Wynajmujesz lub sprzedajesz mieszkanie – musisz mieć świadectwo charakterystyki energetycznej. Po noweli grozi Ci grzywna.  

Z artykułu dowiesz się:

• jak obecnie wyglądają obowiązki związane ze świadectwami?
• co zmieni się od kwietnia 2023 r.?
• kiedy musisz sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej?
• i jakie kary grożą za jego brak?

Od 28 kwietnia 2023 r. wchodzą w życie zmiany w zakresie obowiązków związanych ze sporządzaniem świadectw charakterystyki energetycznej budynków lub części tych budynków.  

Czym jest to świadectwo?

Świadectwem takim jest dokument będący odwzorowaniem oceny energetycznej budynku, wynika z niego zapotrzebowanie budynku (lub jego części) na energię – na cele centralnego ogrzewania, ciepłej wody, wentylacji czy klimatyzacji i oświetlenia.  

Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków oraz rozporządzenie wykonawcze do niej[1] precyzują jaka jest metodologia i sposób sporządzenia takich świadectw. Są to kwestie techniczne, które tutaj jednak pominiemy, skupiając się na najważniejszych kwestiach prawnych. Świadectwo sporządzane jest oczywiście przez osoby z odpowiedniemI uprawnieniami (odpowiednie wykształcenie i uprawnienia budowlane).

Wydanie sporządzonego świadectwa do tej pory możliwe było jedynie papierowo, aktualnie nowela wprowadza możliwość, aby posługiwanie się dokumentem odbywało się także elektronicznie (każdorazowo świadectwo musi być wprowadzone jednak do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej).

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku jest ważne przez 10 lat od jego sporządzenia, chyba że wcześniej w wyniku robót budowlano-instalacyjnych ulegnie zmiana charakterystyki energetycznej. Wtedy świadectwo należy dostosować.

Kto musi sporządzić świadectwo?

Obowiązek zapewnienia sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub jego części spoczywać ma – podobnie jak dotychczas – na właścicielu lub zarządcy budynku, osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy też osobie, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.

Aktualnie także najemca może – w ściśle określonych przypadkach – zapewnić sporządzenie świadectwa. Dotyczy to sytuacji, gdy najemca nie otrzyma takiego świadectwa od wynajmującego. Aktualnie może on wtedy skierować do wynajmującego odpowiednie wezwanie do przedstawienia takiego świadectwa. W przypadku bezskuteczności wezwania w określonym terminie, najemca taki mógł wystąpić o sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej najmowanego budynku (lub jego części) na koszt wynajmującego. Analogicznie postąpić mógł nowy nabywca, który nie otrzymał świadectwa przy zakupie.

W nowych przepisach najemca takiego uprawnienia nie będzie już posiadał, podmiotami zobowiązanymi do sporządzania świadectwa będą jedynie każdorazowo właściciel, zarządca oraz osoby posiadające spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu (wynajmujący).

Czy świadectwo zawsze jest konieczne?

Nie. Wskazane wyżej osoby są zobowiązanie do zapewnienia sporządzenia świadectwa jedynie w przypadku, gdy budynek lub jego część:

1. jest zbywana na podstawie umowy sprzedaży,
2. zbywana jest na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
3. jest wynajmowana.

Zarówno nabywca jak i najemca budynku (lub jego części) musi otrzymać od zbywcy (lub wynajmującego) świadectwo. Aby nie dochodziło do naruszeń, nabywca albo najemca nie mogą zrzec się uprawnienia do otrzymania świadectwa (lub jego kopii).

Na szczęście w przypadku sprzedaży czy wynajęcia części budynku (np. lokalu), wystarczające jest, aby świadectwo odnosiło się tylko do tej części (lokalu) będącego przedmiotem umowy. Świadectwa odnoszące się do części budynków mogą być sporządzone na podstawie świadectwa dla całego budynku. 

W przypadku umów zawieranych przed notariuszem (czyli wszystkich umów zbycia nieruchomości), notariusz winien odnotować, czy podczas zawierania umowy przekazano świadectwo, a jeśli tego nie zrobiono – notariusz poucza o karze grzywny za niespełnienie tego obowiązku.

Ustawa przewiduje także dalsze wyjątki (które nie ulegną po noweli zmianie) – mianowicie nie trzeba zapewnić sporządzenia świadectwa m.in. gdy budynek podlega ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, dla budynku kultu religijnego, dla budynku wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2, dla budynku mieszkalnego przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku i kilku innych przypadków wskazanych jeszcze w przepisach.

Obowiązkowe informacje w reklamach i ogłoszeniach.

W przypadku gdy dla budynku lub jego części sporządzono świadectwo, właściciel lub zarządca lub osoba, której przysługuje własnościowe bądź lokatorskie prawo do lokalu – lub podmioty działające na zlecenie tych osób – są zobowiązane podawać w ogłoszeniach czy reklamach sprzedaży lub najmu, wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2, które wyznaczono w świadectwie.

Nowa kara grzywny.

Aktualnie karze grzywny podlega ta osoba, która sporządza świadectwo bez odpowiednich uprawnień i bez odpowiedniego ubezpieczenia OC, ten kto dokonuje kontroli systemu ogrzewania i klimatyzacji bez uprawnień oraz zarządca lub właściciel, który obowiązany jest do okresowych przeglądów i tego nie uczyni.

Po noweli zestaw kar zostanie poszerzony. Oprócz sytuacji analogicznych jak dotychczasowe, dodatkowo karą grzywny zagrożone będzie nieprzekazanie świadectwa nabywcy (przy sporządzaniu aktu notarialnego) i najemcy (przy zawieraniu umowy najmu).

Dodatkowo grzywnie podlegała będzie także osoba, która działała w imieniu podmiotu zobowiązanego do przekazania świadectwa, a tego nie uczyniła, oraz osoba która działała w imieniu właściciela lub zarządcy i była zobowiązana do przeprowadzenia okresowych kontroli, a tego nie zrobiła.

Dotychczas mieliśmy więc do czynienia z obowiązkami nałożonymi na właścicieli czy zarządców, ale brak było jakichkolwiek konkretnych sankcji za niesporządzenie i nieprzekazywanie świadectwa. Aktualnie przepisy przewidywać będą realną sankcję karną za takie czyny.

Zmiany co do przeprowadzenia kontroli okresowych.

Nowela zmienia także rozdział 3 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków i modyfikuje tym samym regulacje z zakresu obowiązkowych okresowych kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji – w zakresie sprawdzeń stanu technicznego określonych urządzeń, oceny ich efektywności energetycznej, ocen sprawności systemów itp.

Jako że kwestie te są zagadnieniami po części technicznymi, sygnalizujemy jedynie istnienie tych zmian oraz fakt, że zmodyfikowane obowiązki dotyczyć będą właścicieli i zarządców budynków a za brak odpowiednich kontroli także grozi grzywna.

[1] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 27 lutego 2015 r. w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej