty jest powołanie zarządu. Wybrany przez współwłaścicieli zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy wspólnotą a właścicielami poszczególnych lokali. Duża wspólnota ma też obowiązek prowadzenia wyodrębnionych rozliczeń poprzez rachunek bankowy, opracowania rocznego planu gospodarczego oraz odbywania dorocznych zebrań.

Zarząd wspólnoty może samodzielnie podejmować czynności w ramach zwykłego zarządu i nie wymaga to zgody większości współwłaścicieli. Ze swojej działalności standardowo zarząd jest rozliczany przez współwłaścicieli w ramach dorocznego zebrania. Natomiast dokonywanie czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością nie wymaga jednomyślności członków wspólnoty.

Takie sprawy jak ustalenie wynagrodzenia zarządu, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, zmiana przeznaczenia lub dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, albo udzielenie zgody przebudowę i wyodrębnienie nowych lokali są rozstrzygane w formie uchwały członków wspólnoty. Zamiast jednomyślności wystarcza zgoda większości członków, a siła głosów standardowo wliczana jest według udziału przypisanego do danego lokalu w nieruchomości wspólnej.

Jeden współwłaściciel nie zablokuje ważnych decyzji

Jednym z głównych mankamentów małych wspólnot mieszkaniowych była możliwość blokowania ważnych decyzji przez choćby pojedynczego współwłaściciela. W takich wspólnotach podejmowanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagało jednomyślnej zgody wszystkich współwłaścicieli. Sprzeciw choćby jednego z zainteresowanych pozwał realnie zablokować funkcjonowanie wspólnoty. Co prawda w takim przypadku można wystąpić o wyrażenie zastępczej zgody przez sąd, ale procedura jest czasochłonna i rzadko stosowana w praktyce.

Podobnie w przypadku konfliktu miedzy kilkoma współwłaścicielami zdarzały się sytuacje, gdy nawet zwykłe czynności nie mogły być skutecznie podejmowane. W założeniu ustawodawcy nowe regulacje mają usprawnić i ułatwić podejmowanie decyzji dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną. Zarząd wspólnoty samodzielnie będzie realizował czynności zwykłego zarządu, a bardziej znaczące decyzje będą zapadać w formie większościowej uchwały. Ma to ograniczyć wpływ konfliktów pomiędzy poszczególnymi współwłaścicielami na funkcjonowanie całej wspólnoty i lepiej zabezpieczyć interesy wszystkich współwłaścicieli.

Możliwe są inne rozwiązania

Usprawnienie procesu decyzyjnego było kluczowym argumentem za wprowadzeniem zmiany w przedstawionym  uzasadnieniu projektu nowelizacji. Ta z pozoru niewielka modyfikacja znacząco wpłynęła na sposób zarządzania nieruchomościami, w których znajduje się od czterech do siedmiu lokali. Przy obecnych zasadach funkcjonowania dużych wspólnot, w razie konfliktu wspólnota nie jest obowiązana wpierw wystąpić do sądu o wyrażenie zgody na dokonanie danej czynności, jeżeli na jej dokonanie zgodziła się większość współwłaścicieli. Dla osób, które nie zgadzają się ze stanowiskiem większości, pozostaje droga sądowa. Samo zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje natomiast jej faktycznego wykonania.

Nowe obowiązki i bardziej sformalizowany sposób zarządzania nieruchomością spowodowały jednak pogorszenie relacji miedzy współwłaścicielami w niektórych nowych dużych wspólnotach. Organicznie uprawnień części współwłaścicieli, którzy dotychczas mogli współdecydować o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną niejednokrotnie staje się zarzewiem konfliktów miedzy współwłaścicielami, którzy dotychczas funkcjonowali zgodnie.

Eskalacji konfliktów można jednak uniknąć. Warto bowiem pamiętać, że ustawowe zasady sprawowania zarządu nieruchomością wspólną w ramach tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej to nie jedyne rozwiązanie. Współwłaściciel mogę ustalić miedzy sobą inne zasady i reguły sprawowania zarządu, a ustawodawca pozostawił zainteresowanym szeroki zakres swobody w tej kwestii.

Na każdym etapie wzajemnych relacji współwłaściciele mogą zawrzeć umowę o zarząd nieruchomością lub zmodyfikować jego zasady podejmując uchwałę wspólnoty zaprotokołowaną przez notariusza. Dzięki temu można dostosować sposób sprawowania zarządu nieruchomością wspólną do indywidualnych potrzeb właścicieli i konkretnej wspólnoty. Warto więc pamiętać, że współwłaściciele mogą modyfikować ustawowe zasady sprawowania zarządu, a przyjęcie niestandardowych lecz dostosowanych do potrzeb współwłaścicieli rozwiązań, często pozwala na ograniczenie potencjalnych konfliktów i zgodne funkcjonowanie wspólnoty, zarówno dla stosunkowo niewielkich wspólnot, jak i takich gdzie występuje kilkudziesięciu współwłaścicieli.