Podział działki a inwestycja liniowa

W trakcie realizacji inwestycji linowych prywatni właściciele gruntów często dzielą swoje nieruchomości. Zamiany stanu prawnego nieruchomości mogą utrudnić inwestorowi uzyskanie koniecznych decyzji. Podział działki zwykle pozostaje jednak bez wpływu na możliwości uzyskania pozwolenia na budowę. Organy administracji nie zawsze o tym wiedzą, ale przezorny inwestor wyjaśni sytuację już we wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

Pozyskując kolejne potrzebne do rozpoczęcia budowy rozstrzygnięcia, takie jak decyzja środowiskowa, decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, pozwolenie wodnoprawne czy wreszcie pozwolenie na budowę wykonawca nieraz spotyka się z niestandardowymi problemami i wątpliwościami organów prowadzących poszczególne postępowania. Jednym z elementów generujących po stronie organów administracji najwięcej wątpliwości jest zmiana stanu prawnego nieruchomości, przez które ma zostać zrealizowana inwestycja liniowa.

Zasadą jest, że infrastruktura sieciowa zostaje wybudowana na nieruchomościach stanowiących własność osób prywatnych w oparciu po pozyskaną przez inwestora służebność przesyła lub decyzję o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości wydaną w trybie art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Z uwagi na powyższe stan prawny i faktyczny nieruchomości na trasie projektowanego obiektu pozostaje w istocie poza kontrolą inwestora i wykonawcy. Poszczególne nieruchomości mogą zmieniać właścicieli, być scalane albo ulegać podziałowi. Stosunkowo często spotykane są sytuacje, kiedy nieruchomości, których numeracja geodezyjna została wskazana w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, czy też decyzji lokalizacyjnej na etapie występowania z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę już formalnie nie istnieją. W międzyczasie zostały bowiem podzielone przez właściciela albo w wyniku wydania dla danego terenu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (zatwierdzającej równocześnie przymusowy podział nieruchomości).

Powyższe sytuacje często wzbudzają wątpliwości organów administracji wydających kolejne decyzje potrzebne inwestorowi do rozpoczęcia budowy. W skrajnych przypadkach można wręcz spotkać się ze stanowiskiem organów, domagających się uzyskania i przedłożenia przez inwestora nowej decyzji środowiskowej lub lokalizacyjnej. Jeżeli  w międzyczasie część działek uległa podziałowi organy mogą przyjąć, że wydana uprzednio decyzja dotyczy innych działek niż objęte wnioskiem i nie jest wystarczająca.

Należy zatem wskazać, iż wbrew stanowisku niektórych organów administracji zgodnie z art. 52 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzję lokalizacyjną wydaje się na wniosek inwestora, w którym określa się  m.in. granice terenu objętego planowaną inwestycją. Wydana przez właściwy organ decyzja lokalizacyjna, w świetle art. 54 u.p.z.p.  powinna określać rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasad zagospodarowania terenu oraz linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali. Mapa rozgraniczająca teren inwestycji stanowi załącznik do decyzji lokalizacyjnej, jest jej integralną częścią.

Nie powinno budzić wątpliwości, że decyzja lokalizacyjna odnosi się do stanu poszczególnych nieruchomości obowiązujących w chwili jej wydania. Podobnie w przypadku uzyskiwania decyzji środowiskowej, w jej treści określa się m. in. rodzaj i miejsce realizacji przedsięwzięcia oraz warunki wykorzystania terenu w fazie realizacji i eksploatacji lub użytkowania przedsięwzięcia. Wskazane powyżej decyzje odnoszą się przede wszystkim do umiejscowienia przedsięwzięcia inwestycyjnego w terenie, nie zaś konkretnej numeracji poszczególnych działek. Zarówno decyzja lokalizacyjna jak i decyzja środowiskowa, zgodnie z art. 55 u.p.z.p. i art. 86 u.i.o.ś. wiąże organ wydający pozwolenie na budowę.

W niektórych przypadkach inwestor może być obowiązany uzyskać zmianę decyzji lokalizacyjnej oraz decyzji środowiskowej. Konieczność uzyskania zmiany decyzji środowiskowej występuje  m.in. w przypadku, gdy pomiędzy jej uzyskaniem a wystąpieniem o wydanie pozwolenia na budowę inwestor dokonał zmiany zamierzenia inwestycyjnego. Powyższe zasady dotyczą przy tym również decyzji lokalizacyjnej. Jeżeli natomiast w danej sprawie nastąpiła zmiana stanu prawnego nieruchomości zlokalizowanych w pasie technologicznym przedsięwzięcia (np. na skutek podziału i zmiany numeracji geodezyjnej działek), nie stanowi to zmiany zamierzenia inwestycyjnego.

Omawiane powyżej zagadnienie nie było dotychczas przedmiotem pogłębionej analizy orzecznictwa sądów administracyjnych. Warto jednak przytoczyć tezę wyroku Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 24 czerwca 2010 r. (sygn. akt: II SA/Gl 73/10, Lex nr 643708), zgodnie z którym wobec dokonanego podziału działki objętej pozwoleniem nie jest konieczne, aby nowy inwestor dysponował prawem do całego terenu, dla którego pozwolenia udzielono, wystarczające jest, aby wykazał się tytułem w stosunku do terenu, na którym znajduje się jeden z wyodrębnionych, samodzielnych obiektów budowlanych. Lokalizacja obiektów objętych pozwoleniem w części podlegającej przeniesieniu musi być zrealizowana zgodnie z projektem zagospodarowania działki zatwierdzonym udzielonym pozwoleniem na budowę. Nie wywiera skutku w postaci zmiany treści pozwolenia na budowę okoliczność, że teren objęty pozwoleniem na budowę został podzielony na działki geodezyjne o nowych numerach.

 Skoro zatem dopuszczalne jest dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości w trakcie budowy, to tym bardziej należy uznać, że analizowane zmiany stanu prawnego nieruchomości w pasie technologicznym inwestycji liniowej, dokonane niejako poza kontrolą inwestora i wykonawcy, pozostają bez wpływu na ważności i możliwości posługiwania przez inwestora uprzednio uzyskaną decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach czy też decyzją lokalizacyjną.

Warto przy tym pamiętać, że występując o pozwolenie na budowę wnioskodawca jest obowiązany do wskazania aktualnej numeracji geodezyjnej nieruchomości objętych wnioskiem na dzień sporządzenia oświadczenia. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania działkami na cele budowlane musi dotyczyć nieruchomości, na których faktycznie ma zostać wykonany obiekt budowlany, tj. musi dotyczyć prawidłowo oznaczonych nieruchomości, tak aby decyzja o pozwoleniu na budowę mogła być wykonana.[1]

Jeżeli zatem pomiędzy wydaniem wcześniejszych decyzji a wystąpieniem o wydanie pozwolenia na budowę numeracja działek uległa zmianie, podając aktualne numery nieruchomości warto dodatkowo wyjaśnić organowi wydającemu pozwolenie na budowę przyczynę zaistniałych zmian i odnieść stan aktualny do stanu nieruchomości wynikającego z wcześniejszych decyzji administracyjnych. W wielu przypadkach pozwoli to na rozwianie ewentualnych wątpliwości organu i przyspieszy pozytywne zakończenie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę.

_________________________________________________________________________________

[1] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 maja 2008 r., II OSK 550/07, Lex nr 489633.