Specustawa Mieszkaniowa: Czym jest inwestycja mieszkaniowa?

Ostateczny rządowy projekt Specustawy mieszkaniowej' pojawił się właśnie na stronie internetowej Sejmu pod numerem druku 2667. Jest to wersja dokumentu, nad która pracować będą w najbliższym czasie posłowie.

Zanim skupimy się na poszczególnych zapisach projektowanej Specustawy(1) przeanalizować należy zakres jej zastosowania. W ten sposób Państwo jako czytelnicy będą mogli ocenić czy nowa procedura obejmie realizowane przez Państwa inwestycje. Co istotne bowiem, z dobrodziejstw Specustawy skorzystać mogą nie tylko podmiotu publiczne, ale również prywatne.

Inwestycją mieszkaniową w rozumieniu projektu jest przedsięwzięcie obejmujące budowę, przebudowę lub zmianę sposobu użytkowania, w wyniku której powstanie co najmniej 25 mieszkań lub 10 budynków jednorodzinnych. Specustawa znajdzie zastosowanie także do inwestycji towarzyszących takich jak na przykład sieci uzbrojenia terenu, czy nawet obiekty sportowe.

W ramach inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej można nadto wyodrębnić powierzchnię przeznaczoną pod działalność handlową lub usługową lub w tym celu nawet wznieść odrębny budynek o powierzchni sprzedaży nie większej niż 2000 m². By jednak zastosowanie znalazła specustawa, powierzchnia przeznaczona pod w/w działalność nie może przekroczyć 20% powierzchni użytkowej mieszkań na terenie inwestycji.

W obecnym brzmieniu projektu nie jest jednak jasnym, czy powyższe ograniczenie powierzchniowe odnosi się również do działalności usługowej wprost sklasyfikowanej w art. 2 pkt 3) Specustawy jako inwestycje towarzyszące, to jest między innymi do odrębnych obiektów działalności kulturalnej, przedszkoli, szkół, placówek opieki zdrowotnej oraz obiektów sportu i rekreacji. Moim zdaniem ograniczenie to nie znajdzie do nich zastosowania.

Należy zatem zastanowić się czy zapisy ustawy nie będą wykorzystywane do budowy w trybie specustawy mieszkaniowej inwestycji o faktycznie innym przeznaczeniu. Z dobrodziejstwa specjalnego trybu, w obecnym brzmieniu przepisów, mógłby bowiem skorzystać na przykład prywatny zakład zdrowotny lub obiekt sportowy, o ile tylko na terenie inwestycji powstanie dwadzieścia pięć lokali mieszkalnych. Ustawa nie wymaga nawet, by wybudowane lokale były przeznaczone do sprzedaży na wolnym rynku. Właściciele dużych kompleksów w wybudowanych mieszkaniach mogą zatem na przykład zakwaterować pracowników.

W toku konsultacji społecznych słusznie zwracano również uwagę, iż po zakończeniu inwestycji nie ma przeszkód do tego by zmienić dotychczasowy sposób użytkowania obiektów, tym samym odstępując od narzuconych przez specustawy proporcji.

Kolejny z podnoszonych problemów może mieć jeszcze większe znaczenie praktyczne. Obecnie nie jest jasnym czy w budynkach objętych inwestycją mieszkaniową możliwe jest sytuowanie garaży podziemnych i komórek lokatorskich. Moim zdaniem zapis wyklucza taką możliwość w sytuacji, gdy powierzchnie te miałyby zostać wyodrębnione z części wspólnych. Powierzchnie te nie mają bowiem charakteru usługowego ani handlowego, nie są również częściami mieszkań.

Z uwagi na przekazanie projektu do prac w Sejmie spodziewamy się w najbliższym czasie publikacji wyniku ewentualnych prac w formie poselskich poprawek. Liczę, iż uwzględnią one choćby część zgłoszonych w ramach prac uwag. O publikacji dowiecie się z portalu Inwestycjeliniowe.pl. Zachęcam do obserwowania.

¹ Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących