Sąd Najwyższy może namieszać w obrocie gruntami rolnymi

Wprowadzenie z dniem 30 kwietnia 2016 r. znacznych ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi i poszerzenie uprawnień Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) znacząco utrudniło transakcje na rynku nieruchomości, ale także np. dokonywanie zmian organizacyjnych w spółkach czy nabywanie gruntów w toku licytacji komorniczych.

Na przestrzeni ostatnich lat pierwotne przepisy zostały nieco zliberalizowane, ponadto pojawiło się kilka sposobów próbujących obejść przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR), z której te ograniczenia wynikają.

Część ze stosowanych przez niektórych metod może zostać niedługo zakwestionowana przez Sąd Najwyższy.

O co dokładnie chodzi?

Jednym ze spotykanych w praktyce sposobów będących próbą niejako omijania przepisów ustawy jest rozdrabnianie transakcji nieruchomościami na części, tak aby każda z nich obejmowała działkę gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie obejmuje bowiem nieruchomości rolnych o powierzchni poniżej 0,3 ha. Obrót takimi niewielkimi gruntami teoretycznie nie podlega ograniczeniom. 

Zaznaczamy oczywiście, że każdy taki przypadek winien być oceniany indywidualnie, a zawsze istnieje możliwość podważenia danej transakcji przez organ lub Sąd, gdy czynności zmierzały jedynie do ominięcia prawa.

Praktyki takie mogą zostać podważone rozstrzygnięciem Sądu Najwyższego, w jednej ze spraw zwrócono się bowiem do tego Sądu z zapytaniem dotyczącym interpretacji przepisów UKUR.

Sąd Okręgowy, który zwrócił się z zapytaniem, powziął wątpliwość czy zakazy, o których mowa w art. 2b UKUR (zakaz zbywania gruntu i oddawania go w posiadanie przez 5 lat i nakaz prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 5 lat) obowiązują, gdy grunt został geodezyjnie podzielony i zbywa się jego część, która ma mniej niż 0,3 ha (i ta konkretna część teoretycznie nie podlega pod UKUR).

Czy być może należałoby potraktować cały grunt jako jedność, biorąc pod uwagę jego powierzchnię przed podziałem?

Co prawda co do zasady nie można swobodnie wydzielać geodezyjnie działek mniejszych niż 0,3 ha, jednak od tej zasady istnieją pewne wyjątki, np. jeśli część działki ma być przeznaczona pod drogę wewnętrzną.

Ponadto analogiczna sytuacja będzie miała miejsce, gdzie grunt już dawno temu podzielono geodezyjnie i aktualnie w jednej księdze wieczystej jest kilka działek geodezyjnych, z których wszystkie lub część mają powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha. Przy transakcji dotyczącej tylko jednej takiej działki geodezyjnej mniejszej niż 0,3 ha sporne może być, czy dotyczą jej ograniczenia ustawy czy nie.

Interpretacja dokonana przez Sąd Najwyższy dołoży ważną cegiełkę do ujednolicenia interpretacji skomplikowanych i niejednoznacznych przepisów UKUR. Wcześniej wspominaliśmy także o planowanej nowelizacji tej ustawy (tutaj)  – miejmy nadzieję, że z biegiem czasu jej przepisy będą coraz jaśniejsze i jednakowo stosowane.