Upłynęły już 4 lata od wejścia w życie ustawy o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych. Chociaż stosowanie tzw. specustawy energetycznej upowszechniło się przy realizacji objętych nią inwestycji, w praktyce pojawiają się stany faktyczne trudne do jednoznacznego zakwalifikowania w świetle jej regulacji. Możliwość uzyskania przez Inwestora kompleksowej decyzji o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowych skraca czas przygotowania inwestycji. Nie zawsze jednak inwestor będzie potrzebował wszystkich elementów możliwych do uregulowania w ramach tej decyzji, aby skutecznie przeprowadzić budowę.
W naszej praktyce spotkaliśmy się z interesującym przypadkiem zastosowania specustawy przesyłowej. Chociaż w ramach decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji strategicznej przewiduje się m.in. wywłaszczenie nieruchomości przeznaczonych pod budowę stacji elektroenergetycznych, Wykonawca tego obiektu rozważał wystąpienie o wydanie decyzji, lecz bez skutku wywłaszczeniowego.
Ta nietypowa sytuacja była efektem pozytywnie przeprowadzonych rokowań z właścicielami nieruchomości. Wykonawca doszedł do porozumienia w sprawie dobrowolnego wykupu nieruchomości przeznaczonych pod wybudowanie stacji elektroenergetycznej. Przeszkodą w sfinalizowaniu transakcji okazało się jednak rolne przeznaczenie terenów i brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Cześć działek wymagała również przeprowadzenia podziału geodezyjnego, który może zająć nawet kilka miesięcy. Kwalifikację prawną terenu zmieniłoby jednak wydanie decyzji lokalizacyjnej w trybie specustawy energetycznej.
Odroczony zakup nieruchomości a lokalizacja inwestycji strategicznej
Ta z pozoru korzystna dla inwestora sytuacja faktyczna wzbudziła jednak wątpliwości natury prawnej. Założeniem ustawodawcy wprowadzającego możliwość uzyskania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji strategicznej było kompleksowe rozstrzygnięcie w ramach jednej decyzji o kluczowych dla realizacji kwestiach w tym o pozyskaniu przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane, lokalizacji sieci oraz podziałach nieruchomości.
Rozpatrując omawiany przypadek organ administracji powziął jednak wątpliwość, czy wydanie decyzji lokalizacyjnej bez wywłaszczenia terenów pod stację (przed ich formalnym nabyciem przez inwestora) jest dopuszczalne. Tak sformułowana decyzja mogłaby okazać się niewykonalna w praktyce, gdyby zakup nieruchomości pod budowę stacji nie doszedł ostatecznie do skutku. Inwestor natomiast stał na stanowisku, że dla zrealizowania inwestycji wystarczające będzie ustalenie lokalizacji inwestycji strategicznej oraz dokonanie podziału części działek.
Czy wywłaszczenie nieruchomości pod budowę stacji jest konieczne?
Analizując regulacje zawarte w specustawie energetycznej, warto zwrócić uwagę, że zgodnie art. 4 ust. 1 pkt 7) i 8) specustawy, obszar planowanej lokalizacji inwestycji i mapy z projektem podziału nieruchomości są jednym z elementów wniosku o jej wydanie.
Osobnym elementem wniosku jest natomiast wskazanie nieruchomości lub ich części, według katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, jeżeli jest prowadzona dla nieruchomości, na których jest planowana budowa stacji elektroenergetycznej, w stosunku do których decyzja ma wywołać skutek w postaci wywłaszczenia nieruchomości. Są to zatem dwa samodzielne i odrębne elementy wniosku o wydanie decyzji lokalizacyjnej, a żaden z przepisów specustawy nie wymaga, aby w/w elementy musiały się pokrywać co do określonego w nich terenu.
Także art. 8 ust. 1 pkt. 6) i 7) specustawy przewidują w ramach wydawanej decyzji lokalizacyjnej odrębne i samodzielne elementy tego rozstrzygnięcia w zakresie podziału nieruchomości, określenia lokalizacji inwestycji oraz oznaczenia nieruchomości, na których jest planowana budowa stacji elektroenergetycznej obejmowanych skutkiem wywłaszczeniowym. Żaden z przepisów specustawy przesyłowej nie wymaga przy tym wprost aby nieruchomości objęte lokalizacją lub zatwierdzeniem podziału oraz nieruchomości objęte skutkiem wywłaszczeniowym musiały się pokrywać i być tożsame. Nie zawsze potrzeba dokonania podziału nieruchomości, czy przeznaczenia danego terenu pod lokalizację inwestycji strategicznej będzie równoznaczna z koniecznością jej wywłaszczenia.
Wybór drogi prawnej należy do Inwestora
Warto zatem podkreślić, że to Inwestor jest dysponentem wniosku o wydanie decyzji lokalizacyjnej i jest uprawniony do takiego sformułowania zakresu poszczególnych żądań, które następnie staną się elementami wydanej decyzji, aby uzyskana decyzja lokalizacyjna odpowiadała rzeczywistym potrzebom Inwestora i umożliwiała realizację inwestycji strategicznej zgodnie z rzeczywistymi potrzebami dla danego przedsięwzięcia.
Specustawa energetyczna stworzyła możliwości przyspieszenia procedur poprzedzających rozpoczęcie budowy lecz wydawane na jej podstawie rozstrzygnięcia powinny uwzględniać specyfikę zindywidualizowanego procesu inwestycyjnego.
Ostateczna treść wniosku oraz wydanej na jego podstawie decyzji zależy od okoliczności realizacji danego przedsięwzięcia oraz faktycznych potrzeb Inwestora w zakresie dokonania podziału i pozyskania prawa do terenu.
Natomiast zgodnie z art. 24 specustawy „W sprawach nieuregulowanych w niniejszej ustawie stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami…” Stosując uproszczone procedury specustawy energetycznej nie można wiec zapominać, że w świetle art. 112 ust. 3 u.g.n. „Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.”
Brak wywłaszczenia może być korzystny dla wszystkich
Gdyby przyjąć restrykcyjne rozumienie regulacji specustawy przesyłowej, tj. że orzeczenie o skutkach wywłaszczeniowych dla budowy stacji jest obowiązkiem organu, wówczas również koniecznym byłoby prowadzenie dalszej procedury stwierdzenia nabycia prawa użytkowania wieczystego przez Inwestora na mocy art. 23 specustawy przesyłowej. Dalsze konsekwencje takiego zapatrywania to konieczność ustalenia i wypłaty odszkodowania na rzecz właścicieli nieruchomości na mocy art. 21 specustawy przesyłowej.
Możliwość uniknięcia tych dodatkowych działań i procedur, w przypadku gdy Inwestor uznaje, że prawo do terenu przeznaczonego pod budowę stacji elektroenergetycznej może pozyskać bez dokonywania wywłaszczenia, pozwala również uniknąć potencjalnie konfliktowej sytuacji i sporu o ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.
Taka interpretacja przepisów specustawy z jednej strony realizuje cele optymalizacji i uproszczenia procedur formalno-prawnych, a z drugiej strony pozwala na uniknięcie władczej ingerencji organów administracji w stosunki własnościowe (gdy tego rodzaju ingerencja nie jest w danej sytuacji konieczna).
Ustalenie lokalizacji inwestycji strategicznej bez wywłaszczenia jest dopuszczalne
Regulacje zawarte w ustawie z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, mają na celu przede wszystkim przyspieszenie, uproszczenie i zoptymalizowanie procedur formalno-prawnych związanych z realizacją strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, w tym poprzez stworzenie dla inwestora szerszego katalogu potencjalnych wariantów realizacji inwestycji.
Chociaż specustawa przewiduje uproszczoną i znacząco odformalizowaną procedurę pozyskania prawa do nieruchomości przeznaczonych pod budowę stacji elektroenergetycznych, to zbyt daleko idącym byłoby zobowiązywanie inwestora i działającego w jego imieniu wykonawcy do skorzystania ze skutków wywłaszczeniowych decyzji lokalizacyjnej, jeżeli w ich ocenie teren niezbędny dla realizacji inwestycji może zostać pozyskany w inny, niekonfliktowy sposób.
Natomiast formalne zobligowanie inwestora do wnioskowania o wywłaszczenie nieruchomości przewidzianych pod budowę stacji elektroenergetycznej, w sytuacji, gdy inwestor w świetle dotychczasowych uzgodnień z właścicielami nieruchomości uznaje, że grunty potrzebne do wybudowania stacji może nabyć poprzez ich dobrowolny wykup, byłoby nie do pogodzenia z systemową zasadą wyjątkowego charakteru wywłaszczenia.
Wydanie decyzji o lokalizacji inwestycji strategicznej bez skutków wywłaszczeniowych (jeżeli o takie rozstrzygnięcie wnioskuje Inwestor) może być wystarczające dla prawidłowego zrealizowania inwestycji. Nie powinno więc budzić wątpliwości, że wydanie takiego rozstrzygnięcia jest dopuszczalne w świetle przepisów ustawy o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych.
ARTYKUŁU? NAPISZ DO NAS
