Przekształcenie lokali usługowych w mieszkalne lekiem na problemy z podażą mieszkań?

Proces inwestycyjny

10.11.2022


Z artykułu dowiesz się:

  • z jakimi problemami mierzy się branża nieruchomości
  • jaka jest odpowiedź polskiego rządu
  • na czym polegać mają ułatwienia w przebudowie lokali usługowych w mieszkalne
  • jak w tym celu próbuje się reanimować specustawę mieszkaniową

Jeszcze dekadę temu krajobraz polskich miast prężnie zapełniał się galeriami handlowymi, a idealnym pomysłem biznesowym wydawało się usytuowanie wielu różnorodnych usług i sklepów w jednym miejscu, wokół którego ogniskowała się będzie aktywność konsumentów. Idea ta została jednak zweryfikowana przez rosnący w zawrotnym tempie e-commerce, spotęgowany dodatkowo pandemią. Podobnie mija także moda na wielkie powierzchnie biurowe, a zwłaszcza ostatnie dwa lata to spory przewrót w kwestii pracy zdalnej.

W wyniku tych trudnych do zatrzymania przemian, w naszej przestrzeni pozostaje coraz więcej mało użytecznych powierzchni usługowych, których czas pomału mija.

Jednocześnie zarówno Polska, jak i szereg innych krajów boryka się z niedoborem lokali do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Ponadto w drugiej połowie 2022 r. wyhamowuje także budownictwo, co ten kryzys jedynie pogłębi.

Jednym z pomysłów jak poradzić sobie – chociaż częściowo – z problemem, jest przekształcenie lokali dotychczas usługowych w lokale zdatne do zamieszkania przez ludzi. Oczywiście – w zależności od skali inwestycji czy charakterystyki budynków – wiązać się to może ze znacznymi kosztami i trudnościami projektowymi oraz wykonawczymi. Przekształcanie galerii handlowych w budynki wielorodzinne jest jednak możliwe i procesy takie mają miejsce, podobnie jak przekształcanie nieużywanych biurowców.

Dla przykładu biurowiec przy ul. Solec 22 w Warszawie stał się akademikiem, a Arcade Prividence w USA jest jedną z najbardziej znanych przekształceń galerii handlowych.  W Polsce np. Atrium – właściciel centr handlowych – zapowiedział tworzenie z nich przestrzeni m.in. mieszkalnych.   

Co na to polski rząd?

W lipcu tego roku polski rząd, a konkretnie Minister Rozwoju i Technologii, wyszedł z inicjatywą ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne, która – zgodnie z tytułem – ułatwić ma konwersję budynków usługowych na mieszkalne.

Co konkretnie jest w projekcie? Uproszczenia.  

Przebudowa przegród zewnętrznych budynku biurowego lub budynku handlu (lub ich części), które nie są elementami konstrukcyjnymi, dokonywana w związku ze zmianą sposobu użytkowania takiego budynku (lub jego części) na budynek mieszkalny, nie będzie wymagała:

  1. ani decyzji o pozwoleniu na budowę,
  2. ani zgłoszenia do organów administracji architektoniczno-budowlanej.

Brak obowiązku pozwolenia na budowę i zgłoszenia trwać ma jednak jedynie przez dwa lata od wejścia w życie ustawy, co ma być czasowym remedium na aktualne problemy pandemiczne oraz emigracyjne z kierunku Ukrainy. Ustawa zmienia też specustawę mieszkaniową, ale zmiany w jej zakresie mają być jednak trwałe.

Ułatwienia nie będą miały zastosowania do przebudowy budynków i obszarów objętych formami ochrony zabytków ze względu na szczególną ochronę, którą ustawodawca względem tych budynków i obszarów respektuje.

Mimo wszystko będzie można wystąpić o pozwolenie na budowę.

Ułatwienia należy interpretować jedynie w ten sposób, że ułatwiają one legalne przystąpienie do przebudowy, ale nadal wszelkie roboty budowlane odbywać się muszą w zgodzie z pozostałymi przepisami techniczno-budowlanymi, m.in. w zgodzie z warunkami technicznymi budynków (wtedy już budynków mieszkalnych).

Ustawodawca wskazuje w uzasadnieniu projektu, że w razie problemów z realizacją inwestycji w zgodzie z warunkami technicznymi, inwestor może wystąpić o zgodę na odstępstwa od projektu. Jako że procedura wyrażania zgody na odstępstwa istnieje jedynie w przypadku pozwoleń na budowę, a tutaj pozwolenia na budowę ani zgłoszenia ma nie być, ustawodawca stwarza fakultatywną możliwość wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Pozwolenia więc nie trzeba, ale można je uzyskać.

Co w przypadku sprzeczności z aktami planistycznymi?

Ustawodawca, aby poradzić sobie z problemem w postaci aktów planistycznych (które przewidywać mogą funkcję usługową i byłyby sprzeczne z nowopowstającą funkcją mieszkalną) rozszerzył uprawnienia inwestorów wynikające ze specustawy mieszkaniowej i powiązał konwersję budynków z tą specustawą.

Zmiana przeznaczenia budynków może odbywać się więc w sporym zakresie z udziałem instrumentów z tej specustawy, nawet gdy plan czy studium przewiduje czasem inną funkcję niż mieszkalna (przepisy w tym zakresie mogą wymagać jednak doprecyzowania, aby w pełni osiągnąć zamiary ustawodawcy). Tak czy inaczej stanowi to kolejne niebezpieczne osłabienie aktów planistycznych.

Jeśli Inwestor będzie chciał zbyć, wydzierżawić, wynająć czy użyczyć nowopowstałe powierzchnie mieszkalne wybudowane w trybie specustawy to będzie zobowiązany do jednoczesnego zaproponowania Gminie zakupu 5% tych powierzchni. Bez zaoferowania Gminie zakupu sprawi, że zawierane z kontrahentami umowy inwestora będą nieważne. Oczywiście inwestor nie będzie mógł też dowolnie kształtować Gminie ceny zakupu. Gmina nie ma obowiązku przyjęcia oferty, będzie miała 3 miesiące na zabranie stanowiska.

Formalna zmiana przeznaczenia to osobna kwestia.

Ułatwienia przewidziane w ustawie ułatwiają przebudowę budynków czy lokali pod warunki mieszkalne. Niemniej samą zmianą przeznaczenia budynków czy lokali jest – zgodnie z art. 71 Prawa budowlanego – m.in.: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Przed faktycznym rozpoczęciem użytkowania obiektu w nowy sposób, trzeba dopełnić formalności. Procedura zmiany przeznaczenia wiąże się z koniecznością dokonania zgłoszenia i przedstawienia dokumentów projektowych oraz ekspertyz technicznych  – i na gruncie omawianego projektu nadal tak pozostanie.

MASZ PYTANIE DOTYCZĄCE TEGO
ARTYKUŁU? NAPISZ DO NAS

Zobacz inne artykuły z tego działu

umowa służebności przesyłu

Czy jest możliwa mediacja z organem administracji publicznej?

Rewolucja w planistyce – komu się przysłuży?

Wzrost stawek odsetek ustawowych | rosnące zaległości w płatnościach

Umowa rezerwacyjna – nowy instrument ustawy deweloperskiej.


Inwestycje
liniowe

Strefa
szkoleń

Kontakt

Inwestycje
liniowe

Strefa
szkoleń

Kontakt

Dowiedz
się jak
możemy
Tobie
pomóc