We wcześniejszych publikacjach [1] poruszaliśmy już temat nowych zasad nabywania gruntów rolnych, które obowiązują od 26 czerwca 2019 r., a które wprowadziły głośną modyfikację – złagodzenie zasad nabywania gruntów rolnych do 1 ha. powierzchni. Nowelizacją dopuszczono także możliwość nabywania gruntów rolnych w toku egzekucji, o czym pisaliśmy tutaj [2]
Oprócz tego, że nabywcy gruntów rolnych spełniać muszą określone ustawowo kryteria, sama transakcja zagrożona przez potencjalne prawo pierwokupu przysługujące aktualnemu dzierżawcy gruntu czy Krajowego Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) – artykuł [3]. Ponadto ustawa z dnia z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego posługuje się także pojęciem prawa nabycia.
Czym jest prawo nabycia?
Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) we wskazanych w przepisach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego sytuacjach przysługuje prawo do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej po cenie rynkowej.
Prawo nabycia nieruchomości rolnej od spółki osobowej
Wspomniana ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje, że w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej – gdy spółka ta jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha – KOWR działając w imieniu Skarbu Państwa może złożyć jednostronne oświadczenie o nabyciu gruntów rolnych za zapłatą ceny rynkowej.
Ustawa przewiduje możliwość sądowego ustalenia ceny rynkowej, jeśli uznamy ją za nieodpowiednią.
Warto wskazać, że to na spółce w której dokonują się zmiany osobowe ciąży obowiązek powiadomienia KOWR o tym fakcie w terminie miesiąca od dnia dokonania czynności prawnej, w wyniku której nastąpiła zmiana bądź przystąpienie wspólnika. Do powiadomienia dołącza się wypis z ewidencji gruntów i budynków ze wszystkimi nieruchomościami spółki.
Omawiane uprawnienie KOWR nie dotyczy sytuacji, gdy nowym wspólnikiem jest osoba bliska wspólnika, w którego miejsce wstępuje, lub innych wspólników.
Prawo nabycia gruntów spółki akcyjnej
Jeśli spółka akcyjna ubiegająca się o dopuszczenie jej akcji do obrotu na rynku regulowanym jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha – KOWR może potencjalnie skorzystać z możliwości złożenia oświadczenia woli i nabycia tego gruntu po cenie rynkowej.
Spółka jest zobowiązana powiadomić o tym KOWR w terminie miesiąca od podjęcia uchwały w sprawie ubiegania się o dopuszczenie akcji. Spółka także ma możliwość sądowego ustalenia ceny rynkowej, jeśli się z nią nie zgadza.
Prawo nabycia nieruchomości rolnej w innych przypadkach
Jeśli dany podmiot nabył nieruchomość rolną w wyniku umowy innej niż umowa sprzedaży lub w wyniku jednostronnej czynności prawnej albo też na mocy orzeczenia sądu czy organu administracji, a także jeśli nabył ją w wyniku zasiedzenia, dziedziczenia, zapisu windykacyjnego albo w toku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek – KOWR może potencjalnie przysługiwać prawo złożenia oświadczenia i nabycia tej nieruchomości po cenie rynkowej.
Oczywiście ustawa przewiduje szereg wyłączeń kiedy uprawnienie KOWR nie przysługuje, np. gdy w wyniku transakcji nastąpiło powiększenie gospodarstwa rodzinnego (do 300 ha) a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą. Podobnie KOWR nie może nabyć nieruchomość, gdy nabywcą jest osoba bliska zbywcy, albo gdy mamy do czynienia z dziedziczeniem ustawowym lub na rzecz rolnika indywidualnego. Pełen katalog sytuacji zawiera art. 4 ust. 4 ustawy z dnia z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego z którym niewątpliwie warto się bliżej zapoznać.
To nabywca powinien poinformować KOWR o dokonanej transakcji, aby KOWR ewentualnie mógł skorzystać z prawa nabycia. Ustawa także tutaj przewiduje możliwość sądowego ustalenia ceny rynkowej, jeśli uznamy ją za nieodpowiednią.
Podsumowując wskazać należy, iż nabywanie gruntów rolnych w aktualnym stanie prawnym wymaga dogłębnej analizy treści obowiązujących przepisów. Oprócz zbadania czy w ogóle możemy być nabywcą gruntów rolnych konieczne będzie wyjaśnienie także, czy istnieją ewentualne potencjalne zagrożenia związane chociażby z tym, iż KOWR czasami może przejąć nabytą przez nas nieruchomość.