Czy prawo do korzystania z nieruchomości przechodzi na nabywcę urządzeń przesyłowych?

Realizując obiekty liniowe Wykonawcy i Inwestorzy oprócz budowy głównego urządzenia często realizują również mniejsze inwestycje towarzyszące, w tym likwidacje kolizji. Pozyskując prawo do nieruchomości dla przebudowy obiektów kolidujących nie zawsze udaje się wypracować porozumienie z właścicielami nieruchomości. Inwestor staje wówczas przed wyborem czy skorzystać z procedury administracyjnego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, czy tez wstąpić na drogę sądową o ustanowienie służebności przesyłu. Chociaż od lat przyjmuje się że uprawnienia pozyskane przez Inwestora w obydwu tych trybach są niemalże identyczne, to w przypadku obiektów kolidujących sytuacja okazuje się bardziej złożona.

Powszechną praktyką przy realizacji sieci przesyłowych jest wykonywanie w ramach jednego (głównego) zadania przebudowy obiektów kolidujących z inwestycją główną, w tym mniejszych sieci dystrybucyjnych. Kluczowym przy dokonywaniu wyboru sposobu pozyskania prawa drogi dla przebudowy tych obiektów jest fakt, że po ich przebudowaniu własność nowych odcinków zlikwidowanych kolizji zostanie przekazana innym przedsiębiorstwom przesyłowym niż inwestor głównego obiektu. Docelowym właścicielem przebudowanych kolizji stanie się zatem inny podmiot niż Inwestor, który uzyskał decyzję wywłaszczeniową lub sądowe postanowienie o ustanowieniu służebności przesyłu.

Służebność przesyłu – droga dłuższa ale bezpieczniejsza

W przypadku ustawienia służebności przesyłu zagadnienie przeniesienia uprawnień ze służebności przy zmianie właściciela sieci zostało uregulowane wprost. Zgodnie z art. 305³ §1 k.c. Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1. Inwestor, może więc przenieść własność przebudowanego odcinka obiektu kolidującego na inne przedsiębiorstwo przesyłowe. Nabywca urządzenia nie musi wówczas obawiać się, że w przyszłości będzie obowiązany uregulować status prawny posadowionych na gruncie odcinków sieci.

Sądowa procedura ustanowienia służebności jest jednak długotrwała i przy napiętych terminach realizacji inwestycji sieciowych nadal rzadko stosowana w praktyce. Uzyskanie przez Inwestora zabezpieczenia roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu na czas trwania postępowania, to wciąż incydentalne przypadki. Perspektywa prowadzenia kilkuletniego postępowania sądowego, wymagającego powoływania dwóch lub trzech biegłych skłania podmioty realizujące sieci przesyłowe do poszukiwania alternatywnych rozwiązań.

Służebność przesyłu i „małe” wywłaszczenie mogą się różnić

Alternatywnym rozwiązaniem pozostaje wystąpienie o wydanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości w  trybie art. 124 ust. 1 u.g.n. Jest to również jedyne skuteczne rozwiązanie w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, tj. nieruchomości, których właściciele nie są znani albo nie można ich ustalić.

W orzecznictwie wielokrotnie wyrażano stanowisko, że uprawnienie wynikające z decyzji wydanej w trybie art. 124 ust. 1 u.g.n. stanowi surogat służebności przesyłu. Istota tego ograniczenia polega więc na ograniczeniu w prawie własności każdego właściciela nieruchomości, która obciążona jest rozstrzygnięciem z art. 124 ust. 1 u.g.n. Stanowi ono zatem swego rodzaju odpowiednik ograniczonego prawa rzeczowego o charakterze publicznoprawnym lub co najmniej uprawnienie o tożsamej z ograniczonymi prawami rzeczowymi funkcji.[1]

Chociaż powyższe stanowisko utrwaliło się zarówno w orzecznictwie sądów administracyjnych jak i sądów powszechnych, zagadnienie okazuje się bardziej złożone w przypadku przebudowy obiektów kolidujących. W takim przypadku wnioskodawcą i beneficjentem uprawnień decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości będzie inny przedsiębiorca niż ostateczny właściciel wybudowanych na jaj podstawie urządzeń przesyłowych.

Brak jednoznacznego uregulowania sukcesji w przepisach

Z utrwalonej od lat praktyki wynika, że uzyskanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości jest najszybszą z dostępnych procedur przymusowego pozyskania prawa do terenu dla realizacji inwestycji liniowych. Uprawnienia wynikające z wydanej decyzji wywłaszczeniowej podlegają również ujawnieniu w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej. Obowiązujące przepisy nie regulują jednak wprost zagadnienia przeniesienia tych uprawnień wraz ze zbyciem własności urządzeń przesyłowych.

W ustawie o gospodarce nieruchomościami jak i innych przepisach brak jest odpowiednika przywołanego wcześniej art. 305³ §1 k.c. stosowanego dla służebności przesyłu. Praktyka organów administracji i sądów administracyjnych wykazuje rozbieżności, a problem pojawia się gdy nabywca urządzeń przesyłowych zrealizowanych na podstawie decyzji z art. 124 ust. 1 u.g.n. planuje samodzielnie wykonać dalsze prace związane z przebudową czy modernizacją tej sieci.

W orzecznictwie wyrażano jednak stanowisko, które pozwałoby przyjąć, że prawa i obowiązki powstałe w wyniku wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości podlegają sukcesji wraz z przeniesieniem własności urządzeń. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 lutego 2009 r. (II CSK 394/08) nie powinno budzić wątpliwości ze względu na funkcje przewidzianego w tym przepisie ograniczenia własności nieruchomości, że należące do istoty tego ograniczenia obowiązki ciążą na każdoczesnym właścicielu nieruchomości wobec każdoczesnego przedsiębiorcy przesyłowego (podmiotu, w skład którego przedsiębiorstwa wchodzi dane urządzenie przesyłowe).

Sądy Administracyjne dopuszczają sukcesję uprawnień z decyzji wywłaszczeniowej

Chociaż analizowane zagadnienie, rzadko trafia na wokandę sądów administracyjnych, bardzo interesujące orzeczenie wydał w tej kwestii Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie (II SA/Rz 220/18).

W wyroku w dniu 15 maja 2018 roku (II SA/Rz 220/18), opierając się na powyższym stanowisko Sądu Najwyższego, WSA w Rzeszowie stwierdził, że wydanie decyzji mającej podstawę w art. 124 ust. 1 u.g.n. prowadzi do trwałego ograniczenia własności nieruchomości, gdyż sprawia, że jej właściciel ma obowiązek znoszenia stanu faktycznego ukształtowanego przebiegiem urządzeń przez strefę, w której było lub mogło być wykonywane jego prawo. Ze względu na funkcje tego ograniczenia, obowiązki ciążą na każdoczesnym właścicielu nieruchomości wobec każdoczesnego przedsiębiorcy przesyłowego (podmiotu, w skład którego przedsiębiorstwa wchodzi dane urządzenie przesyłowe). Tak więc nie budzi wątpliwości, że zarówno prawo własności jako prawo majątkowe, jak i wynikające z tego prawa uprawnienia i obowiązki oraz związane z nim obciążenia są dziedziczne (stosownie do treści art. 922 § 1 k.c.).

Nowelizacja przepisów rozwiałaby wątpliwości

Przytoczone powyżej orzeczenie WSA w Rzeszowie należy ocenić pozytywnie. Przedstawia ono bardzo pragmatyczne podejście i zrozumienie dla złożoności procesu inwestycyjnego obiektów liniowych. Instytucje służebności przesyłu i ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości z art. 124 ust. 1 u.g.n. zostały w orzecznictwie niemalże zrównane co do swojej treści i zakresu. Tym samym przyjęcie dopuszczalności przejścia uprawnień wynikających z tzw. „małego wywłaszczenia” na nabywcę zrealizowanych na podstawie tej decyzji sieci przesyłowych i dystrybucyjnych jest rozwiązaniem spójnym systemowo i niejako naturalną konsekwencją dotychczas prezentowanych w orzecznictwie stanowisk.

Wszelkie wątpliwości w tej kwestii rozwiałaby natomiast odpowiednia nowelizacja obowiązujących przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Do czasu wprowadzenia w tej ustawie przepisu przewidującego rozwiązanie zbliżone do art. 305³ §1 k.c., tj. określającego wprost, że uprawnienia przedsiębiorstwa przesyłowego dzielą los urządzeń dla których zostały ustanowione i przechodzą na ich nabywcę, rozbieżności w praktyce organów administracji i orzecznictwie sądów nadal mogą występować.

[1] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 19 lutego 2019 r., II SA/Ol 14/19