Kontakt

Strefa
szkoleń


Inwestycje
liniowe


Dowiedz
się jak
możemy
Tobie
pomóc


Złagodzenie restrykcyjnych zasad obrotu ziemią – łatwiej kupimy 1 ha ziemi

Nieruchomości

6.06.2019


Prezydent podpisał ustawę z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw. Założeniem projektu jest złagodzenie ograniczeń w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi, które weszły w życie 30 kwietnia 2016 r. Jakie praktyczne znaczenie będą miały planowane ułatwienia przy zakupie i obrocie gruntami?

kowr ustawa

Uzasadnienie projektu wskazuje, że dokonano analizy obecnych regulacji i tego jak oddziałują na obrót ziemią rolną. W opinii rządu zasadne jest utrzymanie ograniczeń, tak aby obrót ziemią rolną odbywał się nadal głównie pomiędzy rolnikami indywidualnymi, wskazano jednak na konieczność złagodzenia przepisów w tym zakresie.

Nowelizacja modyfikuje znaczną liczbę przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W tym artykule przedstawimy jedynie niektóre z najważniejszych rozwiązań.

Aktualny stan prawny – ustawa KOWR

Wprowadzone 30 kwietnia 2016 r. zmiany ograniczyły znacznie swobodę obrotu ziemią rolną. W zamierzeniu chodziło o kontrolowanie koncentracji gruntów rolnych, zapewnienie prowadzenia gospodarstw rolnych przez odpowiednio wykwalifikowane osoby oraz ograniczenie spekulacyjnego obrotu ziemią rolną w tym nabywania gruntów przez cudzoziemców.

Przepisy ustawowe dotyczą obecnie gruntów rolnych o powierzchni większej niż 0,3 ha. Grunty o mniejszej powierzchni w całości uwolnione są spod rygorów przewidzianych w ustawie – ustawa ich nie dotyczy. W przypadku nabywania nieruchomości o powierzchni powyżej 0,3 ha wprowadzono co do zasady obowiązek bycia rolnikiem indywidualnym, którego gospodarstwo nie może przekroczyć łącznie 300 ha powierzchni.

Ograniczenia co do nabywania nieruchomości nie dotyczą wskazanego w ustawie kręgu podmiotów, czyli nabywania gruntów chociażby przez osobę bliskiej zbywcy, Skarb Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego. Istnieje też możliwość nabywania gruntów rolnych przez podmioty, które co do zasady nie są uprawnione, jednak mogą takie uprawnienie uzyskać na mocy zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Ustawa określa wymagania, które nabywca lub zbywca musi spełnić, aby KOWR taką zgodę mógł wydać.

Obecnie KOWR może zgodzić się, aby grunt rolny nabyła osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym między innymi w przypadku, gdy brak jest potencjalnych kupców wśród rolników, a nabywca zobowiąże się wykorzystywać ziemię na prowadzenie działalności rolniczej. Znaczną większość takich wniosków KOWR rozpatruje pozytywnie.

Przypomnieć należy także o obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabywana nieruchomość rolna przez co najmniej 10 lat. Przez ten okres nieruchomości nie można zbyć czy oddać w posiadanie. Sąd w uzasadnionych przypadkach może wyrazić zgodę na skrócenie tego terminu.

Utrzymano także istniejące już wcześniej prawo pierwokupu, które w przypadku chęci zbycia nieruchomości rolnej może być realizowane przez jej dzierżawcę, a w dalszej kolejności przez KOWR. KOWR przysługuje także prawo pierwokupu akcji / udziałów spółek posiadających nieruchomości rolne. KOWR ponadto w określonych przypadkach może skorzystać z prawa wykupu (nabycia) nieruchomości, które jest narzędziem uzupełniającym pierwokup.

Umożliwienie obrotu 1 ha ziemi  – zmiana przepisów.

Na gruncie nowelizacji nadal zachowano zasadę, że wszelkie zapisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego mają zastosowanie do gruntów rolnych o pow. powyżej 0,3 ha.

Najważniejszą zmianą jest jednak fakt, że owszem, nabywcą nieruchomości rolnej może być jedynie rolnik indywidualny, jego gospodarstwo nie może przekraczać łącznie powierzchni 300 ha, ale ograniczeń tych nie stosuje się do nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha.

Pierwotny projekt rządowy zakładał całkowitą swobodę nabywania gruntów rolnych położonych w miastach, jednak stanowisko to nie zyskało aprobaty.

Kiedy możemy sprzedać grunt? Jakie będą uprawnienia KOWR

Kolejną ważną zmianą jest złagodzenie do 5 lat 10 – letniego obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabywana nieruchomość rolna. Nadal w okresie tym, co do zasady, nieruchomość nie może być zbywana i oddana w posiadanie innym, ale ewentualnego skrócenia tego okresu nie będzie dokonywał już Sąd, a jedynie dyrektor KOWR w drodze decyzji administracyjnej, gdy przemawia za tym ważny interes nabywcy lub interes publiczny (wcześniej przesłanką były “przyczyny losowe”). Może stworzyć to pole do nowych inwestycji realizujących cele publiczne.

W kontekście realizacji inwestycji celu publicznego wskazać należy także, że nabycie nieruchomości rolnej (powyżej 1 ha) możliwe będzie przez osoby niebędące rolnikami indywidualnymi za zgodą KOWR, gdy nieruchomość przeznaczona ma być na realizację właśnie celów publicznych. Wcześniej cele publiczne same przez się nie stanowiły podstawy nabycia nieruchomości w ten szczególny sposób. Beneficjentami ułatwień będą także określone przedsiębiorstwa przesyłowe kupujące nieruchomości na cele związane ze swoją działalnością.

KOWR – z modyfikacjami – nadal będzie mógł realizować prawo pierwokupu czy wykupu zarówno na terenie wsi jak i miasta. Nowela wyłącza prawo pierwokupu jedynie do akcji i udziałów w spółkach kapitałowych, które posiadają nieruchomości rolne o łącznej powierzchni mniejszej niż 5 ha

Za zgodą dyrektora KOWR nieruchomości rolne będą mogły nabywać teraz także uczelnie na cele dydaktyczne oraz państwowe lub samorządowe osoby prawne na cele publiczne.

Jakie jest praktyczne znaczenie projektu nowelizacji?

Możliwość nabywania gruntów rolnych na wsiach i w miastach przez osoby niebędące rolnikami indywidualnymi stwarza nowe możliwości osiedlania się czy świadczenia usług.

Pamiętać trzeba jednak, że sam fakt nabycia nieruchomości rolnej wiąże się co do zasady z zakazem zbycia jej, czy oddania w posiadanie innemu podmiotowi w ciągu 5 lat a skrócenie ww. terminu dokonać się może za zgodą KOWR.

MASZ PYTANIE DOTYCZĄCE TEGO
ARTYKUŁU? NAPISZ DO NAS

Zobacz inne artykuły z tego działu

Konsekwencje zakupu nieruchomości bez sprawdzenia stanu prawnego

Konsekwencje zakupu nieruchomości bez sprawdzenia stanu prawnego

grunty rolne w toku licytacji komorniczej

Każdy może nabyć grunty rolne w toku licytacji komorniczej

UOKiK - wyższe ceny mieszkań

Czy UOKiK sprawi, że ceny mieszkań będą jeszcze wyższe?

Zagrożenia dla transakcji gruntami rolnymi? Czym jest prawo nabycia przysługujące KOWR?


Inwestycje
liniowe

Strefa
szkoleń

Kontakt

Inwestycje
liniowe

Strefa
szkoleń

Kontakt

Dowiedz
się jak
możemy
Tobie
pomóc