Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu w świetle uchwały III CZP 88/15

W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2015 r. wydanej sprawie o sygn. akt: III CZP 88/15, rozstrzygnięto kwestię sposobu ustalania szerokości pasa służebności oraz wpływu przepisów techniczno-budowalnych na uprawnienia przedsiębiorcy przesyłowego przysługujące mu w ramach służebności przesyłu. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd Najwyższy dokonał także szczegółowej analizy kwestii ustalania wysokości odpowiedniego wynagrodzenia za służebność przesyłu. W ocenie Sądu Najwyższego przyjęcie pasa służebności przesyłu mniejszego niż powierzchnia strefy kontrolowanej nie oznacza automatycznie, że właścicielowi nieruchomości należy się wynagrodzenie za ustanowienie służebności obliczone tylko dla tego pasa.

Rozważania Sądu Najwyższego

Jak wskazuje Sąd Najwyższy w omawianej uchwale problem wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu pozostaje w związku z odpowiedzią na pytanie o zakres obciążenia wynikającego z ustanowienia służebności. Nie oznacza to natomiast, że zakres obciążenia jest jedynym czynnikiem, który powinien być uwzględniony przy określaniu odpowiedniego wynagrodzenia w rozumieniu
art. 305² §2 k.c.

Ustawodawca w treści przepisów kodeksu cywilnego, posługując się pojęciem „odpowiednie wynagrodzenie”, pominął niemal całkowicie określenie, jakie kryteria powinny zostać zastosowane przez Sąd przy ustaleniu jego wysokości. Zasady obliczania wysokości wynagrodzenia zostały natomiast wypracowane w orzecznictwie sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego i w świetle rozważań zawartych w uzasadnieniu uchwały III CZP 88/15, dotychczasowy dorobek orzecznictwa zachowuje pełną aktualności.

Zakres wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu

Sąd Najwyższy zawraca uwagę, że wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu jest związane z rzeczywistym zakresem obciążenia nieruchomości wynikającym z ustanowienia służebności przesyłu, ale nie jest to jedyny czynnik determinujący wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi terenu. Odpowiednie wynagrodzenie w rozumieniu art. 305² §1 k.c. jest świadczeniem ustalanym w związku z ustaleniem na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego trwałego tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości – służebności przesyłu. Ma ono zatem inny charakter niż wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, o którym mowa w art. 224 do 226 k.c.

Obciążenie nieruchomości służebnością nie wiąże się przy tym z całkowitym pozbawieniem właściciela możliwości korzystania z tej nieruchomości. Prawo to ulega jednak istotnemu ograniczeniu, a zakres ograniczeń uzależniony jest przede wszystkim od rodzaju urządzenia przesyłowego i sposobu jego eksploatacji. Kluczowym dla określenia „odpowiednie wynagrodzenia” będzie zatem ustalenie w jakim zakresie przed ustanowieniem służebności właściciel mógł korzystać z nieruchomości i w jakim zakresie może z niej korzystać po jej ustanowieniu, przy uwzględnieniu sposobu posadowienia urządzeń i konsekwencji związanych z jego istnieniem na danej działce.

Sąd Najwyższy wskazuje przy tym na elementy pomocne przy ustalaniu wysokości odpowiedniego wynagrodzenia. Jednym z nich jest wartość świadczenia, jakie od właściciela nieruchomości uzyskuje przedsiębiorstwo przesyłowe, w związku z ustanowieniem służebności. Obliczenie wynagrodzenia na tej podstawie jest jednak stosunkowo trudne i dlatego należy ustalić wysokość wynagrodzenia z  perspektywy interesów ekonomicznych właściciela nieruchomości obciążonej.

Mniejszy pas służebności – wyższe wynagrodzenie

Z tej przyczyny, określając wysokość jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, należy uwzględniać wszystkie korzyści, których właściciel nieruchomości zostanie pozbawiony w związku z jej obciążeniem (np. utratę prawa do zabudowy nieruchomości, także poza obszarem ścisłego pasa służebności). Punktem wyjścia przy ocenie szkody poniesionej przez właściciela winien być przy tym charakter nieruchomości i jej przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu miejscowego należy ustalić inne właściwości terenu i sposoby wykorzystania nieruchomości sąsiednich. Właśnie te czynniki decydują bowiem o tym, w jaki sposób właściciel mógłby korzystać z nieruchomości, gdyby nie została ona zajęta pod urządzenie przesyłowe.

Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał przy tym, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno być indywidualizowane, a jego wysokość dostosowana do  okoliczności konkretnego przypadku. Nie więc przeszkód, aby w ramach zasądzanego wynagrodzenia, właściciel nieruchomości otrzymał kompensatę uszczerbku majątkowego w postaci obniżenia wartości nieruchomości stanowiącej jego własność, spowodowanego posadowieniem urządzeń  przesyłowych, a przede wszystkim obciążeniem nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym – służebnością przesyłu.

Tym samym w przypadku ustanowienia służebności przesyłu dla obszaru tzw. pasa eksploatacyjnego, należy również brać pod uwagę, że posadowienie urządzeń przesyłowych i ich użytkowanie będzie się wiązało z powstaniem strefy kontrolowanej na obciążonej nieruchomości lub również na nieruchomościach sąsiednich. Tego rodzaju skutek powoduje także powstanie uszczerbku majątkowego – obniżenie wartości nieruchomości pozostających w zakresie oddziaływania inwestycji, który może zatem zostać skompensowany w ramach wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu w rozumieniu art. 305² §1 k.c.

W świetle stanowiska wyrażonego uchwale Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2015 r. , sygn. akt: III CZP 88/15 należy przyjąć, że Sąd ustanawiający służebność przesyłu na „zmniejszonym” pasie służebności (tj. jedynie na obszarze pasa eksploatacyjnego, nie zaś na obszarze strefy kontrolowanej) winien jednocześnie przyznać właścicielowi nieruchomości wynagrodzenie za obciążenie nieruchomości tą służebnością w wysokości obejmującej spadek wartości całej nieruchomości, uwzględniającej skutki istnienia na jej obszarze strefy kontrolowanej oraz ograniczeń wykraczających poza obszar samego pasa służebności. Tym samym, pomimo zmniejszenia pasa służebności do szerokości obejmującej wyłącznie obszar pasa eksploatacyjnego, przedsiębiorstwa przesyłowe niekoniecznie zapłacą właścicielom niższe niż dotychczas wynagrodzenia.