Z artykułu dowiesz się: - na jakie transakcje wymagana jest zgoda małżonka, - w jakiej formie i terminie zgoda małżonka na nabycie nieruchomości jest udzielana, - czym skutkuje brak zgody małżonka na zawarcie umowy nabycia nieruchomości, - jak może bronić się małżonek niezapytany o zgodę lub odmawiający udzielenia zgody.
Z nabyciem nieruchomości wiążą się nie tylko kwestie formalne czy poprzedzenie transakcji audytem prawnym nieruchomości, ale różnie wymogi wskazane w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym.
Wymóg zgody drugiego małżonka
Zbywając nieruchomość bądź dokonując jej zakupu strony transakcji znajdujące się w związkach małżeńskich, w których istnieje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej zapominają o tym, że zgodnie z art. 37 §1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego potrzebują zgody drugiego małżonka na zawarcie umowy zbycia, obciążenia, czy odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, kiedy zawierają umowę wyłącznie we własnym imieniu. Podkreślenia wymaga, że według orzecznictwa powyższy wymóg dotyczy również umowy przedwstępnej nabycia czy zbycia nieruchomości[1], o czym wielu kupujących zapomina. Zgody nie wymagają natomiast czynności prowadzące do nieodpłatnego nabycia nieruchomości.
Małżonek wyrażający zgodę na zawarcie umowy nie staje się stroną czynności prawnej. Zgoda może zostać wyrażona przed zawarciem umowy, jak i po jej zawarciu, przy czym w drugim przypadku ma moc wsteczną od daty jej zawarcia.
Konsekwencje braku zgody drugiego małżonka
Brak zgody drugiego małżonka na zawarcie umowy nie powoduje nieważności umowy. Natomiast skutkuje powstaniem stanu jej bezskuteczności zawieszonej do chwili potwierdzenia albo odmowy potwierdzenia czynności.[2] To oznacza, że taka umowa nie wywołuje zamierzonych przez strony skutków prawnych. W konsekwencji wymaga ona akceptacji przez drugiego małżonka.
Ustawa nie precyzuje formy potwierdzenia bądź odmowy potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka, jak również nie wskazuje terminu na potwierdzenie czynności przez drugiego małżonka. W praktyce powoduje to niepewność stron transakcji, dlatego też strona, która zorientowała się, że umowa została zawarta bez zgody małżonka powinna wyznaczyć mu termin do potwierdzenia zawartej przez jego drugą połówkę umowy. Odmowa potwierdzenia lub upływ wyznaczonego przez drugą stronę umowy terminu do jej potwierdzenia skutkują bezwzględną nieważnością umowy od chwili jej zawarcia (ex tunc).
Jeżeli czynność prawna dokonana przez drugiego małżonka okaże się nieważna wskutek braku wymaganej zgody, wówczas może to prowadzić do powstania po jego stronie odpowiedzialności odszkodowawczej wobec kontrahenta na podstawie art. 415 k.c.
Na gruncie art. 38 k.r.o. ochronie podlega dobra wiara osoby trzeciej, która na podstawie czynności prawnej dokonanej przez jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego nabywa prawo. Przepis ten znajdzie zastosowanie w sytuacji, kiedy dane prawo należy do majątku wspólnego małżonków, natomiast w księdze wieczystej jako podmiot tego prawa wpisane jest tylko jedno z nich – wówczas strona transakcji może powołać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jednakże, jeśli osoba trzecia wiedziała o rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości i wymogu uzyskania zgody drugiego małżonka wówczas nie może skorzystać z ww. ochrony.
Co może zrobić pominięty małżonek?
W sytuacji, kiedy jeden z małżonków dowiaduje się, że drugi zawarł umowę bez jego zgody ma możliwość wystąpienia z powództwem z art. 189 k.p.c. żądając ustalenia przez sąd nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Powyższe jest uwarunkowane wyrażeniem przez tego małżonka sprzeciwu, odmowy potwierdzenia czynności bądź upływem terminu wyznaczonego do potwierdzenia umowy. Pozwanymi w takiej sprawie są obie strony transakcji.
Nie należy zatem lekceważyć zarówno treści publicznie dostępnych rejestrów obejmujących stan prawny nieruchomości, jak i wymogu uzyskania zgody drugiego małżonka na nabycie nieruchomości. Transakcja nabycia nieruchomości powinna być poprzedzona audytem prawnym. Obie strony transakcji muszą liczyć się z tym, że niedochowanie wymogu zgody drugiego małżonka może w pewnych przypadkach spowodować nieważność transakcji jak również narazić je na konsekwencje finansowe.
[1] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 21 lipca 2016 r., I ACa 205/16.
[2] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 6 listopada 2019 r., V ACa 47/19.
ARTYKUŁU? NAPISZ DO NAS
