Co do zasady roczne zebranie ogółu właścicieli, na którym wspólnota m.in. uchwala roczny plan gospodarczy, czy ocenia pracę zarządu powinno odbyć się nie później niż w pierwszym kwartale danego roku. Powinność taka wynika z ustawy o własności lokali (dalej - u.w.l.). 2020 rok miał być pod tym względem, specyficzny. Obowiązek organizacji zebrań rozciągnięty został bowiem również na wspólnoty mieszkaniowe powołane na nieruchomościach, w których znajduje się od czterech do siedmiu lokali - te od 1 stycznia stały się dużymi wspólnotami mieszkaniowymi ze wszystkimi tego konsekwencjami.
W przypadku wielu wspólnot, które zwlekały ze zwołaniem zebrania na koniec ustawowego terminu, zebrania się jednak dotąd nie odbyły. 14 marca bieżącego roku wprowadzono bowiem stan zagrożenia epidemicznego, a następnie od 20 marca stan epidemii, który trwa aż po dziś dzień. Związane z nim obostrzenia sanitarne zablokowały możliwość przeprowadzenia zebrania wspólnot mieszkaniowych w bezpiecznych warunkach. Czy to oznacza, że zarządców czekają sankcje? Na te pytanie odpowiada art. 90 ustawy z 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, który wyszedł naprzeciw takim sytuacjom przedłużając ustawowy termin zwołania zebrania właścicieli lokali o 6 tygodni od dnia odwołania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii. To oznacza, że zarządca może powstrzymać się ze zwołaniem zebrania, aż do upływu przedłużonego terminu. Nie ma jednak przeciwwskazań, aby przy zachowaniu zaostrzonego reżimu sanitarnego takie zebranie się odbyło.
Do konfliktu może dojść w sytuacji kiedy zebranie nie odbyło się i nie ma widoków na jego zwołanie, a właściciele lokali chcieliby dokonać zmian w funkcjonowaniu wspólnoty. Przepisy u.w.l. dają możliwość zwołania przez każdego z właścicieli rocznego zebrania wspólnoty mieszkaniowej, ale tylko wtedy gdy zarząd lub zarządca nie zwołają go w ustawowym terminie. Wskutek przedłużenia tego terminu uprawnienie do zwołania rocznego zebrania przez każdego z właścicieli lokali zaktualizuje się dopiero gdy upłynie terminu 6 tygodni od ustania stanu epidemii albo zagrożenia epidemicznego.
Obecnie w gestii właściciela lokalu pozostaje jedynie zwracać się z wnioskiem o zwołanie zebrania z uwagi na poluzowanie obostrzeń sanitarnych i konieczność podjęcia określonych działań we wspólnocie mieszkaniowej. Może on też zaproponować podjęcie uchwały przez wspólnotę w trybie indywidualnego zbierania głosów, również w formie elektronicznej, bowiem taki tryb jest dopuszczalny w ramach u.w.l. Wówczas uchwała zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu wymaganej większości, liczoną co do zasady wielkością udziałów. A zatem bez konieczności oczekiwania na zniesienie stanu epidemii wspólnota może podjąć skutecznie decyzję. Zarządca jednak nie musi reagować na wniosek o zwołanie zebrania czy podjęcie uchwał w formie obiegowej, ponieważ ustawowe przedłużenie terminu spowodowało, że przesunięcie rocznego zebrania z powołaniem na epidemię koronawirusa na bliżej nieokreślony termin nie będzie rodziło żadnych sankcji dla zarządów oraz zarządców wspólnot.
W świetle obecnie obowiązujących przepisów powstaje jednak problem, co zrobić, jeśli właściciele lokali chcieliby podjąć decyzję np. o odwołaniu członka zarządu, czy dokonaniu przebudowy nieruchomości wspólnej, a zarząd ignoruje wnioski właścicieli lokali o zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej. W orzecznictwie wskazuje się, że nawet nieformalne zebranie właścicieli lokali władne jest skutecznie podjąć uchwałę. Ocena takich uchwał (podjętych z naruszeniem zasad zwoływania zebrań właścicieli lokali) będzie zależała od tego, czy uchybienie miało lub mogło mieć wpływ na treść uchwały. Jeżeli do zwołania zebrania przez zarząd lub zarządcę nie dochodzi, pomimo domagania się tego przez właścicieli lokali posiadających co najmniej 1/10 udziałów, i samodzielnie zorganizują zebranie, a następnie uchwałę podejmuje więcej niż 50% właścicieli lokali licząc według przysługujących im udziałów to tak podjęta uchwała będzie skuteczna. Prymat należy dać woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestiom proceduralnym (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 stycznia 2007 r. (II CSK 370/06, LEX nr 271507).
Blokowanie prawidłowego funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej w dłuższej perspektywie jest szkodliwe i może skutkować utratą zaufania, a w dalszej konsekwencji zmianą zarządcy bądź zarządu, bowiem wypracowane przez lata orzecznictwo liberalnie podchodzi do przepisów u.w.l. W interesie wszystkich, również członków zarządu jest to by wspólnota była zarządzana skutecznie, racjonalnie i efektywnie.
Artykuł ukazał się 10 lipca 2020 r. w Rzeczpospolitej, dostępny jest pod adresem: https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/307099880-Nieformalne-zebranie–sposob-na-decydowanie-w-pandemii.html
ARTYKUŁU? NAPISZ DO NAS
