Bezumowne korzystanie z nieruchomości nie obejmuje strefy kontrolowanej gazociągu

Nieruchomości

19.02.2019

Pomimo, że służebność przesyłu funkcjonuje w polskim systemie prawnym od ponad 10 lat nadal trwają liczne spory sądowe pomiędzy właścicielami nieruchomości i przedsiębiorstwami przesyłowymi dotyczące wybudowanych przed laty sieci przesyłowych. Oprócz roszczeń o ustanowienie służebności przesyłu, właścicielom nieruchomości przysługuje również roszczenie o wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe w złej wierze, przed formalnym ustanowieniem służebności. Roszczenie właściciela nie obejmuje jednak obszaru strefy kontrolowanej gazociągu.

gazociąg wysokiego ciśnienia strefa ochronna

Kiedy przysługuje wynagrodzenie dla właściciela?

Jak stwierdził Sąd Najwyższy Przedsiębiorstwo energetyczne, które nie legitymuje się uprawnieniem do ingerowania w sferę cudzej własności nieruchomości dla bieżącego utrzymania urządzeń przesyłowych, korzysta z tej nieruchomości w złej wierze i zobowiązane jest do świadczenia wynagrodzenia na podstawie art. 225 k.c.[1]

Obowiązujący art. 225 i art. 224 § 2 Kodeksu cywilnego, przewiduje po stronie posiadacza w złej wierze obowiązek zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Zgodnie z dyspozycją art. 143 Kodeksu cywilnego uprawnienia właściciela gruntu rozciągają się również na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Odpowiedzialnym za zapłatę wynagrodzenia z bezumowne korzystanie z nieruchomości może być zatem również przedsiębiorstwo przesyłowe.

Jak jest obszar bezumownego korzystania?

W przypadku sieci gazowych najbardziej sporną kwestią jest rozgraniczenie obszaru objętego służebnością i korzystaniem z nieruchomości od strefy kontrolowanej gazociągu powstałej na mocy obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych.

Warto przypomnieć, że w uchwale z dnia 11 grudnia 2015 r. wydanej sprawie o sygn. akt: III CZP 88/15, Sąd Najwyższy stwierdził, że obszar strefy kontrolowanej nie jest równoznaczny z pasem służebności i tym samym służebność powinna być ustanowiona jedynie na obszarze pasa eksploatacyjnego, nie zaś na obszarze strefy kontrolowanej. W tym i kolejnych orzeczeniach sygnalizowano jednak, że ograniczenia dla właściciela wynikające ze strefy kontrolowanej powinny być uwzględnione przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Natomiast, inna sytuacja będzie miała miejsce w przypadku dochodzenia przez właściciela wynagrodzenia za dotychczasowe bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Za strefę kontrolowaną właściciel nie otrzyma wynagrodzenia

Strefa kontrolowana gazociągu stanowi obszar terenu, rozumiany jako pas wyznaczony po obu stronach gazociągu, którego linia środkowa pokrywa się z osią gazociągu, w którym przedsiębiorstwo energetyczne zajmujące się transportem gazu ziemnego podejmuje czynności w celu zapobieżenia działalności mogącej mieć negatywny wpływ na trwałość i prawidłowe użytkowanie gazociągu.

Chociaż powstanie strefy kontrolowanej niewątpliwie powoduje ograniczenia dla właściciela nieruchomości (np. zakaz wnoszenia budynku i innych obiektów budowlanych) nie oznacza to, że przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta również nieruchomości w obszarze strefy kontrolowanej.

W ocenie prawnej Sądu Najwyższego wyrażonej w wyroku z dnia 7 lipca 2017 r. w sprawie pod sygn. akt: V CSK 636/16 roszczenie właściciela o zapłatę wynagrodzenia z bezumowne korzystanie z nieruchomości nie obejmuje natomiast obszaru strefy ochronnej gazociągu wyznaczanej, na podstawie przepisów określających warunki techniczne sieci gazowych i ich usytuowania[2].

Takie stanowisko w ocenie SN wynika z faktu, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości kierowane przez właściciela przeciwko przedsiębiorstwu przesyłowemu powinno obejmować taki sam teren jak wynagrodzenie za ustanowienie służebności[3]. Podkreślono przy tym, że strefy kontrolowane gazociągów każdorazowo były wprowadzonym z mocy prawa ograniczeniem własności i ograniczeniem dla inwestorów w kolejnych przedsięwzięciach budowlanych. Ograniczenia wyznaczano w aktach normatywnych, w tym w aktach wykonawczych prawa budowlanego, zatem ich źródłem jest prawo publiczne, nie zaś prawo cywilne. Za skutki ograniczeń wynikających z przepisów prawa nie powinno natomiast odpowiadać przedsiębiorstwo przesyłowe.

Roszczenie przysługuje, ale wysokość wynagrodzenia będzie niższa

Konsekwencją przytoczonego powyżej stanowiska Sądu Najwyższego będzie zapewne ujednolicenie linii orzeczniczej w sprawach o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwa gazownicze. Dotychczas spotykałem się zarówno z wyrokami przyznającymi wynagrodzenie za cały obszar strefy kontrolowanej jak i orzeczeniami ograniczającymi pas bezumownego korzystania tylko do tzw. pasa eksploatacyjnego gazociągu.

Właścicielom nieruchomości zajętych przez sieci gazowe nadal będą przysługiwać roszczenia o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości, lecz wartość tych roszczeń może być znacznie niższa niż dotychczas.

Przy tak jednoznacznym stanowisku Sądu Najwyższego właściciel otrzyma wynagrodzenie za korzystanie z maksymalnie kilkumetrowej szerokości obszaru pasa eksploatacyjnego. Wynagrodzenie nie będzie natomiast przysługiwać za strefę kontrolowaną, której szerokość dla gazociągów wysokiego ciśnienia wybudowanych przed laty potrafi wynosić nawet po 50 metrów w każdą stronę od osi sieci.

Strefa kontrolowana może jednak wpłynąć na przyznanie wyższego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu dla istniejących sieci gazowych. Odpowiednie wynagrodzenie za służebność powinno bowiem uwzględniać wszystkie negatywne skutki dla właściciela nieruchomości spowodowane wybudowaniem gazociągu, o czym pisaliśmy uprzednio na łamach portalu.