Specustawa Mieszkaniowa: Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego stracą na znaczeniu

W poprzednich artykułach informowaliśmy Państwa, że procedowana w ostatnim czasie Specustawa mieszkaniowa została uchwalona zarówno przez Sejm jak i Senat. Ustawa znacznie zmieniająca zasady realizacji inwestycji mieszkaniowych oczekuje obecnie na podpis Prezydenta RP i niebawem powinna wejść w życie. Przy tej okazji warto omówić podstawową zasadę, która rządzić ma procedurą realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Zgodnie z treścią kontrowersyjnych zapisów projektu, w przypadku zamiaru realizacji inwestycji mieszkaniowej na terenie, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje takiej inwestycji lub w przypadku gdy jest ona niezgodna z jego zapisami, właściwa miejscowo rada gminy może mimo niezgodności, na wniosek inwestora, wyrazić zgodę na realizację.

W pierwotnym projekcie Specustawy jedynym kryterium jakim posługiwać miała się rada gminy wyrażając zgodę lub odmawiając jej był „stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy”. Zapis ten wywołał burzę w toku konsultacji społecznych i uzgodnień międzyresortowych.

Pojawiły się zarzuty, iż ukrytym celem specustawy ma być nie obniżenie cen mieszkań i wzrost ich dostępności, jak to wskazuje treść uzasadnienia projektu, a maksymalizacja zysków deweloperów i ułatwienie im lokalizacji inwestycji w dowolnie wybranych miejscach, co z kolei miałoby doprowadzić do chaosu w zagospodarowaniu przestrzennym.

Odpowiadając na ten zarzut Rada Ministrów wprowadziła znaczne zmiany do projektu, uzależniając przede wszystkim możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego od braku jej sprzeczności ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Zobowiązano również inwestora do pozyskania i załączenia do wniosku koncepcji urbanistyczno-architektonicznej przeprowadzonej zgodnie z zawartymi w projekcie obszernymi wytycznymi.

Zmianą najważniejszą jest jednak ograniczenie w czasie obowiązywania projektowanej Specustawy. Szczególne zasady przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych obowiązywać mają przez okres 10 lat.

Wszystkie dokonane zmiany projektu nie dezaktualizują jednak większości podnoszonych dotychczas zastrzeżeń dotyczących planowanej procedury. Aktualne pozostają wątpliwości co do tego, czy przyznany Radzie Gminy szeroki luz decyzyjny w kwestii możliwości wyrażenia zgody na realizację inwestycji lub jej odmowę nie doprowadzi do korupcji.

Zwraca się także uwagę na ograniczoną rolę mieszkańców terenów objętych planowaną inwestycją w procesie decyzyjnym. Ich udział sprowadzać ma się bowiem do możliwości wniesienia niewiążących uwag.

Pojawiają się również poniekąd słuszne głosy, iż proponowane rozwiązanie jest niekonstytucyjne, gdyż godzi w hierarchię źródeł prawa. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest bowiem powszechnie obowiązującym aktem prawa miejscowego, odstępstwa od niego powinny być zatem dokonywane co najmniej aktem równorzędnym, nie zaś uchwałą podejmowaną w sprawie indywidualnej.

Z uwagi na skierowanie projektu do prac w Sejmie dalszych zmian spodziewać możemy się dopiero w formie poselskich poprawek. o przebiegu procesu ustawodawczego będziemy Państwa informować na bieżąco.