Prawidłowość rokowań w trybie art. 124 u.g.n.

Zarzut nieprawidłowo przeprowadzonych rokowań poprzedzających decyzję o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości jest jednym z najczęściej podnoszonych przez właścicieli w odwołaniach oraz skargach administracyjnych kwestionujących legalność wydanego przez organ administracyjny rozstrzygnięcia. By chronić się przed ewentualnym uchyleniem decyzji należy przeprowadzając rokowania pamiętać o kilku warunkach ich skuteczności.

Umocowanie osób zastępujących inwestora

Kwestią najważniejszą i często ignorowaną przez inwestorów jest wymóg posiadania przez reprezentujące ich osoby umocowania do prowadzenia rokowań. Jeżeli w imieniu inwestora nie występuje więc osoba uprawniona do reprezentacji i wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego, to prowadzący rokowania winien legitymować się odpowiednim pełnomocnictwem. Co do zasady przepisy prawne nie wymagają by pełnomocnictwo to zostało udzielone w formie pisemnej, jednakże warto to uczynić ze względów dowodowych.

Forma i czas trwania rokowań

Na wstępie należy zauważyć, iż przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wprowadzają żadnych wymogów dotyczących formy i treści propozycji przedstawianych w ramach rokowań. Oznacza to, iż rokowania te mogą zostać zakończone w każdym czasie, nawet gdy w ocenie którejś ze stron nie ma szans na zawarcie porozumienia. Pogląd taki wyrażony został w licznych orzeczeniach Wojewódzkich Sądów Administracyjnych oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego[1]. W konsekwencji inwestor jest zobowiązany wyłącznie do przedstawienia właścicielowi lub posiadaczowi wieczystemu nieruchomości jednokrotnej propozycji umownego rozstrzygnięcia sprawy[2]. Niezależnie od powyższego warto propozycję umowną złożyć pisemnie wysyłając ją na adres zamieszkania adresata listem poleconym. Należy bowiem pamiętać, iż to na inwestorze ciąży obowiązek wykazania prawidłowego przeprowadzenia omawianej procedury.

Podsumowanie

Pomimo iż przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie nakładają na inwestora praktycznie żadnych wymogów w zakresie formy składania oświadczeń woli w toku rokowań oraz wymaganego czasu trwania tej procedury a orzecznictwo w tym zakresie jest dość liberalne w stosunku do inwestorów, to należy pamiętać by podejmowane czynności dokumentować oraz by osoby występujące z propozycjami umownymi posiadały odpowiednie umocowanie. W przeciwnym razie istnieje bowiem ryzyko stwierdzenia przez organ administracyjny drugiej instancji lub przez sąd nieważności rokowań i uchylenia wydanej decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości.

[1] wyrok NSA z dnia 22 lutego 2012 r. sygn. I OSK 357/11; wyrok WSA w Krakowie z dnia 28 maja 2013 r. sygn. II SA/Kr 140/13; wyrok NSA z dnia 17 września 2014 r. (sygn. I OSK 296/13);

[2] wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 listopada 2012 r. (sygn. I SA/Wa 1785/12).