Miejsca parkingowe

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie ma określonej z góry liczby miejsc parkingowych. Ich liczba powinna być stosowna do przeznaczenia działki i jej sposobu zabudowy. Ważne są tutaj czynniki takie jak: powierzchnia zabudowy, ilość kondygnacji, czy zasady komunikacji.

Szczególne znaczenie ma także miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony dla danego terenu, czy postanowienia uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy.

W planach miejscowych obowiązkowo powinno określić się minimalną liczbę miejsc do parkowania, co wynika z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Aby uzyskać pozwolenie na budowę, konieczne jest sporządzenie projektu budowlanego zgodnie z planem miejscowym. W przypadku, gdy dla danego terenu plan miejscowy nie jest uchwalony, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Oczywiście w tym przypadku projekt budowlany powinien być zgodny z decyzją.

Minimalne odległości miejsc postojowych

Rozporządzenie dot. warunków technicznych budynków i ich usytuowania wskazuje minimalne odległości miejsc postojowych od zabudowań, placów zabaw, okien lokali itp., lecz nie precyzuje maksymalnej odległości w jakiej można usytuować parking. To jak daleko znajduje się parking, ma ogromne znaczenie ze względu na uciążliwość dla mieszkańców. Sądy odnosząc się do tej kwestii uznały w jednym z orzeczeń, że na przykład odległość 80 m od budynku jest zbyt duża, szczególnie dla niepełnosprawnych (II SA/Gl 473/16).

Trudno określić jednoznacznie dopuszczalną odległość. Najlepiej, aby parking znajdował się „w bezpośrednim sąsiedztwie” budynku, chociaż w każdym przypadku znaczenie ma tutaj rodzaj i charakter inwestycji. Nie można jednoznacznie określić, jaka odległość jest odpowiednia a jaka zbyt duża.

Miejsca postojowe a inwestycja deweloperska

Co do zasady miejsca postojowe powinny znajdować się na tej samej działce, na której realizowana jest inwestycja mieszkaniowa. Orzecznictwo różnie odnosi się do tej kwestii.

W jednym z najnowszych orzeczeń Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie (II SA/Kr 502/19) wyrażono stanowisko, że parking powinien znajdować się na tej samej działce co inwestycja, a jedynie zupełnie wyjątkowo, jeśli inwestycja na to nie pozwala, parking może znajdować się na innej nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny w październiku zeszłego roku (wyrok II OSK 2561/16) wyraził liberalne stanowisko, że wystarczające jest zagwarantowanie przez inwestora możliwości postoju na cudzym gruncie – np. w postaci umowy najmu miejsc postojowych.

Zgodnie z przepisami nie jest konieczne, aby być właścicielem działki na której chcemy wybudować miejsca parkingowe. Konieczne będzie jedynie tzw. „prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane”, co należy rozumieć jako tytuł prawny do nieruchomość wynikający nie tylko z prawa własności, ale także użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego (jak najem czy dzierżawa) przewidującego uprawnienia do prowadzenia robót budowlanych.

W przypadku, gdy deweloper nie jest w stanie zapewnić wystarczającej liczby miejsc parkingowych, np. ze względu na zerwanie umowy dzierżawy, konieczne będzie posadowienie parkingu w innym miejscu lub uzyskanie zamiennego pozwolenia na budowę, w którym dokonamy zmian projektu budowalnego.

Podsumowanie

Podsumowując, teoretycznie możliwe jest więc uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę w przypadku, gdy wymagane miejsca parkingowe deweloper zapewnia jedynie na podstawie umowy dzierżawy.

Wiązać się to może jednak z nieprzewidzianymi konsekwencjami w przypadku, gdy umowa na podstawie której dysponujemy parkingiem z jakiegokolwiek powodu zostanie zerwana. Jeśli odpowiednia liczba miejsc postojowych nie została zapewniona deweloper nie uzyska pozwolenia na użytkowanie obiektu.

Najbezpieczniej jest więc umiejscowić miejsca parkingowe na działce na której realizowana jest inwestycja lub ewentualnie na sąsiedniej względem niej. Najlepiej, gdy deweloper jest właścicielem parkingu, ponieważ najem czy dzierżawa gruntów mogą okazać się nietrwałe.