Umowa rezerwacyjna – nowy instrument ustawy deweloperskiej.

Od 1 lipca 2022 r. zaczęły obowiązywać przepisy tzw. „nowej ustawy deweloperskiej”, która wprowadziła daleko idące zmiany dla branży deweloperskiej. Jedną z nowości ww. ustawy jest prawne uregulowanie umowy rezerwacyjnej pomiędzy deweloperem a nabywcą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Umowa rezerwacyjna – co to jest

Do dnia 1 lipca 2022 r. instytucja umowy rezerwacyjnej nie była uregulowana w przepisach,
a jej zawarcie pomiędzy deweloperem a nabywcą lokalu mieszkalnego odbywało się na zasadzie swobody umów.

W związku z nowelizacją przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ustawa deweloperska) umowa rezerwacyjna została zdefiniowana jako umowa między deweloperem, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Sporządzenie umowy rezerwacyjnej może poprzedzać zawarcie umowy deweloperskiej lub innej umowy regulowanej ustawą deweloperską ale nie musi. Oznacza to, że zawarcie umowy rezerwacyjnej, na gruncie aktualnie obowiązujących przepisów nie jest obowiązkowe.

Prospekt informacyjny jako część umowy rezerwacyjnej

Dotychczasowe brzmienie przepisów nie zobowiązywało dewelopera do przedstawienia przyszłemu nabywcy lokalu prospektu informacyjnego na etapie dokonywanej rezerwacji. Od 1 lipca 2022 r. prospekt informacyjny, zawierający szczegółowe dane i informacje dotyczące sytuacji prawo-finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego (w tym konkretnego oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) stanowić będzie integralną część umowy rezerwacyjnej.

Powyższe oznacza, że jeszcze przed zawarciem umowy rezerwacyjnej deweloper powinien dostarczyć potencjalnym nabywcom prospekt informacyjny wraz z niezbędnymi załącznikami w taki sposób, aby mogli się oni zapoznać z zawartymi w nim informacjami do czasu zawarcia umowy rezerwacyjnej.

Zawarcie umowy rezerwacyjnej

Umowa rezerwacyjna zawarta powinna zostać w formie pisemnej pod rygorem jej nieważności. Oznacza to, że ustawodawca nie przewidział wprost innej formy zawarcia takiej umowy np. w formie elektronicznej lub dokumentowej, jak zdarzało się to dotychczas, w szczególności w okresie pandemii.

Nowelizacja ustawy ponadto wprowadziła katalog obligatoryjnych elementów umowy rezerwacyjnej wskazując m.in. obowiązek określenia stron, miejsca i daty zawarcia umowy, ceny wybranego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, wysokości opłaty rezerwacyjnej (jeżeli opłata taka została przewidziana przez strony), okres na jaki wybrany lokal zostanie wyłączony z oferty sprzedaży, określenie usytuowania lokalu w budynku, oraz określenie powierzchni użytkowej lokalu oraz powierzchni i układu pomieszczeń.

Powyższy katalog elementów takiej umowy pozostaje katalogiem otwartym. Oznacza to, że oprócz ww. elementów strony dowolnie mogą modyfikować umowę dodając w niej dodatkowe postanowienia.

Opłata rezerwacyjna

W nowej ustawie deweloperskiej znalazł się również zapis ograniczający maksymalną wysokości opłaty rezerwacyjnej. Zgodnie z nowymi przepisami wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. 

Określenie przez strony w umowy rezerwacyjnej ceny dokonania rezerwacji nie jest warunkiem koniecznym. W interesie deweloperów jest jednak aby zabezpieczyć się w przypadku „rozmyślenia się” rezerwującego. Opłata ta jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej lub innej umowy, której dotyczyła rezerwacja, a konieczność niezwłocznego zwrotu opłaty rezerwacyjnej powstaje co do zasady tylko w kilku przypadkach:

• w przypadku, gdy rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu,
• gdy deweloper dokonał zmian w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego,
• gdy deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej,
• gdy deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Warto zaznaczyć, że w dwóch ostatnich przypadkach opłata zwracana jest w podwójnej wysokości.

W przypadku wszelkich pytań w zakresie nowej ustawy deweloperskiej nasi Specjaliści chętnie udzielą odpowiedzi na wszelkie pytania, pomogą w przygotowaniu wzorów umów rezerwacyjnych, jak również chętnie przeprowadzą niezbędne szkolenie w celu przybliżenia zasad stosowania nowej ustawy deweloperskiej w praktyce.

Autorzy: r.pr. Łukasz Kułaga oraz Aleksandra Hemmerling