Przepisy „#StopPatodeweloperka” – jakie zmiany w prawie wprowadza nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie?

Patodeweloperka to publicystyczne określenie opisujące negatywne działania deweloperów zmierzające do zmaksymalizowania zysków z inwestycji, sprzeczne z dobrymi praktykami oraz balansujące na granicy prawa. W praktyce oznacza to projektowanie i sprzedaż niekomfortowych mieszkań czy wykorzystywanie lokali użytkowych na tzw. mikroapartamenty. Pomimo tego, że zjawisko to określane jest jako marginalne, w ubiegłym roku rząd przygotował pakiet legislacyjny #StopPatodeweloperka, który obejmuje zmianę rozporządzenia o warunkach technicznych oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W październiku 2023 r. Minister Rozwoju i Technologii zatwierdził zmianę rozporządzenia
w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Z uwagi na apel Polskiego Związku Firm Deweloperskich o konieczności przygotowania się branży deweloperskiej do wprowadzanych zmian, nowelizacja przepisów wejdzie w życie 1 kwietnia 2024 r.

Odległość budynku od granicy działki

Rozporządzenie zwiększa odległości między budynkami, wskazując, że budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:

• 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
• 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy;
• 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
• 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy.

Jednocześnie rozporządzenie wprowadza nowy przepis zgodnie z którym zachowanie odległości nie będzie wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem. Dodane zostały również wymagania dotyczące wymaganej minimalnej odległości od budynków produkcyjnych i magazynowych, a także nowe regulacje dotyczące balkonów.

Lokale użytkowe

Z uwagi na popularną sprzedaż lokali użytkowych na tzw. mikroapartamenty, prawodawca zwiększył ich minimalną powierzchnię użytkową na 25 m²,tym samym zrównując ją z minimalną powierzchnią lokali mieszkalnych. Powyższe nie będzie dotyczyło lokali użytkowych posiadających bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku, a także w budynkach zamieszkania zbiorowego, jak hotel oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy.

Place zabaw

Nowe rozporządzenie nakłada obowiązek stworzenia placu zabaw w przypadku budowy każdego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań przekracza 20 lub budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20.

Powierzchnia placu zabaw ma wynosić co najmniej:

• 1 m² na każde mieszkanie – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 21 do 50 mieszkań;
• 50 m² – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 51 do 100 mieszkań;
• 0,5 m² na każde mieszkanie – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 101 do 300 mieszkań;
• 200 m² – w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się powyżej 300 mieszkań.

Rozporządzenie przewiduje parę wyjątków od powyższych wymagań, jak zrezygnowanie z utworzenia placu zabaw, jeśli w odległości 750 m drogą dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych istnieje publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci, bądź wykonanie sali zabaw wewnątrz budynku zlokalizowanego wśród zabudowy śródmiejskiej.

Nowe uregulowania ściśle regulują również wyposażenie placu zabaw, które razem z nawierzchnią ma spełniać wymagania określone w Polskich Normach dotyczących wyposażenia placów zabaw i nawierzchni.

Stanowiska postojowe i teren biologicznie czynny

Ponieważ deweloperów obowiązuje minimalna odległość miejsc postojowych naziemnych od budynków mieszkalnych, część inwestorów decydowała się na tworzenie bardzo dużej ilości miejsc parkingowych dla niepełnosprawnych, których nie obowiązują wymagania odległościowe. Odpowiedzią na to zjawisko jest wprowadzenie w nowym rozporządzeniu ograniczenia miejsc postojowych dla niepełnosprawnych w liczbie nie większej niż 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych, jednak nie mniej niż 1.

Dodatkowo w celu zachowania terenów zielonych wokół nowopowstałych inwestycji, rozporządzenie nakłada obowiązek urządzenia co najmniej 25% powierzchni działki jako teren biologicznie czynny. Jednocześnie utworzony na terenie inwestycji plac zabaw lub miejsce rekreacyjne musi znajdować się w przynajmniej 30% na terenie biologicznie czynnym.

Nowe przepisy nie będą stosowane do zamierzeń budowlanych dla których przed 1 kwietnia 2024 r. złożono wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działku lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę, albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę, dokonano zgłoszenia budowy, bądź wydano decyzję o legalizacji.