Rozwiązanie stosunku najmu przez sąd

Niemal każdy lokator zdaje sobie sprawę z tego, iż w przypadku braku płatności czynszu lub w innych wskazanych w przepisach ustawowych przypadkach może dojść do rozwiązania umowy najmu z inicjatywy wynajmującego. Mało kto wie jednak, iż rozwiązania umowy najmu przez sąd żądać mogą także sąsiedzi uciążliwego najemcy.

Gdy użytkujący lokal mieszkalny swym zachowaniem w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciw porządkowi domowemu, współlokatorom, sąsiadom i właścicielom innych lokali znajdujących się w tym samym budynku przysługuje prawo do żądania rozwiązania umowy najmu uciążliwego najemcy przez sąd.

Podstawa żądania

Przepis stanowiący podstawę powództwa sformułowany został w sposób wyjątkowo ogólnikowy, zawierający pojęcia niezdefiniowane przez ustawę. W konsekwencji stwierdzenie czy dane zachowanie stanowi w istocie rażące lub uporczywe naruszenie porządku domowego czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali zależeć będzie zwykle od oceny sądu. Nie oznacza to jednak, iż nie można wskazać już na etapie przedsądowym skrajnych zachowań, które z dużym prawdopodobieństwem uzasadniały będą złożenie pozwu o rozwiązanie stosunku prawnego lokatora.

Czym są zasady porządku domowego?

Często zasady porządku domowego określane są przez wspólnotę mieszkaniową w uchwalanym regulaminie. Gdy regulaminu takiego brak odnieść należy się do treści stosunków prawnych, z których może wynikać prawo lokatora do używania lokalu, zwłaszcza zaś do treści stosunku najmu. I tak zgodnie z Kodeksem cywilnym najemca winien liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów, a także używać rzeczy w sposób określony w umowie, a w braku takiego określenia w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. W pozostałym zakresie interpretując pojęcie „porządku domowego” odnosić należy się do ogólnych zasad współżycia społecznego, zwyczajów i stosunków miejscowych, a także istniejącego orzecznictwa sądowego.

Rażące lub uporczywe naruszenia

Pozbawienie prawa do lokalu nastąpić może wyłącznie jeżeli jednocześnie wystąpi naganne zachowania lokatora, jak i obiektywna uciążliwość tego zachowania dla innych lokatorów lub właścicieli lokali w budynku. Przy tym zachowanie naganne musi być uporczywe lub rażące. W piśmiennictwie wskazuje się, iż działaniem uporczywym będzie zachowanie częste, wielokrotne i powtarzające się pomimo upomnień, rażąco nagannym zaś działanie o dużym nasileniu złej woli lub szczególnie szkodliwe ze względu na charakter naruszeń[1]. Pamiętać należy, iż przesłanki rażącej naganności i uporczywości nie muszą być wypełnione łącznie. Wystarczy zatem pojedynczy wypadek stanowiący przejaw dużego natężenia złej woli albo wiele wypadków mniejszej wagi. Dla wypełnienia przesłanki uciążliwości działania nie jest koniecznym by powodowało ono niemożliwość zamieszkiwania w budynku przez inne osoby.

Konieczność upomnienia?

Pomimo braku ustawowego wymogu w tym zakresie, część przedstawicieli doktryny zwraca uwagę na konieczność poprzedzenia pozwu uprzednim bezskutecznym upomnieniem lokatora naruszającego porządek domowy[2].

Postuluje się również rozbudowę kręgu uprawnionych do wystąpienia z przedmiotowym powództwem o lokatorów i właścicieli lokali znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie osoby naruszającej porządek domowy, jednakże poza budynkiem, w którym mieści się zajmowany przez nią lokal. Słusznie wskazuje się bowiem, iż uczynienie korzystania z lokali uciążliwym nastąpić może także w stosunku do tych osób[3].

Jeżeli w temacie eksmisji chcieliby Państwo dowiedzieć się więcej, zachęcamy do obserwowania naszego portalu, gdzie regularnie publikujemy teksty dotyczące prawidłowego przeprowadzenia procedury eksmisyjnej.

[1] Dziczek R., 2015, Art. 13 w: Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, Wolters Kluwer, Warszawa; Gola A., Myczkowski L., 2003, Art. 13 w: Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa.

[2] Zoll F., Olczyk M., Pecyna M., 2002, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Dom Wydawniczy ABC, Warszawa; Zdun-Załęska K, 2014, Art. 11 w: Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa.

[3] Zoll F., Olczyk M., Pecyna M., 2002, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Dom Wydawniczy ABC, Warszawa.

Artykuł jest nawiązaniem do publikacji pt. „Eksmisja od A do Z. Część I”, Problemy Rynku Nieruchomości, Nr 1-2/2017.