Banki będą bardziej kontrolować deweloperów

Projektowane zmiany w ustawie deweloperskiej, zaproponowane przez Prezesa UOKiK z założenia mają poprawić bezpieczeństwo nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. W ramach tego działania nowe szerokie uprawniania kontrolno-nadzorcze zyskają natomiast banki prowadzące mieszkaniowe rachunki powiernicze.

W poprzednim artykule sygnalizowaliśmy Państwu jakie zmiany w ustawie z dnia 16 stycznia 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, są obecnie przedmiotem prac legislacyjnych. Jedną z kluczowych modyfikacji ma być zlikwidowanie otwartych rachunków powierniczych bez dodatkowej formy zabezpieczenia wpłat nabywców. Wraz ze zmianami dotyczący rachunków powierniczych ustawodawca planuje również zwiększyć uprawnienia banków do sprawowania kontroli nad deweloperem i realizacją przedsięwzięcia inwestycyjnego.

Nowe uprawnienia banków prowadzących rachunki powiernicze.

Projektowana nowelizacja ustawy deweloperskiej znacznie rozszerza minimalny zakres kontroli przeprowadzanej przez bank przed podjęciem decyzji o wypłaceniu deweloperowi środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych przedsięwzięcia.

W obecnym stanie prawnym zakresie kontroli banku nad postępami w realizacji budowy jest dość ograniczony. Bank jest uprawniony do skontrolowania zakończenia danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczonego przez bank inspektora nadzoru. Bank ma też ogólne uprawnienie wglądu do rachunków i dokumentacji dewelopera.

Poszerzenie minimalnego zakresu kontroli banku.

Zmiany projektowane w art. 12 ustawy deweloperskiej przewidują wprowadzenie szczegółowego katalogu minimalnego zakresu kontroli przeprowadzanej przez bank przed podjęciem decyzji o wypłacie środków z rachunku powierniczego.

Zakres kontroli bankowych obejmie nie tylko faktyczne postępy w realizacji inwestycji, ale również treści prospektów informacyjnych i zawieranych umów deweloperskich. Wśród proponowanych minimalnych wymogów kontroli wskazuje się na obowiązek weryfikacji:

a) posiadania tytułu prawnego do nieruchomości przez dewelopera;

b) zgodności wzoru umowy deweloperskiej z wymogami ustawy;

c) zgodności prospektu informacyjnego dewelopera z załącznikami do ustawy deweloperskiej;

d) czy wobec dewelopera nie toczy się postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe;

e) posiadania przed dewelopera ważnego pozwolenia na budowę;

f) potwierdzenia zakończenia danego etapu relacji przedsięwzięcia nie tylko na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, ale także udokumentowania faktycznego zakończenia danego zakresu robót budowlanych oraz ich terminowego wykonania;

g) sposobu i prawidłowości wydatkowania dotychczas wypłaconych deweloperowi środków;

h) sposobu przeznaczania środków objętych wnioskiem o dokonanie płatności, w tym szczegółowego rozliczenia kosztów dotyczących zakończonych etapów przedsięwzięcia oraz przedłożenia dokumentów potwierdzających opłacenie wydatków dotyczących zakończonych dotychczas etapów i etapu, którego dotyczy wniosek o płatności

i) niezalegania przez dewelopera z regulowaniem należności publicznoprawnych;

j) oświadczeń dewelopera o uregulowaniu płatności wobec wykonawców i podwykonawców.

Oprócz bardzo szerokiego zakresu kontroli stanu realizacji przedsięwzięcia banki zyskają uprawnienie do (a z literalnego brzemienia projektowanego art. 12 ust. 4 ustawy deweloperskiej wręcz obowiązek) wstrzymania wypłaty danej transzy środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Wstrzymując wypłatę bank wyznaczy deweloperowi odpowiedni termin na usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. A faktyczna wypłata zostanie dokonana po usunięciu naruszeń przez dewelopera.

Spór z wykonawcą może skutkować wstrzymaniem płatności.

Takie rozwiązanie nie tylko przyznaje dodatkowe szerokie uprawnienia dla banku prowadzącego rachunek powierniczy, ale stwarza również zagrożenia utraty płynności finansowej dla dewelopera. Można spodziewać się bowiem sytuacji w której bank wstrzyma wypłatę środków na rzecz dewelopera w przypadku wystąpienia sporu pomiędzy deweloperem a podwykonawcą robót, o wynagrodzenie podwykonawcy, który nie został uprzednio formalnie zgłoszony inwestorowi.

Podobna sytuacja może wystąpić w przypadku zgłoszenia przez wykonawcę roszczenia o zapłatę za roboty dodatkowe lub zamienne. Wprowadzanie zmian w trakcie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego to stosunkowo często spotykana praktyka. Natomiast deweloper prowadzący spór o rozliczenie robót dodatkowych może narazić się na wstrzymanie wypłaty środków z rachunku powierniczego. Bank może bowiem unikać dokonania samodzielnej oceny zasadności roszczenia wykonawcy i prewencyjnie wstrzymać wpłatę danej transzy środków do czasu zakończenia sporu na linii deweloper – wykonawca.

Nowe uprawnienia dla nabywców lokali

Na żądanie nabywcy Bank będzie również obowiązany do udzielenia mu informacji o ogólnym saldzie mieszkaniowego rachunku powierniczego obejmującym wpłaty i wypłaty z tego rachunku. Nabywca będzie również uprawniony do uzyskania od banku szczegółowych informacji, w  tym dat, terminów i wysokości dokonanych wpłat i wypłat przez tego nabywcę na rachunek powierniczy oraz ze środków tego nabywcy na rzecz dewelopera.

Takie rozwiązanie może pozwolić nabywcy na pośrednie uzyskanie informacji, czy deweloper realizuje przedsięwzięcie deweloperskie zgodnie z przyjętymi terminami i harmonogramem, czy też występują opóźnienia w realizacji. Dane uzyskane od banku będzie można bowiem porównać z harmonogramem realizacji zawartym w umowie deweloperskiej i prospekcie informacyjnym dewelopera.