Problemy ze świadectwami energetycznymi – przegląd pierwszych miesięcy funkcjonowania regulacji

28 kwietnia weszły w życie szeroko komentowane modyfikujące obowiązki związane ze świadectwami charakterystyki energetycznej budynków.

Po upływie kilku tygodni praktyka pokazała już sporo aspektów, które stwarzają problemy dla wynajmujących i sprzedających lokale i budynki.

Niedziałający rejestr świadectw

Kilkukrotnie, zwłaszcza na początku obowiązywania nowych przepisów, zachodziły sytuacje, że Centralny Rejestr Charakterystyki Energetycznej Budynków nie działał, najprawdopodobniej po prostu z powodu znacznego obciążenia jego serwerów oraz prac serwisowych.

Takie okoliczności oznaczają brak możliwości zarejestrowania świadectw w tym rejestrze, a jest to obowiązkowe, zarówno w przypadku tych elektronicznych, jak i papierowych.

Karą za brak świadectwa jest grzywna. W przypadku ryzyka jej nałożenia oczywiście można bronić się tym, że istniała obiektywna niemożność spełnienia obowiązku, co powinno wpłynąć na brak kary lub chociaż jej łagodny wymiar. Należałoby jednak móc wykazać, że system w określonym czasie nie działał. Problem jest podobny do tego z elektronicznym systemem KRS. Dużo łatwiej byłoby bronić się przed negatywnymi skutkami uchybienia terminu, gdyby portale te udostępniały rejestr z informacjami, kiedy nie działały.

Problemy z systemem dotykać będą także sporządzania protokołów z kontroli systemów ogrzewania czy klimatyzacji, do przygotowania których również potrzebny jest sprawny rejestr.  

Wynajem części lokalu np. pokoju

Świadectwo dla części budynku może być opracowane na podstawie świadectwa całego budynku.

Wątpliwości rodzą się w przypadku wynajmu części budynku mniejszych niż lokal – czyli np. pokoju czy jakiejś innej części mieszkania. Przepis wymaga sporządzenia i przekazania świadectwa dla budynku (gdy wynajmuje się cały budynek) lub części budynku (gdy wynajmuje się daną część). Za część budynku uchodzi niewątpliwie zarówno cały lokal jak i np. pokój. Zwyczajowo i w najprostszym ujęciu świadectwa sporządza się jednak dla całego budynku i dla lokali, a nie poszczególnych pokoi w lokalach.  

Podobny problem istnieje w przypadku miejsc parkingowych w halach garażowych – czy wówczas każde miejsce powinno mieć własne świadectwo (jak je opracować, skoro dane miejsce postojowe nie stanowi nawet osobnego pomieszczenia?) czy wystarczy przekazanie świadectwa całej hali garażowej.

Wyjaśnienia Ministerstwa Rozwoju i Technologii idą w kierunku, że wystarczające jest przekazanie świadectwa dla lokalu przy wynajmie części lokalu. Podobnie w mojej ocenie należałoby uznać w przypadku miejsc postojowych (świadectwa dla całej hali), jednak nie jest mi znane stanowisko Ministerstwa w tym zakresie.

Niezależnie od powyższego należy mieć na uwadze, że nawet wyjaśnienia resortu nie są wiążące i ostatecznie to sąd rozstrzygał będzie ewentualne spory w tym zakresie i dokonywał wykładni odpowiednich przepisów. Każdorazowo warto przeanalizować dostępne stanowiska i warunki konkretnej umowy najmu, tak aby móc powiedzieć, że dochowało się należytej staranności, co może pomóc łagodzić ewentualne sankcje. Oczywiście zawsze najbezpieczniej opracować świadectwa dla każdej, nawet najmniejszej, wynajmowanej części budynku – pytanie czy zawsze będzie to w ogóle technicznie możliwe.  

Co z najmem krótkoterminowym?

Zdania są tutaj podzielone. Zgodzić się można, że obowiązek przekazywania świadectwa w przypadku najmu na godziny czy doby nie będzie realnie spełniał celu ustawy, bowiem dla takich najemców charakterystyka energetyczna budynku nie jest istotna – istotna jest jedynie kwota, którą płacą za cały pobyt.  Na gruncie przepisów w mojej ocenie trudno twierdzić jednak, że najem krótkoterminowy zwolniony jest z obowiązku przekazania świadectwa. Przepisy nie przewidują takiego wyjątku.

Ile zgłoszeń trafi na Policję?

Świadomość prawna w naszym kraju jest dość niska. O ukaraniu kogoś grzywną za nieprzekazanie świadectwa przy najmie lokalu można mówić wtedy, gdy najemca zawiadomi odpowiednie organy ścigania, co wymaga aktywnego działania z jego strony. Ponadto nadal dla większości najemców kwestie charakterystyki energetycznej ich lokali mogą nie mieć istotnego znaczenia, tak jak raczej nie miały przed 28 kwietnia 2023 r. Część najemców może nie chcieć psuć sobie relacji z wynajmującym – osoby, które planują zamieszkiwać w lokalu długo, tym bardziej zwracać mogą uwagę na dobre relacje, osoby które mieszkają w lokalu terminowo (np. studenci) mogą nie mieć wyraźnego interesu w interesowaniu się charakterystyką energetyczną ich lokali. Kwestia świadectwa może być za to realnie istotna w razie konfliktu stron umowy najmu. 

Nie wydaje się także realne, aby nagle wszystkie (czy nawet większość) ogłoszeń wynajmu lokali zawierały szczegółowe informacje o charakterystyce energetycznej, tak jak wymagają tego przepisy. Zwłaszcza, że nieprzekazanie świadectwa zagrożone jest grzywną, ale brak informacji w ogłoszeniu nie jest już karalny. Same portale ogłoszeniowe nie wydają się aktualnie przesadnie zainteresowane zmianą szablonu ogłoszeń.

Inaczej może być w przypadku umów sprzedaży budynku czy lokalu, ponieważ wtedy to notariusz weryfikuje, czy przekazano świadectwo.

Pomysły budowy kapliczek i inne absurdalne rozważania

W sieci pojawiało się także kilka pomysłów na kreatywne obejście przepisów ustawy. Przewiduje ona bowiem, że obowiązki z zakresu świadectw energetycznych nie dotyczą budynków:

• podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
• używanych jako miejsce kultu i do działalności religijnej;
• przemysłowych oraz gospodarczych niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;
• mieszkalnych, przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
• wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2;
• gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2·rok).

Dość absurdalne były w tym kontekście rozważania o ewentualnym montażu na klatkach schodowych krzyży czy innych ołtarzy oraz kapliczek, aby próbować zakwalifikować dany budynek jako służący kultowi i działalności religijnej. Są to oczywiste próby obejścia prawa i nie powinny być stosowane. Część starych kamienic rzeczywiście posiada wbudowane ołtarze, niemniej kluczowe będzie, czy stale i regularnie zbierają się tam wierni (zapewne nie). Ponadto nawet wtedy nie cały budynek będzie służył tym celom, a jedynie jego nieduża część, co zapewne nie uzasadni zmiany charakteru całego budynku i jego zwolnienia. Oczywistym celem przepisu było bowiem objęcie wyjątkami kościoły, katedry, kaplice i inne podobne obiekty, a nie budynków mieszkalnych, nawet jeśli mają cokolwiek wspólnego z kultem (np. wiszący krzyż).

Powyższe refleksje mają zastosowanie także do innych regulacji i prób ich kreatywnego obchodzenia.

Zwolnienie co do zabytków 

Jak wskazano wyżej, także budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami wyłączone są z obowiązku uzyskiwania świadectwa.

Rodzi to pytania, czy dotyczy to jedynie tych wpisanych do rejestru zabytków, czy także tych widniejących w gminnej ewidencji zabytków? Oraz czy dotyczy to jedynie wpisów indywidualnych (konkretny budynek), czy także obszarowych (np. historyczny układ urbanistyczny lub ruralistyczny albo historyczny zespół budowlany).

Zgodnie z orzecznictwem, jako budynki podlegające ochronie na gruncie przepisów o zabytkach uznaje się zarówno te widniejące w rejestrze zabytków, jak i te widniejące w gminnej ewidencji. Różnie potraktować można wpisy obszarowe – o ile teoretycznie budynki na ich obszarze są objęte ochroną (i orzecznictwo też takie poglądy wyrażało), to Ministerstwo Rozwoju i Technologii stało na stanowisku, że wpisy obszarowe nie wyłączają obowiązków co do uzyskania świadectwa. Przepisy na pewno wymagają w tym zakresie doprecyzowania, ponieważ wydaje się, że zwolnienie wszystkich budynków objętych wpisami obszarowymi byłoby zbyt daleko idące biorąc pod uwagę cele ustawy.

W Poznaniu oznaczałoby to, że wszystkie budynki mieszkalne w historycznych dzielnicach Poznania nie wymagałyby świadectwa energetycznego, ponieważ jest tam wpis obszarowy.

Na świadectwa trzeba czekać

Sytuacja pewnie się ustabilizuje, jednak nadal często na sporządzenie świadectwa trzeba po prostu poczekać, ponieważ zainteresowanie tym tematem jest dość spore. Rodzi to ryzyko, że świadectwo nie zostanie na czas przygotowane i przez to nie będzie mogło być przekazane wraz z umową najmu czy umową sprzedaży.

Problem ten istniał będzie szczególnie w przypadku najmu, gdy lokator zwalnia lokal i od razu znajduje kogoś na swoje miejsce, co rodzi konieczność zawarcia umowy z tą nową osobą właściwie od razu. Albo, gdy jeden z lokatorów był najemcą, jednak opuszcza lokal i rolę najemcy przejąć ma inny lokator. Takie sytuacje wymuszać mogą zawarcie nowej umowy najmu od razu i nie będzie odpowiedniego czasu na sporządzenie świadectwa (zakładając, że nie powstało wcześniej). Wówczas rodzi to ryzyko grzywny.