W pierwszej kolejności należy podkreślić, że ustawa o gospodarce nieruchomościami nie reguluje szczegółowo przebiegu rokowań, a zatem sposób ich przeprowadzenia został pozostawiony do uznania inwestora. W celu zapobiegania przeprowadzaniu iluzorycznych negocjacji, których celem od samego początku nie jest wcale osiągnięcie kompromisu i uzyskanie zgody właściciela nieruchomości, ustawodawca wprowadził obowiązek załączenia do wniosku o wyrażenie zezwolenia na posadowienie urządzeń przesyłowych dokumentów z przebiegu rokowań. Ich treść podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie wywłaszczeniowe.
MILCZENIE WŁAŚCICIELA NIERUCHOMOŚCI
Problem może się pojawić się w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości odmawia podjęcia jakichkolwiek rozmów, a tym bardziej nie chce złożyć podpisu na protokole z ich przebiegu. Z taką sytuacją dość często spotykamy się w praktyce realizacji sieci przesyłowych. Tym niemniej, inwestor powinien i tak wykazać, ze podjął czynności mające na celu przeprowadzenie rokowań. W takiej sytuacji najlepiej wysłać do właściciela nieruchomości pisemną ofertę udostępnienia terenu pod inwestycję wraz z opisem inwestycji oraz przewidywanym przebiegiem planowanej inwestycji wzywając jednocześnie do podjęcia skonkretyzowanych negocjacji w zakreślonym terminie. Warto także podjąć próbę bezpośrednio porozumienia z właścicielem, a w razie odmowy prowadzenia rokowań, podjęte czynności udokumentować protokołem bez podpisu właściciela, wskazując, że negocjacje nie doszły do skutku. Należy bowiem przypomnieć, że przepis art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wymaga potwierdzenia przez właściciela nieruchomości faktu prowadzenia z nim rokowań, a jedynie przedłożenia „dokumentów z przeprowadzonych rokowań.” Skoro te zaś nie doszły do skutku z winy właściciela nieruchomości, tym bardziej uzasadnia to wszczęcie procedury wywłaszczeniowej[1].
CO TO NA TO SĄDY ADMINISTRACYJNE ?
W tym miejscu warto przytoczyć przykładowe orzeczenia sądów administracyjnych pokazujące przykłady prowadzonych między przedsiębiorcą przesyłowym, a właścicielem nieruchomości / użytkownkiem wieczystym rokować:
„Strony zmierzające do załatwienia sprawy w sposób określony w art. 124 ust. 3 u.g.n. nie są związane jakimikolwiek regułami w zakresie przeprowadzenia rokowań oprócz obowiązku zainicjowania ich poprzez przedstawienie przez jedną z nich swojemu adwersarzowi propozycji jej rozstrzygnięcia. Rokowania mogą zostać zatem zakończone w dowolnym czasie, chociażby gdy – w ocenie którejś ze stron – nie ma szans na zawarcie porozumienia. Nie przewidziano przy tym jakiejś szczególnej formy ich zakończenia. Oznacza to, że strony samodzielnie i dowolnie decydują nie tylko o tym, czy na ich skutek dojdą do porozumienia skutkującego dokonaniem czynności prawnej, lecz również o tym, kiedy je zakończyć. (wyrok WSA w Krakowie z dnia 28 maja 2013 r. II SA/KR 140/13)”
„Dwukrotna próba doręczenia przesyłki zawierającej dokumenty dotyczące warunków wyrażenia zgody na założenie linii elektroenergetycznej oraz notatka z dwóch rozmów telefonicznych, w których właściciele nieruchomości odmówili spotkania w celu przeprowadzenia rokowań, to wystarczające dowody do uznania, że właściciel nie odpowiedział na zaproszenie do rokowań. (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 30 sierpnia 2012 r. IISA/Sz 604/12).”
CZY BRAK POROZUMIENIA CO DO WYSOKOŚCI WYNAGRODZENIA ZA UDOSTĘPNIENIE TERENU JEST RÓWNOZNACZNY Z BRAKIEM ZGODY WŁAŚCICIELA NA POSADOWIENIE SIECI PRZESYŁOWEJ?
Z tego typu pytaniami, wbrew pozorom, dość często się spotykam. Spór dotyczy przecież jedynie warunków wyrażenia zgody przez właściciela i nie oznacza kategorycznej odmowy zawarcia stosownego porozumienia. Bez wątpienia, jeśli zgłaszane przez właścicieli roszczenia, warunkujące wyrażenie zgody są połączone z domaganiem się odszkodowania w wysokości wielokrotnie przekraczającej sumę wartości rynkowej części nieruchomości przeznaczonej do zajęcia oraz ewentualnego spadku jej wartości rynkowej to uznać należy, iż w istocie uzyskanie zgody właściciela jest niemożliwe. W konsekwencji organ administracji powinien kwalifikować tego rodzaju zachowania właścicieli nieruchomości jako rzeczywisty brak zgody na posadowienie sieci przesyłowej pozwalający na wszczęcie postępowania z art. 124 u.g.n.
____________________________________________________________________________________________________________________________
[1] Zob. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 31 marca 2009 r., II SA/Lu 2/09, Lex nr 528359; Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 października 2006 r., I OSK 1307/05, Lex nr 281429 Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 7 października 2009 r., IV SA/Po 381/09, Lex nr 574097.
ARTYKUŁU? NAPISZ DO NAS
