Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność – Nowelizacja

W dniu 6 grudnia b.r. Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Nowelizacja planowo ma wejść w życie jeszcze przed dniem przekształcenia z mocy prawa tj. 1 stycznia 2019 r. Zmiany dotyczą głównie wyjaśnienia kwestii, które jeszcze przed przekształceniem z mocy prawa budziły wątpliwości organów i użytkowników wieczystych.

Przyspieszone zaświadczenie

Nowelizacja wprowadza możliwość uzyskania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie w przyspieszonym trybie, w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku:

• na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności cywilnoprawnej mającej za przedmiot lokal np. sprzedaży, ustanowienia hipoteki, albo
• na wniosek właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Zmiana ta jest odpowiedzią na zarzuty co do wydłużonego czasu oczekiwania na wydanie zaświadczenia w normalnym trybie (12 miesięcy), a przez to niemożnością płynnego obrotu gospodarczego. Uprawnienie do uzyskania zaświadczenia w krótszym terminie przysługuje również w przypadku opóźnionego przekształcenia.

Wpis w księdze wieczystej lokalu

Sądy wieczystoksięgowe miały wątpliwości co do interpretacji przepisu dot. ujawniania w księgach wieczystych wpisu roszczenia o opłatę, w przypadku przekształcenia udziału we współużytkowaniu wieczystym gruntu związanego z odrębną własnością lokalu. Nowelizacja precyzuje, że w przypadku przekształcenia udziału we współużytkowaniu wieczystym gruntu związanego z odrębną własnością lokalu wpisu roszczenia o opłatę przekształceniową, dokonuje się w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej.

Sąd będzie z urzędu dokonywał wpisu roszczenia o opłatę w księdze wieczystej zakładanej dla lokalu, jeżeli wpis przekształcenia i roszczenia został ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej. Jednocześnie sąd z urzędu wykreśli roszczenie o opłatę z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, gdy w dziale II tej księgi ujawnione zostaną wyłącznie udziały w nieruchomości wspólnej, jako prawa związane z własnością lokali (roszczenia o opłatę ujawnione będą wówczas w księgach wieczystych wyodrębnionych lokali).

Limit pomocy de minimis

Nowelizacja wprowadza również zmianę zasad odpłatności za przekształcenie, która ma być korzystna dla podmiotów, które wyczerpały już limit pomocy de minimis. Zmiana umożliwia wybór systemu płatności za przekształcenie pomiędzy zasadą 20 opłat i ewentualną dopłatą w przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis, a zasadą opartą o płatność długoterminową przez okres od 33 do 99 lat, licząc od dnia przekształcenia, w zależności od wysokości stawki procentowej opłaty rocznej. Nowelizacja przewiduje również możliwość zmiany systemu płatności poprzez złożenie nowego oświadczenia w każdym czasie w okresie wnoszenia opłaty. Możliwe będzie również wniesienie opłaty jednorazowej w każdym czasie pomimo złożonego oświadczenia o wyborze płatności długoterminowej. Tym samym nawet w kilka lat po przekształceniu przy zmianie sytuacji finansowej przedsiębiorca będzie mógł wybrać inny sposób płatności niż ten, który został wybrany bezpośrednio po przekształceniu.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność ustawa

Ustawa precyzuje, że za moment udzielenia pomocy publicznej, uznaje się dzień wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie, co ma istotne znaczenie w kontekście przekroczenia przez przedsiębiorcę limitu pomocy de minimis. Jako że na wydanie zaświadczeń organy mają 12 miesięcy moment udzielenia pomocy de minimis zostanie przesunięty.

Obrót  nieruchomościami po przekształceniu

Niezmiennie obowiązek wnoszenia opłaty obciążać będzie każdoczesnego właściciela nieruchomości, w odniesieniu do której istnieje roszczenie o opłatę przekształceniową, przez okres pozostały do wnoszenia tej opłaty, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Nabywca nieruchomości może wystąpić do właściwego organu o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty.

W przypadku wtórnego obrotu nieruchomościami podlegającymi przekształceniu wskazano, że kolejny nabywca będący przedsiębiorcą będzie mógł kontynuować płatność przez dłuższy okres w celu uniknięcia obowiązku dopłaty wynikającej z przekroczenia limitu pomocy de minimis

Co z postępowaniami aktualizacyjnymi w toku?

Do czasu zakończenia postępowań aktualizacyjnych w sytuacji, gdy w dniu przekształcenia nie była ustalona stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, przyjmuje się stawkę w wysokości 1% wartości nieruchomości gruntowej, określonej na dzień 1 stycznia 2019 r. Nowa wysokość opłaty rocznej ustalona przez organ obowiązuje od dnia 1 stycznia  roku, w którym nastąpiło przekształcenie.

Senacka Komisja Infrastruktury oraz Komisja Samorządu  Terytorialnego i Administracji Państwowej będą rozpatrywać ustawę 12 grudnia. Zmiany mają wejść w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia ustawy nowelizującej, co ma planowo nastąpić jeszcze przed 1 stycznia 2019 r., czyli dniem przekształcenia z mocy prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jakkolwiek nowelizacja aktu prawnego na krótko po jego wejściu w życie i przed dniem przekształcenia nie świadczy dobrze o regulacji, należy wskazać, że zmiany są odpowiedzią na wątpliwości podmiotów stosujących niniejszą regulację. Prawdziwy test dla ww. przepisów nadejdzie z dniem 1 stycznia 2019 r.