Kontakt

Strefa
szkoleń


Inwestycje
liniowe


Dowiedz
się jak
możemy
Tobie
pomóc


Jak przeprowadzić proces sądowy o eksmisję lokatora

Nieruchomości

16.11.2018


W poprzednim artykule omówiliśmy procedurę wypowiedzenia umowy najmu. Załóżmy, że przebiegła ona pomyślnie i umowa zawarta z lokatorem uległa rozwiązaniu. Jakie dalsze kroki powinniśmy podjąć?

Wytoczenie powództwa

Kolejnym, po wypowiedzeniu umowy najmu, etapem procedury eksmisyjnej jest złożenie pozwu o eksmisję i przeprowadzenie procesu sądowego przeciwko osobom bezprawnie zajmującym lokal. Osobami takimi będą przy tym zarówno lokatorzy, z którymi właściciela nigdy nie wiązała umowa najmu, jak i takie osoby, których umowa uległa rozwiązaniu.

Pozew o eksmisję, w przeciwieństwie do wezwania pod rygorem wypowiedzenia oraz wypowiedzenia umowy najmu, skierować należy przeciwko wszystkim lokatorom, nie zaś tylko przeciwko stronom umowy najmu. Oznacza to, iż jako pozwanych wskazać należy również osoby małoletnie, które zwykle reprezentowane są w postępowaniu przez ich rodziców lub opiekunów prawnych.

 

A jeśli nie wskażę wszystkich lokatorów?

Ustalenie, czy wszystkie osoby zamieszkujące w lokalu mieszkalnym zostały objęte pozwem należy do obowiązków sądu. W praktyce, jeżeli sąd stwierdzi, że tak się nie stało, to do wskazania danych personalnych lokatorów wezwie powoda. Brak wypełnienia zobowiązania sądu w tym zakresie może się wiązać z zawieszeniem postępowania albo nawet z oddaleniem powództwa. Sąd nie ma bowiem możliwości orzeczenia eksmisji jedynie w stosunku do części zamieszkujących w lokalu osób. Nakaz opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu dotyczyć może bowiem wyłącznie wszystkich lokatorów łącznie[1].

 

Z kim przyjdzie się zmierzyć?

Uczestnikiem postępowania o eksmisję poza właścicielem lokalu i byłymi najemcami jest również gmina, która w razie wydania przez sąd wyroku orzekającego obowiązek zapewnienia lokatorom lokalu socjalnego będzie zobowiązana do jego wypełnienia. Podmiot ten o toczącym się postępowaniu zawiadamiany jest przez sąd z urzędu[2]. Co do zasady gmina chętnie korzysta z przysługujących jej uprawnień procesowych, domagając się orzeczenia o odmowie przyznania pozwanym lokalu socjalnego, czy nawet oddalenia powództwa.

 

Jak zyskać na czasie?

Co istotne, orzekając w sprawie eksmisji sąd będzie brał pod uwagę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy[3]. Oznacza to, że pozew o eksmisję może zostać wniesiony jeszcze przed upływem okresu wypowiedzenia umowy najmu, a nawet przed jego wysłaniem. Jak wskazywano już w poprzednich publikacjach, zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, za wypowiedzenie potraktowane zostać wówczas winno samo doręczenie pozwanym odpisu pozwu przez sąd[4]. Zastosowanie tego rozwiązania celem przyspieszenia procedury eksmisyjnej jest jednak ryzykowne. Jeżeli bowiem sąd zamknie rozprawę przed upływem terminu wypowiedzenia, powództwo zostanie oddalone. Można oczywiście wnosić o wyznaczenie terminu posiedzenia po upływie okresu wypowiedzenia, jednakże wniosek taki nie jest dla sadu wiążący.

 

Obowiązki dowodowe właściciela

Sporządzając pozew pamiętać należy o okolicznościach, które właściciel lokalu obowiązany jest przed sądem udowodnić. W przypadku najczęstszym, to jest związanym z wszczęciem postępowania ze względu na brak regulowania przez lokatorów należności czynszowych, są to: wykazanie własności lokalu, zawarcie z pozwanymi umowy najmu, powstanie po stronie lokatorów zaległości przekraczającej wartość 3 (lub 2 w przypadku lokalu niemieszkalnego) czynszów, skuteczne wezwanie lokatorów do zapłaty pod rygorem wypowiedzenia najmu
(w przypadku lokalu mieszkalnego), dalszy brak zapłaty należności, skuteczne wypowiedzenie umowy najmu, brak opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu przez byłych najemców
w terminie i dalszego ich w nim zamieszkiwania. Powyższe okoliczności wykazywać należy za pomocą dokumentów, zeznań świadków itp.

 

Wniosek o przyznanie lokalu socjalnego

Warto też pamiętać o tym, że powód może w pozwie wnosić o przyznanie pozwanym lokalu socjalnego. Wówczas koniecznym będzie powołanie dowodów na okoliczności uzasadniające szczególną sytuację rodzinną, materialną lub zdrowotną byłych najemców. W razie pozytywnego rozpatrzenia wniosku sąd wstrzyma orzeczoną eksmisję do czasu zapewnienia przez gminę lokalu socjalnego. Z uwagi na niedobór mieszkań socjalnych, w praktyce wykonanie wyroku sądu w tym zakresie liczone jest nawet w latach. W okresie tym jednak zobowiązanym do zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z mieszkania przez lokatorów jest gmina. Jeżeli jednak właścicielowi zależy na tym by lokal za wszelką cenę opróżnić, to składanie i popieranie wniosku o przyznanie lokalu socjalnego nie będzie dla niego korzystne.

 

[1] art. 15 ust. 1 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1234 z późn. zm.).

[2] art. 15 ust. 2 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1234 z późn. zm.).

[3] art. 316 § 1 Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. KODEKS POSTĘPOWANIA CYWILNEGO (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1360 z późn. zm.).

[4] Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 września 1997 r., III CZP 39/97; Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2011 r., II CSK 587/10

MASZ PYTANIE DOTYCZĄCE TEGO
ARTYKUŁU? NAPISZ DO NAS

Zobacz inne artykuły z tego działu

Rokowania w trybie art. 124 ugn a kontrola starosty. Nowe orzecznictwo

Procedura wypowiedzenia umowy najmu

Będzie natychmiastowa wykonalność zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości

Nowelizacja ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność


Inwestycje
liniowe

Strefa
szkoleń

Kontakt

Inwestycje
liniowe

Strefa
szkoleń

Kontakt

Dowiedz
się jak
możemy
Tobie
pomóc