Dnia 21 maja 2021 r. przekazano Prezydentowi do podpisu uchwaloną przez Sejm tzw. ustawę deweloperską. Jest to całkiem nowa regulacja, która zastąpi dotychczasową ustawę z 2011 r. Postanowienia nowej ustawy są lekturą obowiązkową dla deweloperów i nabywców mieszkań na rynku pierwotnym. Z artykułu dowiesz się: Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, co daje nabywcom oraz jak wpłynie na ceny mieszkań? Jak uregulowano umowy rezerwacyjne oraz usuwanie wad lokali?
Ustawa o której mowa to konkretnie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ma zastąpić ona dotychczasową ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Nowy akt prawny – co do większości postanowień – wejdzie w życie jednak dopiero po 12 miesiącach od publikacji w Dzienniku Ustaw, do której jeszcze nie doszło.
Poniżej przedstawiamy część zmian.
Co nowego zawiera ustawa?
Jedną z kluczowych i głośno analizowanych spraw jest powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), który służyć ma zabezpieczeniu roszczeń nabywców lokali m.in. w przypadku upadłości dewelopera lub banku, a także np. w przypadku odstąpienia klienta od umowy z winy dewelopera. Do tej pory Bankowy Fundusz Gwarancyjny (BFG) zapewniał w podobnych sytuacjach zwrot gwarantowanych środków jedynie do kwoty 100 tysięcy euro, DFG ma być lepszym zabezpieczeniem.
Gorące dyskusje dotyczyły stawki składki na DFG płaconej przez deweloperów, ponieważ ostatecznie wiadomym było, że koszty te najprawdopodobniej zostaną przerzucone na nabywców lokali, co wpłynie dodatkowo na wzrost cen mieszkań.
Początkowo składka wynosić miała 5% wartości mieszkania brutto, w toku prac mówiono o 2%, ostatecznie będzie to:
- w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego – maksymalnie 1%
- w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego – maksymalnie 0,1%
Docelowo założyć więc można, że wpłynie to na, raczej niewielki, wzrost cen mieszkań. Biorąc dodatkowo pod uwagę także nowe obciążenia administracyjne, które spadną na deweloperów, Polski Związek Firm Deweloperskich szacuje wstępnie, że nowa ustawa może podnieść ceny rynkowe mieszkań o ok. 2%.
Dodatkowe zmiany dotyczą właśnie mieszkaniowych rachunków powierniczych, które mogą być otwarte lub zamknięte (usunięto nieużywane właściwie rachunki powiernicze z gwarancją bankową i ubezpieczeniową).
W przypadku otwartych (które stanowią przeważającą większość), środki zgromadzone na rachunku trafiają do dewelopera stopniowo wraz z postępem prac, w przypadku rachunków zamkniętych środki wpłacane przez nabywców deweloper otrzymuje na końcu.
Rachunki otwarte generują więc ryzyko utraty części środków w przypadku np. upadłości, niemniej ustawa zwiększa nadzór banku nad wypłacaniem środków oraz kontrolą terminowości robót – uruchomienie środków uzależniono od zakończenia etapu budowy.
Umowy rezerwacyjne
Uregulowano w ustawie istniejące już w praktyce umowy rezerwacyjne. Istnienie reżimu prawnego w odniesieniu do takich umów ma zapewnić bezpieczeństwo nabywców oraz m.in. ograniczyć możliwość stosowania wysokich opłat za rezerwację mieszkania konkretnemu nabywcy.
Opłata rezerwacyjna nie będzie mogła teraz przekraczać 1% ceny mieszkania, a w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej kwota ta zostanie zaliczona na poczet ceny. Jeśli deweloper nie dotrzyma postanowień umowy zapłaci nabywcy dwukrotność wpłaconych pieniędzy.
Według informacji przekazanych przez UOKiK najwięksi deweloperzy pobierali opłatę na rezerwację nieruchomości na poziomie od 300 do 20.000 zł albo od 5% do 10%, często spotykaną kwotą była kwota 5 tys. zł.
Wady oddawanych mieszkań
Zgodnie z proponowanymi zmianami, jeśli w toku odbioru mieszkania stwierdzono wadę istotną, której deweloper nie usunął w terminie 3 miesięcy, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy.
W przypadku jeśli istniał będzie spór, co do istotności wady, nabywca może wystąpić do rzeczoznawcy budowlanego o sporządzenie stosownej opinii. Jeśli stwierdzona zostanie wada istotna od umowy można odstąpić, jeśli nie – nabywca poniesie koszty sporządzenia opinii.
ARTYKUŁU? NAPISZ DO NAS
