Przekształcenie z mocy prawa dla gruntów z przeważającą zabudową mieszkaniową

Jak już wcześniej sygnalizowaliśmy rządowy projekt ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów (druk nr 2673) nie obejmie wszystkich gruntów objętych aktualnie prawem użytkowania wieczystego. Przekształcenie w ramach ww. ustawy dotyczyć będzie wyłącznie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe.

Dlaczego autorzy projektu postanowili ustawą objąć wyłącznie grunty oddane na cele mieszkaniowe? Otóż, w ich ocenie użytkownicy wieczyści gruntów o ww. charakterze borykają się z największymi problemami w zakresie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W przypadku budynków wielolokalowych współużytkownicy wieczyści nie mają faktycznej możliwości szybkiej realizacji roszczenia o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z własnością lokali w prawo własności gruntu z uwagi na występujący niejednokrotnie problem blokowania przez jednego z współużytkowników wieczystych procesu przekształcenia w prawo własności gruntu.

Odpowiadając na zarzuty, jakoby projekt dotyczył wyróżnionej grupy osób ze względu na funkcję jaką pełni nieruchomość projektodawcy wskazują, że zmiany uzasadnione są konstytucyjnym obowiązkiem podejmowania działań służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, który w tym konkretnym akcie prawnym ma przejawiać się poprzez uporządkowanie i ustabilizowanie stosunkó1)w własnościowych na gruntach trwale zagospodarowanych na cele mieszkaniowe.

Pod pojęciem gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe należy natomiast rozumieć:

• budynki mieszkalne jednorodzinne
• budynki mieszkalne wielorodzinne pod warunkiem, że ponad połowa lokali to lokale mieszkalne,
• budynki mieszkalne jednorodzinne lub budynki mieszkalne jednorodzinne (gdzie więcej niż połowa to lokale mieszkalne) wraz z budynkami gospodarczymi, garażami i innymi obiektami umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Projektodawcy stwierdzili, że nieruchomości gruntowe o niejednolitej zabudowie również powinny zostać objęte przekształceniem, przy czym decydujące znaczenie będzie miała przeważająca funkcja mieszkalna budynku. Tytułem przykładu, jeśli grunt objęty użytkowaniem wieczystym jest zabudowany budynkiem mieszkalnym z lokalami mieszkalnymi oraz lokalami użytkowym na parterze, co jest popularne w zabudowie miejskiej, wówczas zarówno właściciele lokali mieszkalnych jak i usługowych po przekształceniu uzyskają odpowiedni udział we współwłasności gruntu. Podobnie będzie, gdy osoba fizyczna zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe w danej nieruchomości prowadząc jednocześnie w takim lokalu własną firmę, bowiem podstawową rolę odgrywa funkcja mieszkalna budynku.

Co w sytuacji, gdy na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste położone są także obiekty budowlane, które będą powodowały wyłączenie z objęcia ww. ustawą? Autorzy projektu zakładają wówczas możliwość dokonania podziału takiej nieruchomości i wydzielenia spełniającej wymagania ustawy działki (z dominującą zabudowa mieszkalną), która z dniem założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości powodowałaby przekształcenie.

Projekt ustawy zakłada, że z dniem przekształcenia obiekty budowlane i urządzenia budowlane położone na gruncie, który spełnia przesłanki określone w ustawie staną się częścią składową gruntu. Natomiast obciążenia, które dotychczas istniały na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste np. ustanowione służebności niejako „przejdą” na nową nieruchomość objętą prawem własności. Nie będzie potrzeby ustanawiania ich ponownie.

W wyniku przekształcenia nie ulegnie zmianie wysokość udziału w gruncie związanym z własnością lokalu, bowiem właścicielowi lokalu będzie przysługiwał udział we własności gruntu w takiej wysokości, w jakiej przysługiwał mu udział w użytkowaniu wieczystym.

Projektowana regulacja prawna nie obejmie natomiast gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, na których wybudowano mieszkania na wynajem, o których mowa w przepisach o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Tutaj przekształcenie ex lege nie będzie miało zastosowania, ponieważ obowiązywał będzie odrębny tryb przekształcenia praw użytkowania wieczystego na gruntach Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Kompleksowe ujęcie planowanych rozwiązań ma zapewnić stopniowe wygaszanie prawa użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych na cel mieszkaniowy. Ustawa zakłada, że co do zasady nie będzie możliwe oddanie w użytkowanie wieczyste kolejnych nieruchomości gruntowych na cele budownictwa mieszkaniowego.

Na posiedzeniu Sejmu w dniu 5 lipca 2018 r. odbyło się I czytanie projektu.