KOWR, czyli Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, posiada liczne uprawnienia w zakresie kontrolowania obrotu gruntami rolnymi. Ramy prawne obrotu ziemią rolną wyznacza ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR).
Uprawnienia KOWR podzielić możemy na:
- te odnoszące się do gruntów rolnych (także gruntów rolnych posiadanych przez spółki prawa handlowego) oraz
- te odnoszące się do udziałów i akcji spółek posiadających grunty rolne.
W tej części artykułu zajmiemy się pierwszą grupą uprawnień.
Pierwokup gruntu rolnego spółki
Jeśli spółka posiada grunty rolne (jako właściciel lub użytkownik wieczysty) oraz jeśli chce sprzedać je na podstawie umowy sprzedaży, powinna wziąć pod uwagę, że dzierżawcy tych gruntów przysługiwać może względem nich prawo pierwokupu (UKUR precyzuje, kiedy taki pierwokup dzierżawcy wystąpi).
Jeśli jednak brak jest uprawnionego dzierżawcy lub gdy nie skorzysta on z pierwokupu – pierwokup przysługiwać może KOWR (z uwzględnieniem wyjątków wskazanych w ustawie, np. gdy nabywcą jest rolnik mieszkający w gminie położenia gruntu lub w gminie z nią graniczącej i w wyniku nabycia dodatkowej ziemi nie będzie miał więcej niż 300 ha).
Pierwokup odróżnić należy od prawa nabycia
Pierwokup to uprawnienie, które uwzględnić należy przed finalną sprzedażą nieruchomości lub udziałów czy akcji. Jeśli bowiem pierwokup danemu podmiotowi przysługuje, zawrzeć należy przedwstępną umowę sprzedaży pod warunkiem, że uprawniony z pierwokupu nie skorzysta. Jeśli rzeczywiście tego nie zrobi – strony zawrzeć muszą ostateczną umowę sprzedaży przenoszącą własność.
Jeśli uprawniony skorzysta z pierwokupu, to wstępuje on w umowę w miejsce kupującego na takich warunkach na jakie umawiały się strony transakcji.
W przypadku prawa nabycia uregulowanego w UKUR, najpierw dochodzi do danej czynności prawnej, np. dochodzi do przekształcenia spółki komandytowej w spółkę jawną, a dopiero po zaistnieniu skutków tej czynności aktualizacje się uprawnienie KOWR z prawa nabycia. W tym przykładzie dopiero po wpisie przekształcenia spółki do KRS należy zawiadomić KOWR o przekształceniu i KOWR może przejąć ziemię rolną lub tego nie robić.
Na gruncie UKUR, nieuwzględnienie prawa pierwokupu, jak i prawa nabycia wiązać się może z nieważnością dokonywanej czynności prawnej.
Prawo nabycia gruntów spółek osobowych i kapitałowych
W przypadku, gdy przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku działań innych niż zawarcie umowy sprzedaży, to KOWR korzystać może z prawa nabycia gruntu (w przypadku przeniesienia własności umową sprzedaży mamy do czynienia z opisanym na początku pierwokupem).
Ze względu na ogólność przepisów UKUR, właściwie każde przeniesienie własności gruntu rolnego podlegać może albo prawu pierwokupu albo prawu nabycia (o ile nie zawiera się w wyjątkach wprost wskazanych w ustawie). Należy więc każdorazowo te wyjątki zbadać, aby nie narazić się na znaczne konsekwencje.
Nabycie gruntu spółki osobowej przez KOWR
W przypadku zmiany wspólnika spółki osobowej lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej (tj. spółki jawnej, partnerskiej, komandytowej lub komandytowo-akcyjnej), która to spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym ziemi rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha, KOWR może nabyć takie grunty rolne za cenę odpowiadającą ich wartości rynkowej.
Uprawnienie KOWR nie aktualizuje się, gdy zamiast dotychczasowego wspólnika wspólnikiem staje się osoba jemu bliska oraz gdy nowym wspólnikiem staje się osoba bliska któremukolwiek ze wspólników.
Osoba bliska w rozumieniu ustawy to: zstępni – dzieci i ich dzieci, wstępni – przodkowie, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierb.
Nabycie gruntu spółki akcyjnej przez KOWR
KOWR może nabyć grunty rolne spółki akcyjnej za zapłatą ich ceny, jeśli spółka akcyjna ma co najmniej 5 ha ziemi rolnej (własność lub użytkowanie wieczyste) oraz jednocześnie podejmuje uchwałę w przedmiocie ubiegania się o dopuszczenie akcji objętych prospektem do obrotu na rynku regulowanym lub uchwałę taką w stosunku do spółki podjął właściwy organ emitenta.
W kolejnym wpisie odniesiemy się do uprawnień KOWR dotyczących nabywania przez niego udziałów i akcji spółek.
ARTYKUŁU? NAPISZ DO NAS
