Uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy jest zazwyczaj pierwszym etapem przygotowania do realizacji inwestycji deweloperskiej lub budowy pojedynczego budynku mieszkalnego. Jednym z warunków dla uzyskania tej decyzji jest posiadanie przed nieruchomość, na której zaplanowano budowę, dostępu do drogi publicznej. Jeżeli działka nie leży bezpośrednio przy drodze publicznej, lecz przy drodze wewnętrznej, wówczas inwestor nie musi dysponować prawem przejazdu i przechodu przez taką drogę.
Dostęp do drogi jest konieczny dla wydania warunków zabudowy
Jednym z podstawowych wymogów warunkujących uzyskanie przez inwestora pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jest posiadanie przez teren objęty wnioskiem, dostępu do drogi publicznej. Obok innych wymogów takich jak odpowiednie sąsiedztwo zabudowy czy wystarczające uzbrojenie terenu, dostęp do drogi publicznej wzbudzał w ostatnim czasie liczne kontrowersje.
Często spotykanym przypadkiem zarówno przy budowie całych osiedli mieszkalnych, jak i pojedynczych domów jest brak bezpośredniego dostępu z działki do drogi publicznej. Mieszkańcy osiedli powszechnie korzystają do dostępu pośredniego, wykorzystując tzw. drogi wewnętrzne, przez które zostały ustanowione odpowiednie służebności lub wspólną działkę drogową pozostającą we współwłasności zainteresowanych właścicieli nieruchomości.
Chociaż dla umożliwienia faktycznego korzystania z drogi wewnętrznej inwestor powinien posiadać jeden z tytułów przyznających mu takie uprawnienie, to zagwarantowanie tego prawa nie jest konieczne dla uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Konieczne jest istnienie drogi ale już nie prawo do korzystania z niej przez inwestora
Zagadnienie spełnienia wymogu dostępu do drogi publicznej na etapie ustalania warunków zabudowy zostało w interesujący sposób rozstrzygnięte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 18 grudnia 2018 r., wydanym w sprawie pod sygn. akt: II SA/Łd 843/18.
W powyższej sprawie inwestor wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych i uzyskał pozytywną decyzję. Wskazać należy, że planowana do zabudowania nieruchomość nie posiadała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.
Inwestor przewidział, że dojazd do budynków będzie odbywał się przy wykorzystaniu drogi wewnętrznej przebiegającej przez sąsiadujące z nieruchomością osiedle mieszkalne. Występując o wydanie warunków zabudowy nie posiadał natomiast żadnego uprawnienia do korzystania z tej drogi wewnętrznej.
Pozytywną decyzję o warunkach zabudowy zaskarżył właściciel drogi wewnętrznej zarzucając m.in., że warunek normatywny z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. nie został w niniejszej sprawie spełniony. Inwestorowi nie przysługiwało bowiem jakiekolwiek uprawnienie do korzystania z drogi osiedlowej.
Wystarczy, że droga wewnętrzna istnieje i zapewnia dostęp do drogi publicznej
Argumenty skarżącej decyzję Spółdzielni Mieszkaniowej nie zostały potwierdzone przez WSA.
W uzasadnieniu wyroku, sąd wskazał, że jeżeli teren zamierzonej inwestycji ma dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem drogi wewnątrzosiedlowej, będącej w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 2068) drogą wewnętrzną, to, jak przyjmuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych, przedmiotowy teren ma dostęp do drogi publicznej, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.
Podkreślono przy tym, że możliwe są dwa warianty pośredniego dostępu do drogi publicznej: poprzez drogę wewnętrzną lub ustanowienie służebności drogowej. Skoro natomiast istnieje dostęp terenu inwestycji do drogi wewnętrznej połączonej z drogą publiczną, to spełniony jest warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Nadto trzeba podnieść, że warunek dostępu do drogi publicznej poprzez taką drogę wewnętrzną jest spełniony także wówczas, gdy inwestor nie legitymuje się żadnym tytułem prawnym do takiej działki drogowej.
Tytuł prawny do drogi nie ma znaczenia na etapie wydawania warunków zabudowy
Ostatecznie sąd przyjął również, że uregulowania zawarte w u.p.z.p. nie nakładają na inwestora występującego o wydanie warunków zabudowy obowiązku posiadania już na tym etapie postępowania tytułu prawnego do korzystania z drogi wewnętrznej. Jeśli droga fizycznie istnieje organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy i nie posiada uprawnienia do ingerowania w relacje pomiędzy wnioskodawcą, a właścicielem drogi wewnętrznej.
Stanowisko wyrażone przez sąd należy ocenić pozytywnie. Przejawia sią ono zrozumieniem przebiegu procesu inwestycyjnego i jego poszczególnych etapów realizacji.
Prawo korzystania z drogi można uzyskać na kolejnych etapach realizacji
Odmienne stanowisko, zobowiązywałoby bowiem inwestora do nabycia udziału w drodze wewnętrznej lub pozyskania służebność przejazdu i przechodu już na wstępnym etapie planowania inwestycji. Wymaganie posiadania tytułu prawnego do drogi wewnętrznej jeszcze przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy i dowiedzeniem się przez inwestora, czy planowane przedsięwzięcie może zostać na danym terenie zrealizowane, narażałoby inwestora na nadmierne koszty.
Ostatecznie, przystępując do budowy i dalej użytkowania obiektów, inwestor musi pozyskać prawo do korzystania z drogi wewnętrznej, lecz wymaganie uregulowania tych kwestii już na etapie faktycznego planowania inwestycji (przez uzyskaniem warunków zabudowy) byłoby nieracjonalne.
ARTYKUŁU? NAPISZ DO NAS
