Z artykułu dowiesz się:
- z jakimi problemami mierzy się branża nieruchomości
- jaka jest odpowiedź polskiego rządu
- na czym polegać mają ułatwienia w przebudowie lokali usługowych w mieszkalne
- jak w tym celu próbuje się reanimować specustawę mieszkaniową
Jeszcze dekadę temu krajobraz polskich miast prężnie zapełniał się galeriami handlowymi, a idealnym pomysłem biznesowym wydawało się usytuowanie wielu różnorodnych usług i sklepów w jednym miejscu, wokół którego ogniskowała się będzie aktywność konsumentów. Idea ta została jednak zweryfikowana przez rosnący w zawrotnym tempie e-commerce, spotęgowany dodatkowo pandemią. Podobnie mija także moda na wielkie powierzchnie biurowe, a zwłaszcza ostatnie dwa lata to spory przewrót w kwestii pracy zdalnej.
W wyniku tych trudnych do zatrzymania przemian, w naszej przestrzeni pozostaje coraz więcej mało użytecznych powierzchni usługowych, których czas pomału mija.
Jednocześnie zarówno Polska, jak i szereg innych krajów boryka się z niedoborem lokali do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Ponadto w drugiej połowie 2022 r. wyhamowuje także budownictwo, co ten kryzys jedynie pogłębi.
Jednym z pomysłów jak poradzić sobie – chociaż częściowo – z problemem, jest przekształcenie lokali dotychczas usługowych w lokale zdatne do zamieszkania przez ludzi. Oczywiście – w zależności od skali inwestycji czy charakterystyki budynków – wiązać się to może ze znacznymi kosztami i trudnościami projektowymi oraz wykonawczymi. Przekształcanie galerii handlowych w budynki wielorodzinne jest jednak możliwe i procesy takie mają miejsce, podobnie jak przekształcanie nieużywanych biurowców.
Dla przykładu biurowiec przy ul. Solec 22 w Warszawie stał się akademikiem, a Arcade Prividence w USA jest jedną z najbardziej znanych przekształceń galerii handlowych. W Polsce np. Atrium – właściciel centr handlowych – zapowiedział tworzenie z nich przestrzeni m.in. mieszkalnych.
Co na to polski rząd?
W lipcu tego roku polski rząd, a konkretnie Minister Rozwoju i Technologii, wyszedł z inicjatywą ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne, która – zgodnie z tytułem – ułatwić ma konwersję budynków usługowych na mieszkalne.
Co konkretnie jest w projekcie? Uproszczenia.
Przebudowa przegród zewnętrznych budynku biurowego lub budynku handlu (lub ich części), które nie są elementami konstrukcyjnymi, dokonywana w związku ze zmianą sposobu użytkowania takiego budynku (lub jego części) na budynek mieszkalny, nie będzie wymagała:
- ani decyzji o pozwoleniu na budowę,
- ani zgłoszenia do organów administracji architektoniczno-budowlanej.
Brak obowiązku pozwolenia na budowę i zgłoszenia trwać ma jednak jedynie przez dwa lata od wejścia w życie ustawy, co ma być czasowym remedium na aktualne problemy pandemiczne oraz emigracyjne z kierunku Ukrainy. Ustawa zmienia też specustawę mieszkaniową, ale zmiany w jej zakresie mają być jednak trwałe.
Ułatwienia nie będą miały zastosowania do przebudowy budynków i obszarów objętych formami ochrony zabytków ze względu na szczególną ochronę, którą ustawodawca względem tych budynków i obszarów respektuje.
Mimo wszystko będzie można wystąpić o pozwolenie na budowę.
Ułatwienia należy interpretować jedynie w ten sposób, że ułatwiają one legalne przystąpienie do przebudowy, ale nadal wszelkie roboty budowlane odbywać się muszą w zgodzie z pozostałymi przepisami techniczno-budowlanymi, m.in. w zgodzie z warunkami technicznymi budynków (wtedy już budynków mieszkalnych).
Ustawodawca wskazuje w uzasadnieniu projektu, że w razie problemów z realizacją inwestycji w zgodzie z warunkami technicznymi, inwestor może wystąpić o zgodę na odstępstwa od projektu. Jako że procedura wyrażania zgody na odstępstwa istnieje jedynie w przypadku pozwoleń na budowę, a tutaj pozwolenia na budowę ani zgłoszenia ma nie być, ustawodawca stwarza fakultatywną możliwość wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Pozwolenia więc nie trzeba, ale można je uzyskać.
Co w przypadku sprzeczności z aktami planistycznymi?
Ustawodawca, aby poradzić sobie z problemem w postaci aktów planistycznych (które przewidywać mogą funkcję usługową i byłyby sprzeczne z nowopowstającą funkcją mieszkalną) rozszerzył uprawnienia inwestorów wynikające ze specustawy mieszkaniowej i powiązał konwersję budynków z tą specustawą.
Zmiana przeznaczenia budynków może odbywać się więc w sporym zakresie z udziałem instrumentów z tej specustawy, nawet gdy plan czy studium przewiduje czasem inną funkcję niż mieszkalna (przepisy w tym zakresie mogą wymagać jednak doprecyzowania, aby w pełni osiągnąć zamiary ustawodawcy). Tak czy inaczej stanowi to kolejne niebezpieczne osłabienie aktów planistycznych.
Jeśli Inwestor będzie chciał zbyć, wydzierżawić, wynająć czy użyczyć nowopowstałe powierzchnie mieszkalne wybudowane w trybie specustawy to będzie zobowiązany do jednoczesnego zaproponowania Gminie zakupu 5% tych powierzchni. Bez zaoferowania Gminie zakupu sprawi, że zawierane z kontrahentami umowy inwestora będą nieważne. Oczywiście inwestor nie będzie mógł też dowolnie kształtować Gminie ceny zakupu. Gmina nie ma obowiązku przyjęcia oferty, będzie miała 3 miesiące na zabranie stanowiska.
Formalna zmiana przeznaczenia to osobna kwestia.
Ułatwienia przewidziane w ustawie ułatwiają przebudowę budynków czy lokali pod warunki mieszkalne. Niemniej samą zmianą przeznaczenia budynków czy lokali jest – zgodnie z art. 71 Prawa budowlanego – m.in.: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
Przed faktycznym rozpoczęciem użytkowania obiektu w nowy sposób, trzeba dopełnić formalności. Procedura zmiany przeznaczenia wiąże się z koniecznością dokonania zgłoszenia i przedstawienia dokumentów projektowych oraz ekspertyz technicznych – i na gruncie omawianego projektu nadal tak pozostanie.
ARTYKUŁU? NAPISZ DO NAS
