Jedną z powszechnych praktyk przy inwestycjach deweloperskich jest realizowanie w ramach przedsięwzięcia inwestycyjnego także infrastruktury sieciowej i drogowej dla osiedli mieszkalnych. Sieci elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne i gazowe zwykle są realizowane w pasach przyszłych dróg. Wybudowana przez dewelopera droga zostaje następnie przekazana właściwej gminie i docelowo jest przekształcana w drogę publiczną. Czy w takim przypadku gmina może wymagać ustanowienia służebności przesyłu dla sieci wybudowanych na działce drogowej?
Wielokrotnie spotykałem się z pytaniami, czy gmina może wymagać ustanowienia służebności przesyłu dla sieci lub przyłączy sieciowych, które zostały wybudowane przez dewelopera pod ziemią w obrębie zrealizowanej drogi osiedlowej. Często bowiem gminy dokonując przekształcenia przejętych dróg wewnętrznych na drogi publiczne wymagają do inwestorów lub gestorów sieci ustanowienia na rzecz tych podmiotów służebności przesyłu za wynagrodzeniem na rzecz Gminy. Taka praktyka nie wydaje się natomiast prawidłowa.
W kwestiach dotyczących urządzeń przesyłowych znajdujących się w pasach drogowych dróg publicznych, a wybudowanych przed przekształceniem danej nieruchomości w drogę publiczną znajduje zastosowanie przepis art. 38 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, zgodnie z którym:
Art. 38. 1. Istniejące w pasie drogowym obiekty budowlane i urządzenia niezwiązane z gospodarką drogową lub obsługą ruchu, które nie powodują zagrożenia i utrudnień ruchu drogowego i nie zakłócają wykonywania zadań zarządu drogi, mogą pozostać w dotychczasowym stanie.
- Przebudowa lub remont obiektów budowlanych lub urządzeń, o których mowa w ust. 1, wymaga zgody zarządcy drogi, a w przypadku gdy planowane roboty są objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, również uzgodnienia projektu budowlanego.
- Wyrażenie zgody, o której mowa w ust. 2, powinno nastąpić w terminie 14 dni od dnia wystąpienia z wnioskiem o taką zgodę. Niezajęcie stanowiska w tym terminie uznaje się jako wyrażenie zgody. Odmowa wyrażenia zgody następuje w drodze decyzji administracyjnej.
Interpretacją tej regulacji prawnej w kontekście urządzeń przesyłowych zlokalizowanych w pasach drogowych dróg publicznych zajmował zarówno Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie jak i Sąd Najwyższy.
W spornych sytuacjach z organami gmin warto zatem pamiętać o stanowisku wyrażonym w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 kwietnia 2015 r. II GSK 379/14, w którym Sąd stwierdził m.in. że: przepis art. 38 ust. 1 u.d.p. dotyczy obiektów budowlanych i urządzeń, które były zlokalizowane w pasie drogowym w dniu wejścia w życie tej ustawy bądź znalazły się w pasie drogowym w wyniku późniejszych zmian dotyczących samego pasa drogowego. Zawiera on więc swego rodzaju ustawowe, nielimitowane czasowo zezwolenie zajmowania pasa drogowego przez obiekty w nim opisane, nieobciążone opłatami za czasowe zajęcie pasa drogowego, przewidzianymi w tej ustawie.
Podobne stanowisko przedstawił również Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 27 kwietnia 2017 roku, o sygn. akt: II CSK 412/16. Wydane orzeczenie dotyczyło sieci gazowej zlokalizowanej w pasie drogowym drogi publicznej ale zawarta w nim analiza i ocena prawna pozostanie w pełni aktualna także dla innych urządzeń i sieci, np. wodociągowych i kanalizacyjnych, telekomunikacyjnych czy elektroenergetycznych, wybudowanych przed przekwalifikowaniem danego terenu w drogę publiczną.
Specyfika dróg publicznych polega bowiem na tym, że Gmina nie może rozporządzać własnością drogi publicznej również w taki sposób, aby na niej ustanawiać ograniczone prawa rzeczowe, do których należy służebność przesyłu. Z kolei przedsiębiorstwo przesyłowe nie ma roszczenia o ustanowienie takiego prawa.
Warto zatem bronić się przed coraz częstszymi, a nieuzasadnionym żądaniami ustanawiania służebności przesyłu lub wymaganiem przez gminy uregulowania korzystania z pasów drogowych w innej odpłatnej formie (zajęcia pasa drogowego, czy też umowy dzierżawy) – dla istniejących sieci zlokalizowanych w pasie drogowym przed przekwalifikowaniem danego terenu w drogę publiczną.
ARTYKUŁU? NAPISZ DO NAS
