Przekształcenie spółki | Grunty rolne | KOWR

25.02.2022


stwierdzenie nabycia spadku a zasiedzenie

Posiadane przez spółkę grunty rolne to istotny problem przy chęci jej przekształcenia – Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) przysługiwać może bowiem prawo nabycia gruntów rolnych przekształconej spółki. Ponadto w niektórych przepadkach, aby się przekształcić, konieczna może być zgoda KOWR.

Przekształcanie spółek staje się coraz powszechniejszym sposobem na modernizowanie prowadzonego biznesu i dostosowywanie go do zmieniających się warunków biznesowych i prawnych.

Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego[1] (dalej: UKUR) nie są spójne z regulacjami wynikającymi z przepisów kodeku spółek handlowych[2] (dalej: KSH) i mogą być niejasne.

Przekształcenie w KSH

Polskie prawo przewiduje możliwość przekształcenia spółki kapitałowej w spółkę osobową, spółki osobowej w spółkę kapitałową, spółki osobowej w inną osobową i spółki kapitałowej w inną kapitałową. Istnieje także możliwość przekształcenia spółki cywilnej (która w istocie nie jest spółką a jedynie umową między wspólnikami, nie jest osobną osobą prawną) w dowolną spółkę.  Osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą może przekształcić się w jednoosobową spółkę kapitałową.

Kluczowa w instytucji przekształcenia w KSH jest zasada ciągłości (kontynuacji), zgodnie z którą spółce przekształconej przysługują wszystkie prawa i obowiązki spółki przekształcanej. Wskazuje się, że dotyczy to sfery cywilnoprawnej, administracyjnoprawnej (także podatkowej), organizacyjnej, w sferze członkostwa czy prawa pracy.

Spółka przekształcona pozostaje podmiotem w szczególności zezwoleń, koncesji oraz ulg, które zostały przyznane spółce przed jej przekształceniem, chyba że ustawa lub decyzja o udzieleniu zezwolenia, koncesji albo ulgi stanowi inaczej. Wspólnicy spółki przekształcanej co do zasady stają się z dniem przekształcenia wspólnikami spółki przekształconej.

Powyższa zasada zakłada tożsamość spółki przed przekształceniem i po przekształceniu, zmienia się jedynie forma prawna spółki (ta sama spółka, ale nie taka sama). Kontynuacja ma miejsce z mocy prawa i nie wymaga innych czynności niż dokonanie przekształcenia i jego wpis do KRS.

Zgodnie z powyższym, gdy spółka posiada grunty (w tym rolne) i zostaje przekształcona, to „nowopowstała” spółka z mocy prawa jest właścicielem tych gruntów. Trudno w takiej sytuacji mówić w ogóle o zbyciu gruntów przez „starą spółkę” i nabyciu ich przez spółkę „nową”, gdy „nowa” po prostu jest jej kontynuacją.

Odmiennie jest jednak na gruncie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przekształcenie w UKUR – zbycie i nabycie gruntu

Na gruncie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, przekształcenie spółki traktuje się jako zbycie gruntu przez spółkę, która ulega przekształceniu, i nabycie go przez „nowopowstałą” spółkę przekształconą. Powyższe rozwiązanie może wydawać się dość zaskakujące, niemniej tak sformułowane zostały przepisy UKUR, a taką interpretacje potwierdza też stanowisko KOWR oraz m.in. orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 stycznia 2019 r. (II OSK 306/18), który w jednym z orzeczeń dokonał interpretacji art. 4 ust. 1 UKUR dot. przekształcenia spółek.

NSA stwierdził że „Pomimo, że spółka przekształcana i spółka przekształcona w świetle Kodeksu spółek handlowych stanowią ten sam podmiot, na gruncie przepisów ustawy z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego stanowią sui generis zbywcę tej nabywcę nieruchomości rolnej.” Potwierdzono tym samym, że przepisy KSH i UKUR nie są ze sobą spójne.

NA MARGINESIE: W literaturze prezentowane jest czasem odmienne stanowisko, zgodnie z którym przy przekształceniu spółki prawa handlowego w inną spółkę prawa handlowego nie dochodzi do zbycia i nabycia gruntów, ze względu na zasadę kontynuacji (jest to ta sama spółka, choć nie taka sama), niemniej trudno uznać, aby stanowisko takie na chwilę obecną mogło znaleźć aprobatę KOWR. Ponadto nawet takie stanowiska literatury zakładają, że przekształcenie jednoosobowej działalności gospodarczej i spółki cywilnej w spółki handlowe będzie już rzeczywiście zbyciem i nabyciem w rozumieniu UKUR.

Zgoda KOWR a przekształcenie Spółki.

Przekształcenie spółki uregulowane w UKUR składa się więc zarówno ze zbycia gruntu jak i z jego nabycia. Obie te czynności są reglamentowane przez ustawodawcę i wymagają analizy. 

Zbycie gruntu przez spółkę przekształcaną:

  • Co do zasady nie jest wymagana zgoda KOWR na zbycie gruntu (na przekształcenie).
  • Niemniej, zaistnieć może inny powód, przez który taka zgoda będzie jednak potrzebna.
  • Mianowicie, jeśli spółka wcześniej nabyła grunty rolne w ten sposób, że weszła w pięcioletni (5) zakaz ich zbywania i oddawania w posiadanie innym podmiotom, to nie może się tak po prostu przekształcić (zbyć gruntu). Musi wtedy uzyskać zgodę KOWR na skrócenie tego pięcioletniego okresu lub poczekać aż minie 5 lat.
  • Zgodnie bowiem z art. 2b ust. 1 i 2 UKUR:

1. Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

2. W okresie, o którym mowa w ust. 1, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

  • Uzyskanie zgody KOWR na skrócenie tego okresu może być jednak trudne, a KOWR nie jest chętny, aby taką zgodę wyrażać tylko dlatego, że jest to w finansowym interesie spółki, która chce zoptymalizować się poprzez przekształcenie. Zgodnie z przepisami, KOWR wyraża taką zgodę tylko w przypadku uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

Nabycie gruntu przez spółkę przekształconą:

  • Nabycie gruntu przez spółkę przekształconą nie wymaga uzyskania zgody KOWR.
  • Taka zgoda wymagana była do 26 czerwca 2019 r.; od tego dnia ustawodawca dodał wyjątek polegający właśnie na tym, że nabycie gruntu w wyniku podziału, przekształcenia czy łączenia spółek prawa handlowego takiej zgody KOWR nie wymaga.

Skoro spółka przekształcona nabyła grunt rolny, to uznać należy, że zastosowanie znajdą do niej obowiązki z art. 2b ust. 1 i 2, które przedstawiono w innym kontekście wyżej. Spółka przekształcona winna więc co do zasady prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego wszedł grunt, przez 5 lat od przekształcenia oraz przez 5 lat nie może zbywać gruntu ani oddawać go w posiadanie innym podmiotom.

Prawo nabycia gruntu przez KOWR po przekształceniu

Głównym zagrożeniem dla Spółki jest możliwość nabycia gruntu rolnego przez KOWR.

Jeżeli bowiem nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego, to KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości.

Nabycie nieruchomości następuje za cenę wynikającą z treści czynności prawnej (dokumentów dot. przekształcenia), a w braku tej ceny za cenę stanowiącą wartość rynkową nieruchomości ustaloną przez KOWR, przy czym właściciel może wystąpić do sądu o ustalenie ceny nieruchomości, po jakiej nabywa ją KOWR.

Spółka przekształcona („nowopowstała” spółka) winna niezwłocznie zawiadomić KOWR o zaistnieniu przekształcenia, aby ten mógł zdecydować, czy korzysta z prawa nabycia.

Nabycie nieruchomości przez przekształconą spółkę w wyniku przekształcenia bez zawiadomienia KOWR, zgodnie z literalnym brzmieniem UKUR, może być uznane za nieważne. Sankcja ta w tym przypadku jest dość niejasna, na co wskazuje się także w literaturze. Istnieje tam pogląd, że nieważnością nie można objąć nabycia w drodze zdarzenia prawnego – przekształcenia (jak bowiem taką nieważność wyegzekwować, skoro nie istnieje już spółka, która była poprzednim właścicielem nieruchomości?). Niemniej aktualne brzmienie przepisu UKUR interpretowane może być jako przewidujące sankcję nieważności nabycia gruntu rolnego. Uprawnienie KOWR do wystąpienia do sądu o stwierdzenie nieważności nie przedawnia się.

Z informacji od przedstawicieli KOWR formułowanych na konferencjach naukowych da się jednak wywieźć stanowisko, że KOWR nawet po długim czasie od przekształcenia może chcieć złożenia zawiadomienia do KOWR celem podjęcia decyzji co do ewentualnego nabycia i przeprowadzenia tym samym całej procedury nawet po długim czasie.   

Z praktyki

UKUR przewiduje surowe zasady obrotu gruntami rolnymi, a w omawianym przypadku rozszerza nawet pojęcie obrotu gruntami, które moglibyśmy interpretować intuicyjnie i przez to mylnie.

Często praktyka pokazuje jednak, że grunt, który w księdze wieczystej czy ewidencji gruntów i budynków jest rolny, może w praktyce takim gruntem nie być.

Gruntami rolnymi nieobjętymi rygorami z ustawy są bowiem grunty m.in. mniejsze niż 0,3 ha, grunty przeznaczone w planach miejscowych na cele inne niż rolne, grunty będące drogami wewnętrznymi, grunty, dla których przed 30 kwietnia 2016 r. istniała prawomocna i ostateczna decyzja o warunkach zabudowy (WZ), która w całości przeznacza te grunty na cele inne niż rolne czy grunty, które w dniu 30 kwietnia 2016 r. były zabudowane budynkami (pod pewnymi dodatkowymi ograniczeniami i wymogami).

Ponadto przepisy UKUR od ogólnych zasad przewidują, czasem dość liczne, wyjątki. Każda sytuacja wymaga więc szczegółowej analizy i oceny możliwości działania. Inne zasady bowiem dotyczyć będą gruntów na wsi, a innym np. położonych w mieście, które mają powierzchnię mniejszą niż 1 ha.

Dodatkowo kontrowersyjne i niejasne w praktyce może być samo pojęcie nieruchomości rolnej oraz tym samym jak daleko sięga prawo nabycia KOWR.

Warto także wcześniej zaplanować optymalizację gruntów w spółce, mając świadomość wskazanych w artykule ograniczeń i np. nabyć dany grunt dopiero po przekształceniu. Posiadane przez spółkę grunty czasem mogą być bowiem kłopotliwe.


[1] Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U.2020.1655 z późn. zm.).

[2] Ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz.U.2020.1526 z późn. zm.).

MASZ PYTANIE DOTYCZĄCE TEGO
ARTYKUŁU? NAPISZ DO NAS

Zobacz inne artykuły z tego działu

Audyty nieruchomości | due dilligence

stwierdzenie nabycia spadku a zasiedzenie

KOWR nie przejmie gruntów rolnych spółki po jej przekształceniu? Projekt nowelizacji

Sąd Najwyższy może namieszać w obrocie gruntami rolnymi

Adwokat Jakub Arczyński prelegentem podczas konferencji organizowanej przez Puls Biznesu


Inwestycje
liniowe

Strefa
szkoleń

Kontakt

Inwestycje
liniowe

Strefa
szkoleń

Kontakt

Dowiedz
się jak
możemy
Tobie
pomóc