Już we wrześniu zaczęły obowiązywać znowelizowane przepisy dotyczące planowania i gospodarowania przestrzennego. Nowelizacja wprowadza wiele zmian, w tym również zintegrowany plan inwestycyjny. Na czym polegają zmiany i czy rzeczywiście usprawnią proces inwestycyjny w gminach?

Reforma planowania przestrzennego

Ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. została znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która określa podstawowe zasady uchwalania oraz zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W aktualnym brzmieniu ustawy przewidziane zostało całkowicie nowe narzędzie planistyczne – zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI), który stanowić ma w praktyce miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powstały z udziałem prywatnych inwestorów.

Koncepcja zintegrowanego planu inwestycyjnego powstała w odpowiedzi na problematyczną, długotrwałą oraz wymagającą procedurę uchwalenia planu lub jego zmiany, oraz umożliwić ma gminie i inwestorowi współpracę w zakresie realizacji inwestycji. Aktualnie, ZPI ma uzupełnić, a wraz z początkiem 2026 r. całkowicie zastąpić uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, która swym zakresem obejmuje wyłącznie inwestycje mieszkaniowe i związane z nimi inwestycje towarzyszące.

Czym jest zintegrowany plan inwestycyjny?

ZPI jest szczególną formą planu miejscowego, który obejmuje obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej, oraz zostaje uchwalony przez radę gminy na wniosek inwestora. Zintegrowany plan inwestycyjny sprawdzi się zatem w celu przeprowadzenia inwestycji, która w normalnym trybie składania wniosku o warunki zabudowy raczej nie uzyskałaby pozytywnej decyzji, przy uwzględnieniu potrzeb gminy i braku możliwości finansowych na przeprowadzenie inwestycji uzupełniających takich jak przebudowa drogi lub istniejących sieci wodociągowych.

Skutkiem uchwalenia ZPI jest utrata mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego planem inwestycyjnym.

Procedura uchwalenia ZPI

Procedura uchwalenia ZPI rozpoczyna się od złożenia przez inwestora wniosku za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta do właściwej rady gminy. Inwestorzy mają możliwość złożenia wspólnego wniosku, jak również ustawodawca przewidział możliwość procedowania kilku wniosków łącznie w ramach jednego ZPI.

Co ważne, już na etapie wniosku inwestor powinien przedstawić szczegółowy projekt takiego planu. Po otrzymaniu wniosku rada gminy musi podjąć decyzję co do wyrażenia zgody na przystąpienie do sporządzania ZPI, a dopiero w następnej kolejności wójt, burmistrz albo prezydent miasta rozpoczyna z inwestorem negocjacje w zakresie treści projektu umowy urbanistycznej oraz projektu ZPI. W sytuacji, w której wskazane powyżej negocjacje nie doprowadziłyby do ustalenia wspólnie projektu umowy urbanistycznej, nie będzie możliwe uchwalenie ZPI.

Umowa urbanistyczna jest bowiem kluczowym elementem całej procedury. Przez zawarcie umowy urbanistycznej inwestor zobowiązuje się do realizacji na rzecz gminy inwestycji uzupełniającej, a także może zobowiązać się na rzecz gminy do:

• przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej,
• pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym ceny nieruchomości,
• pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Dopiero po dokonaniu powyższych czynności gmina przystępuje do przygotowania projektu ZPI, który następnie jest wykładany do publicznego wglądu. W tym czasie każdy ma prawo do zapoznania się z projektem i składania wniosków i uwag.

ZPI jako szansa na realizację wielu inwestycji

Choć procedura uchwalenia ZPI wydaje się dość skomplikowana i czasochłonna, wskazać należy, że stanowi ona przede wszystkim możliwość realizacji inwestycji w sposób kompleksowy oraz na obszarach, które są trudne do zagospodarowania. Nowe narzędzie planistyczne jest również szansą na zwiększenie współpracy pomiędzy inwestorami oraz gminą, jak również pozwoli zadbać o realizację inwestycji w sposób zgodny z interesem publicznym.