Umowa rezerwacyjna z deweloperem a opłata

Umowy rezerwacyjne od lat funkcjonują w praktyce realizacji inwestycji deweloperskich. Dotychczas zakres i charakter tego rodzaju umów nie został natomiast wprost uregulowany w obowiązujących przepisach. W ramach zwiększenia ochrony nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych zasady zawierania umów rezerwacyjnych maja zostać wprowadzone do ustawy deweloperskiej. Zawieranie umów rezerwacyjnych pozostanie dobrowolne, choć deweloper będzie miał ograniczoną swobodę w formułowaniu ich treści.

Umowy rezerwacyjne pozostaną dobrowolne.

Projektowana nowelizacja ustawy z dnia 16 stycznia 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, przewiduje usystematyzowanie powszechnie zawieranych w obecnej praktyce inwestycji deweloperskich umów rezerwacyjnych. Zgodnie z założeniami autorów projektu, umowa rezerwacyjna będzie mogła zostać zawarta przed podpisaniem umowy deweloperskiej lub umowy sprzedaży gotowego oddanego do użytkowania lokalu lub domu jednorodzinnego.

Minimalna treści umowy rezerwacyjnej powinna przy tym obejmować określenie stron, miejsce i datę podpisania oraz cenę lokalu lub domu jednorodzinnego którego dotyczy umowa. Oprócz tego konieczne będzie wskazanie na jaki okres czasu dany lokal zostanie zarezerwowany na rzecz nabywcy – wyłączony z oferty dewelopera. Umowa może również przewidywać pobranie od nabywcy tzw. oparty rezerwacyjnej chociaż deweloper nie ma takiego obowiązku. Rezerwacja może zostać udzielona nieodpłatnie.

Nabywca wpłaci maksymalnie 1% ceny.

Wysokość opłaty rezerwacyjnej zostanie również ograniczona. Zgodnie z projektowaną nowelizacją, opłata rezerwacyjna nie będzie mogła przekraczać równowartości 1% ceny sprzedaży danego lokalu lub domu jednorodzinnego. Takie rozwiązanie zdaje się odpowiedzią dotychczasowej praktyce. Opłaty rezerwacyjne są zwykle wpłacane w niewielkiej, wręcz symbolicznej wysokości w stosunku do ceny lokalu.

Wprowadzenie górnego limitu wysokości opłaty ma jednak zapobiegać przyjmowaniu od deweloperów znacznych środków wpłacanych przez nabywców bez zawarcia umowy deweloperskiej i poza mieszkaniowym rachunkiem powierniczym. Umowa rezerwacyjna ma być przy tym zawierana na czas określony i przede wszystkim w celu umożliwienia nabywcy uzyskania decyzji kredytowej. Następnie opłata rezerwacyjna podobnie jak w dotychczasowej praktyce zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży lokalu w ramach zawartej umowy deweloperskiej lub umowy sprzedaży oddanego do użytkowania lokalu lub domu jednorodzinnego.

Kiedy deweloper zwróci opłatę rezerwacyjną.

Nowe regulacje będą również przewidywać obowiązek zwrócenia opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera w całości. Taka sytuacja wystąpi w przypadku gdy nabywca nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej albo gdy deweloper nie wykonuje swoich zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej.

Zwrot opłaty będzie również obligatoryjny w przypadku dokonania przed dewelopera zmian w prospekcie informacyjnym lub załącznika do prospektu bez uzyskania zgody przyszłego nabywcy (rezerwującego). Oczywiście zwrot opłat nastąpi w takim przypadku, gdy rezerwujący zrezygnuje z nabycia lokalu. Nie ma przeszkód aby po prowadzeniu zmian w prospekcie informacyjnym odpowiednio aneksować umowę rezerwacyjną lub zawrzeć nową umowę w tym trybie.

Opłata rezerwacyjna może działać jak zadatek.

Nowe regulacje przewidują również szczególne przypadki gdy deweloper zostanie zobowiązany do zwrócenia nabywcy dwukrotności wpłaconej przez niego opłaty rezerwacyjnej. W praktyce opłata rezerwacyjna będzie w  tym przypadku funkcjonować jak klasyczny zadatek uregulowany w przepisach Kodeksu Cywilnego.

Konieczność zapłaty podwójnego zadatku będzie obciążać dewelopera jeżeli nie wykonuje on zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej. Chociaż ten przypadek nie został szczegółowo doprecyzowany wydaje się, że podstawą do żądania przez nabywcę zapłaty podwójnej wysokości opłaty rezerwacyjnej będzie np. przypadek gdy deweloper pomimo zarezerwowania lokalu zawrze umowę rezerwacyjną albo umowę deweloperską dotyczącą tego samego lokalu z innym nabywcą.

Podobnie nabywca będzie uprawniony do żądania zwrotu podwójnej opłaty rezerwacyjnej jeżeli umowę rezerwacyjną zawarto dla oddanego do użytkowania lokalu, przed zawarciem umowy sprzedaży tego lokalu. W takim przypadku deweloper zapłaci dwukrotną opłatę jeżeli nie usunie wad zgłoszonych przez nabywcę do protokołu odbioru lokalu i z tego powodu nabywca nie przystąpi do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Opłata rezerwacyjna nie zabezpieczy dewelopera.

Proponowane do wprowadzenia rozwiązania regulujące opłaty rezerwacyjne w mojej ocenie wymagają znacznego doprecyzowania na etapie prac legislacyjnych. Projekt nowelizacji regulujący  konkretne przypadki w których deweloper jest obowiązany zwrócić pojedynczą lub podwójną opłatę rezerwacyjną nie przewiduje natomiast przypadków, w których deweloper opłatę rezerwacyjną może zachować, np. gdy zawartą umowę nie wykonuje lub nienależycie wykonuje nabywca.

Wątpliwe jest również tworzenie z opłaty rezerwacyjnej swojego rodzaju zadatku. Typowy zadatek uregulowany w art. 394 k.c. zabezpiecza obydwie strony transakcji przed nielojalnym zachowaniem kontrahenta. Natomiast proponowane rozwiązania dotyczące opłaty rezerwacyjnej nie zabezpieczają dewelopera przed niewykonaniem zawartej umowy rezerwacyjnej przez nabywcę. Natomiast przy obecnej treści projektowany przepisów zastąpienie opłaty rezerwacyjnej zwykłym zadatkiem w treści umowy mogłoby zostać potraktowane jako postanowienie sprzeczne z ustawą i tym samym nieważne.